【正文】 左右 距成都 25 公里，車程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。 （三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 先發(fā)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時(shí)借助本案獨(dú)特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機(jī)所在。 一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)格局 （一）成都郊區(qū) 物業(yè) 市場(chǎng)板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾 夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局有所不同，必須分別加以分析。 （二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 借鑒 案例 中 的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ? 開發(fā)模式 —— “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” ? 物業(yè) 基本 組合 —— 球場(chǎng) +俱樂部會(huì)所 +高星級(jí)酒店 +別墅 +高爾夫公寓 ? 功能設(shè)計(jì) —— “ 生活、休閑、商務(wù)”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè) 總體 定位 根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的思 路，本 項(xiàng)目 休閑物業(yè)定位為 ： —— 西南 國際 生態(tài) 高爾夫 小鎮(zhèn) 本 項(xiàng)目 物業(yè)的市場(chǎng)面將立足西南，面向全國的高端消費(fèi)群體，是一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場(chǎng)是本案的特色吸引物， 而具備物種多樣性、生 物鏈完整性的 自然環(huán)境是本案的最大人居價(jià)值賣點(diǎn) ； 4200 畝的體量，使本案將成為一個(gè)具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 ? “龍熙順景” —— “房產(chǎn)核心模式” 的代表 龍熙順景作為北京的 高爾夫 標(biāo)桿項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時(shí)其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)） 的產(chǎn)品組合，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性 。 牧馬山高爾夫球場(chǎng)每個(gè)月要承接 35003800 場(chǎng)球，一年算下來就有 4 萬多場(chǎng) 。 結(jié)論： 如果本案要想實(shí)現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂休閑之間進(jìn)行選擇。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會(huì)的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般； 平均房價(jià)集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場(chǎng)為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場(chǎng)，吸引大量的商務(wù)客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進(jìn)成都時(shí)間不到半小時(shí) 目前中端 均價(jià)2020 元 /㎡ 被譽(yù)為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨(dú)具的水城特色。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性 。 b) 物種資源 —— 項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)； 地塊區(qū)域原為成都野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物 3 萬余只 ， 構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間 。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場(chǎng)、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路， 建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 ?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導(dǎo)致 其在 大成都 中競(jìng)爭(zhēng) 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 結(jié)論 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場(chǎng)。 對(duì)比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場(chǎng)還有很大拓展空間。 ? 休閑物業(yè)基本搭配 —— 俱樂部會(huì)所 +別墅 +高爾夫公寓 用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價(jià)值以球場(chǎng)為中心向外遞減，開發(fā)價(jià)值最高的為球場(chǎng)內(nèi)的土地與球場(chǎng)邊緣土地。 ? 酒店式高爾夫公寓 —— 主要分布在球場(chǎng)外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計(jì)。 二、高端物業(yè) 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 本案高端物業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將 主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、崇州 等區(qū)域 。 需求來源： 金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價(jià)低，有增值潛力。 競(jìng)爭(zhēng)格局總結(jié) 針對(duì)本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)大于金堂區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力 總體來看，能對(duì)本案形成直接有效競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競(jìng)爭(zhēng)作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對(duì)其他客群影響不大。 但是，這種關(guān)系的轉(zhuǎn)變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對(duì)于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向金堂的消費(fèi)者，在新都、 青白江 、龍泉都有很大幾率實(shí)現(xiàn)分流。一是因?yàn)殡S國家用地政策的進(jìn)一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)不太可能，而非常土地運(yùn)營手段在未來的也將受到很多限制， 因此類似項(xiàng)目出現(xiàn)的幾率將很??；同時(shí)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，先發(fā)優(yōu)勢(shì)是致關(guān)重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)項(xiàng)目，與本案的競(jìng)爭(zhēng)力度也不會(huì)很大。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第四章 市場(chǎng)可行性分析 未來，本項(xiàng)目所處的區(qū)域面臨著近郊市場(chǎng)的阻隔、遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，如何能在遠(yuǎn)近交攻的市場(chǎng)環(huán)境里尋找本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)？本項(xiàng)目能否具備核心競(jìng)爭(zhēng)力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的對(duì)比分析，論證本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展的可行性。 本案休閑產(chǎn)業(yè) 對(duì)物業(yè) 的 拉動(dòng)方式分以下三種： 通過高球球場(chǎng) 及配套設(shè)施 建設(shè)，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務(wù)環(huán)境； 通過高球球場(chǎng)經(jīng)營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費(fèi)人群； 通過聯(lián)動(dòng)高球俱樂部營銷， 力 促休閑物業(yè)快速銷售，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)附加值提升。 但由于 其體量過大，運(yùn)營周期過長，物業(yè)開發(fā)時(shí)間也較短，模式不可直接復(fù)制。 ? 市場(chǎng)狀況 經(jīng)過近年來的市場(chǎng)培育，高爾夫球場(chǎng)生意比較火熱。 ? 高檔休閑消費(fèi)較少 由于成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產(chǎn)業(yè)，幾乎都是由旅游產(chǎn)業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴(yán)重，消費(fèi)集中在中檔，而針對(duì)于高端人群而打造的新型休閑產(chǎn)業(yè)比較匱乏。 花博會(huì)永久性展館的建設(shè)與展示，將對(duì)區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 ? 通過土地 投資 ，保證資金安全性 。 根據(jù)我方對(duì)地塊的實(shí)地勘察，結(jié) 合對(duì)國土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對(duì)土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），項(xiàng)目地塊 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場(chǎng)層面、運(yùn)營層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。 三、項(xiàng)目的 特殊性 認(rèn)識(shí) ? 本案是 西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤 與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不 同 ，本案 遠(yuǎn)離市區(qū) 、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐。 同時(shí)，金堂 圍繞打造“成都市東北部次 中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開放；正建設(shè)成為無污染的中國西部紡織城。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們 如何選擇 特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？ 如何在各個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中保證自己的差異化、特色化？ （一） 本案 發(fā)展 休閑 產(chǎn)業(yè) 的資源基礎(chǔ) 發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類 衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。 那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場(chǎng)？ 本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？ 二、 高 爾夫 球場(chǎng) 發(fā)展建議 （一） 中國高爾夫發(fā)展 概況 自從 1984 年來中國第一座高爾夫球場(chǎng)建成以來，在近 10 年的時(shí)間內(nèi)，我國的高爾夫球場(chǎng)目前已達(dá)上百座， 目前正式注冊(cè)的高爾夫球場(chǎng)有 195 座，分布在全國 22 個(gè)城市中，并已 經(jīng)擁有著世界上成長最快的高爾夫市場(chǎng)。 根據(jù)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)： ? 成都本地高爾夫市場(chǎng)正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放 。一般在球場(chǎng)內(nèi)或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠(yuǎn)的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點(diǎn)。 ? “俱樂部會(huì)所”、“高星級(jí)別酒店” —— 本案的休閑配套物業(yè) 的 主要功能 ，不僅立足于 為高球 球場(chǎng) 提供 配套 ，而且將更加注重為休閑居住人群 營造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 因此，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 金堂屬于人口大縣，同時(shí)每年有18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量 需求特征： 臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 相比龍泉，本案受新都、清白江市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較小，并且占有明顯優(yōu)勢(shì)，甚至可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。 （二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)的關(guān)系將徹底改變，由以前的二元關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 應(yīng)將與外部市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，也將由以前的封閉的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，轉(zhuǎn)變成為成都這個(gè)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)子系統(tǒng)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 可能出現(xiàn)的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 在 溫江、 大邑、新津、崇州 這些區(qū)域，從理論上分析，在本案 10 年運(yùn)營周期中，可能出現(xiàn)具有真正競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目的幾率不會(huì)很大。 ? 工作緣客戶： 在 成都周邊 有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； ? 地緣客戶： 分布在 成都及周邊 距球會(huì)距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； ? 成都 情 緣 客戶 ： 來自 甘、阿、涼三州與 西 藏 ；因喜愛成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動(dòng)機(jī)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、項(xiàng)目 總體 發(fā)展 思路 （一） 項(xiàng)目 總體開發(fā)思路 根據(jù)案例考察 ，借鑒成功項(xiàng)目的共性， 結(jié)合本案特征，項(xiàng)目的 總體 發(fā)展 思路如下 ： ? 物業(yè)總體 開發(fā)思路 —— 以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 多元化、高品質(zhì)復(fù)合 地產(chǎn)開發(fā)。 “ 觀瀾湖高爾夫” 開發(fā)