【正文】 左右 距成都 25 公里，車程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。 （三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于 先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時借助本案獨特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機所在。 一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 （一）成都郊區(qū) 物業(yè) 市場板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾 夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 （二）項目開發(fā)應注意的幾個要點 借鑒 案例 中 的差異性，結合本案的細部特征，本案在發(fā)展中應注意以下幾點： ? 開發(fā)模式 —— “球場、房產平衡模式” ? 物業(yè) 基本 組合 —— 球場 +俱樂部會所 +高星級酒店 +別墅 +高爾夫公寓 ? 功能設計 —— “ 生活、休閑、商務”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè) 總體 定位 根據通過休閑產業(yè)拉動地產發(fā)展的思 路，本 項目 休閑物業(yè)定位為 ： —— 西南 國際 生態(tài) 高爾夫 小鎮(zhèn) 本 項目 物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物， 而具備物種多樣性、生 物鏈完整性的 自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點 ； 4200 畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 ? “龍熙順景” —— “房產核心模式” 的代表 龍熙順景作為北京的 高爾夫 標桿項目，在當地異常殘酷的高球物業(yè)競爭當中，走出了將高球作為房產配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)） 的產品組合，具有很強的獨特性 。 牧馬山高爾夫球場每個月要承接 35003800 場球，一年算下來就有 4 萬多場 。 結論： 如果本案要想實現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂休閑之間進行選擇。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風建設大量的基礎配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網絡發(fā)達，但交通狀況一般； 平均房價集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內高爾夫球場為 目前成都市內最好的高爾夫球場，吸引大量的商務客戶； 區(qū)域內起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進成都時間不到半小時 目前中端 均價2020 元 /㎡ 被譽為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內相匯環(huán)繞，構成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實現(xiàn)項目可投資性 。 b) 物種資源 —— 項目天然的物業(yè)價值賣點； 地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物 3 萬余只 ， 構成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間 。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復合主題居住區(qū)”為主力產品，以“球場、房產均衡發(fā)展”為基本思路， 建設成為“生活、休閑、商務”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 ?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導致 其在 大成都 中競爭 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會務、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質將發(fā)生了質的改變。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第二章 項目休閑產業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 結論 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務休閑功能”與“體育休閑功能”相結合的特色高爾夫球場。 對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。 ? 休閑物業(yè)基本搭配 —— 俱樂部會所 +別墅 +高爾夫公寓 用于房產開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內的土地與球場邊緣土地。 ? 酒店式高爾夫公寓 —— 主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務人群設計。 二、高端物業(yè) 市場 競爭分析 本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將 主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、崇州 等區(qū)域 。 需求來源： 金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。 競爭格局總結 針對本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競爭壓力相對大于金堂區(qū)域內部的競爭壓力 總體來看，能對本案形成直接有效競爭的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競爭作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對其他客群影響不大。 但是，這種關系的轉變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向金堂的消費者，在新都、 青白江 、龍泉都有很大幾率實現(xiàn)分流。一是因為隨國家用地政策的進一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進入市場已經不太可能，而非常土地運營手段在未來的也將受到很多限制， 因此類似項目出現(xiàn)的幾率將很?。煌瑫r，對于這種大型項目而言，先發(fā)優(yōu)勢是致關重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質項目，與本案的競爭力度也不會很大。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第四章 市場可行性分析 未來，本項目所處的區(qū)域面臨著近郊市場的阻隔、遠郊市場的競爭，如何能在遠近交攻的市場環(huán)境里尋找本項目的發(fā)展機會？本項目能否具備核心競爭力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠郊市場的對比分析，論證本項目市場發(fā)展的可行性。 本案休閑產業(yè) 對物業(yè) 的 拉動方式分以下三種： 通過高球球場 及配套設施 建設，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務環(huán)境； 通過高球球場經營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費人群； 通過聯(lián)動高球俱樂部營銷， 力 促休閑物業(yè)快速銷售，并實現(xiàn)物業(yè)附加值提升。 但由于 其體量過大，運營周期過長，物業(yè)開發(fā)時間也較短，模式不可直接復制。 ? 市場狀況 經過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。 ? 高檔休閑消費較少 由于成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產業(yè)，幾乎都是由旅游產業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴重，消費集中在中檔，而針對于高端人群而打造的新型休閑產業(yè)比較匱乏。 花博會永久性展館的建設與展示，將對區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 ? 通過土地 投資 ，保證資金安全性 。 根據我方對地塊的實地勘察，結 合對國土部門、規(guī)劃部門、當地開發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認識： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內有一大湖（莫里森湖），項目地塊 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 并散點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場層面、運營層面、財務層面驗證了其可行性。 三、項目的 特殊性 認識 ? 本案是 西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤 與常規(guī)地產項目不 同 ，本案 遠離市區(qū) 、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當地的市場消費力支撐。 同時，金堂 圍繞打造“成都市東北部次 中心”，全方位推進對外開放；正建設成為無污染的中國西部紡織城。那么，作為區(qū)域休閑產業(yè)龍頭項目，我們 如何選擇 特色吸引物作為休閑產業(yè)的核心？ 如何在各個區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？ （一） 本案 發(fā)展 休閑 產業(yè) 的資源基礎 發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎分類 衡量一個區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件，應該具備一定特性。 那么，本案應發(fā)展什么樣的高爾夫球場？ 本案的休閑產業(yè)發(fā)展方向如何？ 二、 高 爾夫 球場 發(fā)展建議 （一） 中國高爾夫發(fā)展 概況 自從 1984 年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近 10 年的時間內，我國的高爾夫球場目前已達上百座， 目前正式注冊的高爾夫球場有 195 座，分布在全國 22 個城市中，并已 經擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。 根據市場分析我們發(fā)現(xiàn)： ? 成都本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放 。一般在球場內或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點。 ? “俱樂部會所”、“高星級別酒店” —— 本案的休閑配套物業(yè) 的 主要功能 ，不僅立足于 為高球 球場 提供 配套 ，而且將更加注重為休閑居住人群 營造商務、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 因此，應對競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機會點。 金堂屬于人口大縣，同時每年有18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量 需求特征： 臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實現(xiàn)對這兩個市場內部客群的直接引導。 （二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)的關系將徹底改變，由以前的二元關系，轉變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P鍵節(jié)點，同時區(qū)域房地產市場的需求、供華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 應將與外部市場實現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產市場屬性，也將由以前的封閉的內循環(huán)系統(tǒng)，轉變成為成都這個大房地產市場的一個子系統(tǒng)。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 可能出現(xiàn)的潛在競爭項目 在 溫江、 大邑、新津、崇州 這些區(qū)域，從理論上分析，在本案 10 年運營周期中，可能出現(xiàn)具有真正競爭力的項目的幾率不會很大。 ? 工作緣客戶： 在 成都周邊 有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內配套，社區(qū)成分的高尚性；關注其行業(yè)內的信息與活動； ? 地緣客戶： 分布在 成都及周邊 距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； ? 成都 情 緣 客戶 ： 來自 甘、阿、涼三州與 西 藏 ；因喜愛成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動機。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 二、項目 總體 發(fā)展 思路 （一） 項目 總體開發(fā)思路 根據案例考察 ，借鑒成功項目的共性， 結合本案特征，項目的 總體 發(fā)展 思路如下 ： ? 物業(yè)總體 開發(fā)思路 —— 以高爾夫休閑產業(yè)，帶動 多元化、高品質復合 地產開發(fā)。 “ 觀瀾湖高爾夫” 開發(fā)