【正文】 ；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。 22 第二篇 濱州房地產(chǎn)市場狀況 23 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展 總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。造成房價如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、?jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場化程度太低。因此，定價反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。濱州市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到濱州投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。根據(jù)我們對濱州目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。 24 【 項目供應(yīng)統(tǒng)計表 】 區(qū)域 項目名稱 位置 物業(yè)類型 占地規(guī)模 預(yù)計入市時間 老 區(qū) 區(qū) 域 麒麟閣 黃河十二路，渤海十 一路東 多層、小高層住宅區(qū) 萬㎡ 20xx 年 9 月 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 多層、小高層住宅區(qū)，商 業(yè)街 20 萬㎡ 20xx 年 12 月 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 多層、小高層商住區(qū) 10 萬㎡ 20xx 年 4 月 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 未定 5萬㎡ 20xx 年 10 月 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 未定 萬㎡ 20xx 下半年 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 多層、小高層商住區(qū) 近 10 萬㎡ 20xx 下半年 黃一至黃二，渤五至渤六舊城 改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 多層、小高層住宅，商業(yè)街 萬㎡ 20xx 下半年 新 區(qū) 新 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 多層、小高層商住區(qū) 2萬㎡ 20xx 年 7 月 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 聯(lián)排別墅、多層住宅 萬㎡ 20xx 年年中 中海城 黃河十二路北，渤海十九路西 大型別墅住宅區(qū) 154 萬㎡ 20xx 年 中海金都別墅 中海西北側(cè) 別墅住宅區(qū) 萬㎡ 20xx 下半年 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 多層、 小高層商住區(qū) 5萬㎡ 20xx 年年中 25 區(qū) 區(qū) 域 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 小高層住宅 約 5 萬㎡ 20xx 下半年 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 多層，小高層商住區(qū) 約 50 萬㎡ 20xx 年 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 未定 約 5 萬㎡ 20xx 年 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 商住區(qū) 約 25 萬㎡ 20xx 年 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南，渤海十八路西 商住區(qū) 約 35 萬㎡ 20xx 年上半年 濱海明珠 黃河二路南，渤海十六路西 商住區(qū) 10 萬㎡ 20xx 年 合計 405 萬㎡ 另外，濱州市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量儲備用地，由于目前濱州房地產(chǎn)市場化程度不高，一級市場欠缺規(guī)范， 未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時開發(fā)項目， 未來 競爭環(huán)境將頻繁變化， 難以掌控。 相比如此巨大的供應(yīng)量，濱州需求量的增長顯得相形見絀。據(jù)統(tǒng)計，市直機關(guān)及其相關(guān)單位共約 120xx 戶家庭合計 4 萬 人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等 10 多個小區(qū)。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。濱州未來房地產(chǎn)市場競爭將顯得激烈與殘酷。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長。 0106 年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源濱州統(tǒng)計局，下同） 年份 完成投資額 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓 其它 20xx 19701 14347 2769 219 2366 20xx 44237 31603 4454 0 8180 20xx 57101 45244 9000 739 2118 20xx 118168 46559 33407 530 37672 20xx 150206 102572 27883 1710 18041 20xx 155000 近幾年房地產(chǎn)完成投資額（萬元）197014423757101118168155000150206020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 27 ? 商品房交易旺盛，市場需求 呈現(xiàn)較大潛力 近年濱州房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速， 03 年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。但未來幾年將有大量的房屋竣 工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。 濱州辦公樓市場如此低迷的主 要原因有：一方面，濱州市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于濱州市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導(dǎo)致濱州市辦公樓市場難以發(fā)展。 但從 05 年開始，濱州房價未來上漲趨勢明顯。自濱州禁止了私人建房后，同時大力進行新城區(qū) 市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進了濱州房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 近幾年濱州商品房價格發(fā)展?fàn)顩r114298989811791499170002004006008001000120014001600180020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。） 30 宏觀政策影響分析 近些年來，中國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房價突飛猛漲，居高不下的房價與嚴重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。至目前歷時近 3 年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年 猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。 ? 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析 ① 雙“ 70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu) （一）自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ? 國六條中“ 90 平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是濱州市目前供給以 120 平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化； 90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費階層的需求同時，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費者帶來了不便。 31 ② 加強土地管理與調(diào)控，嚴把土地“匣門” （一） 加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā) 的，征收土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 （三）地方各級人民政府主要負責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負總責(zé)。 （四） 從 20xx 年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報、待國務(wù)院批準后由省級政府負責(zé)組織實施、城市政府具體實施。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。 ? 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng) ，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項目的稀缺性與珍貴性。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。 32 ③ 利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對利率進行了兩次上調(diào)。特別是 5 月 19 日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢。而近幾年濱州的房地產(chǎn)投資比例一直處于 2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調(diào)的影響較小。其中，濱州新城區(qū)域已成為濱州市樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 名仕嘉園 5幢小高層住宅 +沿街商鋪 3萬㎡ 住宅均價： 2300 商鋪未公開 盛世春秋 多層住宅小區(qū) +商鋪 萬㎡ 住宅均價： 2100 商鋪均價： 5000 金座豪庭 未確定（預(yù) 計為小高層住宅 +商鋪） 約 4 萬㎡ 預(yù)計 公開 未公開 橄欖御園 多層住宅 3萬㎡ 1700 渤海國際廣場 商鋪 26 萬㎡ 外街一層： 15000 內(nèi)街一層： 6000 國貿(mào)新天地 商鋪 6萬多㎡ 公開，未開盤 35 區(qū)域特征： 老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為濱州商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的 首選區(qū)域。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 110130平方米的三室兩廳為主，其次是 85100 平方米的兩室兩廳。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達到 1 套 /天以上的銷售速度。 三室兩廳 109/122/137 盛世春秋 360 套 兩室兩廳 112120 銷售率達 90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。 國貿(mào)新天地 無住宅 36 （ 2）老區(qū)北部區(qū)域 代表樓盤： 吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補區(qū)域 環(huán)境差的劣勢。 37 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 90130 平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 吉泰陽光花園 1500 套 三室兩廳 104/141/156 銷售率達 98%以上，其 170 以上的大戶型銷售緩慢。三期未推出，部分用于安置。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20萬㎡ 一期 20xx 年，二期 住宅： 20xx 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住 宅 +商業(yè)廣場 40萬㎡ 一期 ，二期 20xx 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7萬㎡ 預(yù)計 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。 價格范圍： 住宅 16002550 元 /平方米 主要客源： 靠近行政中心的樓盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓 39 盤則以濱城區(qū)本地的中低 端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團購。 銷售狀況： 新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 至尊門第 580 套 三室兩廳 115/129/131/152 銷售率近 80%， 150平方米的 3室 2廳銷售較好。而兩室兩廳銷售速度緩慢。 三室兩廳 130 現(xiàn)代城 1200 套 兩室兩廳 8494 一期 520 套銷售達 90%，二期約 500 套銷售 60%，三期即將動工。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預(yù)約登記中 40 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。 價格范圍： 住宅 14001500 元 /平方米 主要客源： 開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進行團購，價位較低，因此消化速度均比較快。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。中、低檔住宅的小戶型消化速度較