【正文】 區(qū)域人口約 52萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 20 萬人。 80 ㎡以下的小戶型幾乎沒有。 （二）發(fā)展模式下的競爭 格局 判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷 休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、彭州、崇州 。結(jié)合高球球場檔次， 本案高爾夫主題社區(qū)應(yīng)定位于 —— 西部頂級休閑物業(yè)。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā) 8 期，進入開發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開發(fā)周期從 99 年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。 ? 俱樂部經(jīng)營狀況 成都兩個標(biāo)準(zhǔn)球場的會員 總 數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為成都市場正處于快速發(fā)展中。 特色吸引物類別 主要類型 案例代表 娛樂休閑設(shè)施 大型主題公園等 華僑城 體育休閑設(shè)施 體育場館集群、高爾夫等 “ 新亞洲?體育城” “觀瀾湖” 以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。 生活配套一般 從上述幾個典型區(qū)域比較來看，金堂 憑借目前的現(xiàn)狀暫時 不具備明顯 區(qū)域 休閑華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn) 發(fā)展 優(yōu)勢。 以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛 性要求 。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低 洼區(qū)。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 8 月 7 日 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 報告 總述 本案 以 項目 自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運營角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。 土地證將分期獲得 2800 畝土地?fù)碛型恋刈C， 可一次性直接獲取； 1400 畝 土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都 憑借自身的地理優(yōu)勢 獲得了突飛猛進的發(fā)展 ，已成為中國城市發(fā)展的第四極 。 五、 金堂 差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 作為 未來 成都半小時圈層的成員之一，金堂 暫 不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果 在現(xiàn)狀條件下 將其 與其它幾個區(qū)域定位雷同，其未來在 成都 休閑房地產(chǎn)市場 中 存在較大競爭壓力； 故本項目需要 跳出金堂區(qū)域市場，以“高起點、高效吸引物”為核心 ，通過差異化競爭 打造西南 個性化 休閑 旗艦 基地 。 如本案開發(fā)體育休閑設(shè)施， 鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺 丘地勢、充沛的水系資源，本案 特色吸引物應(yīng)確定為 高爾夫 球場 。 特別值得一提的是， 牧馬山高爾夫球場 的會員中， 三分之二是近兩年才加入進來的。 （二） 共性 研究 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項目，具有以下共性： ? 發(fā)展思路 —— 以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動 高端 休閑地產(chǎn)開發(fā) 無論是 哪種高爾夫地產(chǎn)項目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動休閑地產(chǎn)開發(fā)， 根據(jù)我們對三家球場的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對地產(chǎn)的拉動作用華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 在于帶來了高端消費人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面 。 本案休閑物業(yè)主要劃分為 兩類，具體設(shè)想如下： 核心物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū) 根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為： —— 以 “ 高爾夫別墅 ” 為物業(yè)主體，配以 “ 酒店式公寓 ” 、 “ 俱樂部會所 ” 、 “ 高星級別酒店 ” 等休閑、生活、商務(wù)配套。 中高 端 物業(yè)的競爭格局判斷 中高端物業(yè)的需求，對方位和距離的抗性相對較強，因此根據(jù)我們上一部分的客戶群體分析，客戶將主要來自成都城北、城東，及成都到金堂交通干道周邊地域。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。 未來規(guī)劃方向 居住、會務(wù)、休閑、旅游 化工、冶金、建材、物流基地 發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能 以國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū) 政府投資 力度 大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場投資很大 工業(yè)投資力度最大 “北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度 區(qū)委、區(qū)政府以營造 “ 成都 ?龍泉 —— 21 世紀(jì)成都最佳生態(tài)居住區(qū) ” 和實施 “ 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 略 ” 的 工作目標(biāo)，大力發(fā)展 區(qū)域 房地產(chǎn)業(yè)。 居住區(qū)域認(rèn)可度 區(qū)域認(rèn)可度很高 由于大量的污染工業(yè)存在，居住認(rèn)可度較低 居住認(rèn)可度一般 城市魅力較好，在該區(qū)域居住認(rèn)可度較好 人口情況 幅員面積 1154平方公里 ,全縣戶籍人口 萬人，屬于人口大縣 主城區(qū)面積為 平方公里，現(xiàn)有人口 40余萬人，其中城區(qū)人口 萬 幅員面積 482平方公里，人口62 萬人。 三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 （一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 本地市場的供應(yīng)特征 價格： 房地產(chǎn)市場從 2020 年開始發(fā)展，當(dāng)時房價在 500600 元 /平方米，到 2020年，房價意見飆升至 15001600 元 /平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在 2020 元 /平方米以上，最高價已經(jīng)達到 3000 元 /平方米； 供應(yīng) 量 ： 過去兩年， 供應(yīng)量相應(yīng)控制在 20~30 萬平方米之間 ，避免了供大于求帶來的市場風(fēng)險； 戶型： 金堂各個樓盤的戶型以 80—— 200 ㎡的中大戶型為主。 本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨成都第一圈層與第二圈層的包夾，同時第一圈層 第 二 圈層 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨成都第一圈層?xùn)|北向區(qū)域市場的阻隔。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 二 ）休閑物業(yè) 組合 高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財富意義。 ? “上海湯臣高爾夫” —— “球場、房產(chǎn)平衡模式” 的代表 與前兩者項目，上海湯臣高爾夫的休閑物業(yè)開發(fā)最為成熟。根據(jù)我們的深訪，成都的這兩個球場一般都需要預(yù)約，而且周末在下午 3 點以前不接受訪客。 （三）人造 特色吸 引物的確定 項目可選擇的特色吸引物比較 根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的 人造 特色吸引物大致為 兩類 ， 分別 為大型的娛樂休閑設(shè)施 、 大型的體育休閑設(shè)施 。 本項目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 ? 通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。 c) 植被資源 —— 地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。 在此基礎(chǔ)上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展 “商務(wù)休閑 +體育休閑”的 27 洞、占地 1500 畝的高爾夫球場為特色吸引物 ，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有 完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。 （三） 項目 發(fā)展 環(huán)境 項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn) 。 作為 國家級區(qū)域中心城市 ，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為 “中國休閑之都” —— 它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！ 中國城市經(jīng)濟發(fā)展格局圖 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ？？ 長江流域經(jīng)濟帶 西西 部部 的的 致致 動動 點點 、 發(fā)發(fā)力力 點點 在在 哪哪 里里 ？？ 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 二、大成都總體規(guī)劃 對 區(qū)域 發(fā)展的影響 ? 華陽組團：小康居住新城 ? 溫江（柳城）組團：花園居住新城 ? 龍泉組團：山地型休閑旅游區(qū) ? 新都 —青白江組團：大型制造業(yè)基地 ? 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地 ? 郫縣（郫筒）組團：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、 龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而 青白江 等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后， 這對本項目來說即是一個市場機遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)。 本案將進一步尋求本項目的“高效吸引物”。同時，為形成差異化競爭，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。 ? 消費客群組成 成都業(yè)余 高爾夫球手中有 90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時尚的富家子弟是另外 10%的主要人員構(gòu)成 ； 在目前成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為 20 比 1。 ? 功能 設(shè)計 —— 休閑、度假、保健、娛樂、會議、餐飲 根據(jù)我們對 三個項目的電話訪談，高球球場建設(shè)的一個重要目的 ，是營造高端消費人群生活、休閑、商務(wù)的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本功能設(shè)計應(yīng)滿足他們?nèi)康纳虅?wù)、生活、休閑需求。 每種物業(yè)的建設(shè)構(gòu)想如下： ? 高爾夫別墅 —— 包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場競爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內(nèi)部市場。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本地市場的需求特征 需求量： 目前 年銷售量大概在 20 ~30 萬平米左右，但是根據(jù)深訪得知 基本是供不應(yīng)求。 ? 就交通通達度來看 ，金堂最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢 ； ? 就居住區(qū)域認(rèn)可度來看， 龍泉 ＞金堂＞ 新都 ＞青白江； ? 從人口情況來看，金堂屬于人口大縣，同時每年有 18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中 不可忽視的力量； ? 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)， 新都其次， 金堂 與龍泉 支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青 白 江 、新都 以外，其他較有優(yōu)勢； ? 從政府投資力度來看， 金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對較大。 競爭力比較 這三個市場，與金堂的市場的未來競爭力比較如下： 金 堂 青 白 江 新都 龍泉 交通通達度 距成都市區(qū) 36公里 ,2020 年底，從成都到金堂距離將縮短 16 公里，車程 30分鐘