【正文】 48 第六章 投資可行性分析 49 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 一、土地運(yùn)營的投資可行性分析 49 （一）研究方法 49 （二）土地投資成本研究 50 （二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營對土地投資成本的影響 50 （三）土地市場價(jià)值預(yù)測 51 （四）土地運(yùn)營的投資可行性分析 51 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52 （一）分析方法 52 （二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測 52 （三）投資分析與收益測算 53 三、不同運(yùn)營方式下項(xiàng)目投資評價(jià) 60 （一）土地一級運(yùn)營 60 （二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60 （三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61 （四）總體評價(jià) 61 四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62 （二）市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 63 （三）經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) 64 （四）結(jié)論 65 附件 ： 附件一： 金堂政府部門深訪紀(jì)錄 附件二、成都高爾夫發(fā)展概況 附件三、 金堂 市場環(huán)境報(bào)告 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 附件四、典型高爾夫個(gè)案分析 附件五、土地 價(jià)值 研究 附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 一、本 項(xiàng)目 研究背景 （一） 企業(yè)背景 華寶集團(tuán)是一家多元化大型國際性集團(tuán)公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于： ? 資金安全性： 項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。 ? 項(xiàng)目可投資性： 未來項(xiàng)目開發(fā) 的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。 ? 發(fā)展可持續(xù)性： 通過項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行，能聯(lián)動(dòng)、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺(tái)，自主衍生許多項(xiàng)目以外的新利潤點(diǎn)與投資機(jī)會(huì)。 以上三點(diǎn)， 這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。 （二） 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 項(xiàng)目地塊總面積 4200 畝，位于原成都野生動(dòng)物園區(qū)域。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。 根據(jù)我方對地塊的實(shí)地勘察，結(jié) 合對國土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），項(xiàng)目地塊 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 b) 物種資源 —— 項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)； 地塊區(qū)域原為成都野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物 3 萬余只 ， 構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間 。 c) 植被資源 —— 地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動(dòng)態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低 洼區(qū)。 土地證將分期獲得 2800 畝土地?fù)碛型恋刈C， 可一次性直接獲??； 1400 畝 土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。 （三） 項(xiàng)目 發(fā)展 環(huán)境 項(xiàng)目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn) 。現(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。 三、項(xiàng)目的 特殊性 認(rèn)識(shí) ? 本案是 西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤 與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不 同 ，本案 遠(yuǎn)離市區(qū) 、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M(fèi)力支撐。 因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場放大整個(gè)成都、四川、中國西南進(jìn)行考量，作為一個(gè) 中國西部 中心城市的郊區(qū) 綜 合性 大盤來進(jìn)行研究。 ? 政、企關(guān)系決定 本案 開發(fā)的可行性 一方面， 政府擁有 原野生動(dòng)物園 一定股權(quán) ， 同時(shí)在土地運(yùn)營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助 。 企業(yè) 為保證土地 低價(jià) 獲取， 必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。 四 、 本 項(xiàng)目 發(fā)展的前提條件 分析 ? 必須建立一個(gè)特色吸引物 參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似 本案的郊區(qū)大盤， 必須進(jìn)行 產(chǎn)業(yè) 復(fù)合， 引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點(diǎn)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 必須 立足“ 城市運(yùn)營 ”進(jìn)行發(fā)展 本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目 ，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū) 域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇 。 這要求 在政、企攜手的前提下， 企業(yè)的投資、開發(fā)行為 必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營的角度 進(jìn)行 思考 。 五 、 本項(xiàng)目發(fā)展 的目標(biāo)體系 ? 通過 特色吸引物， 運(yùn)用“ 城市運(yùn)營 ”手段 ，提升區(qū)域競爭力 。 ? 通過土地 投資 ，保證資金安全性 。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性 。 ? 通過聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 以上四點(diǎn)，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項(xiàng)目發(fā)展必須符合的剛 性要求 。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都 憑借自身的地理優(yōu)勢 獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展 ，已成為中國城市發(fā)展的第四極 。 作為 國家級區(qū)域中心城市 ，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為 “中國休閑之都” —— 它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！ 中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ？？ 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西西 部部 的的 致致 動(dòng)動(dòng) 點(diǎn)點(diǎn) 、 發(fā)發(fā)力力 點(diǎn)點(diǎn) 在在 哪哪 里里 ？？ 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、大成都總體規(guī)劃 對 區(qū)域 發(fā)展的影響 ? 華陽組團(tuán)：小康居住新城 ? 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城 ? 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū) ? 新都 —青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地 ? 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地 ? 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、 龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而 青白江 等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后， 這對本項(xiàng)目來說即是一個(gè)市場機(jī)遇，又是一個(gè)開拓全新市場的挑戰(zhàn)。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導(dǎo)致 其在 大成都 中競爭 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 同時(shí)，金堂 圍繞打造“成都市東北部次 中心”，全方位推進(jìn)對外開放；正建設(shè)成為無污染的中國西部紡織城。 2020 年底，成金路開通，金堂與成都的距離為 31 公里，半徑屬于 30—50 公里的地域 ， 與成都的距離在 30 分鐘車程內(nèi) ，成金快速通道的建成使金堂完全進(jìn)入 30分鐘的大成都第一圈層。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關(guān)系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。 金堂區(qū)位條件的變化， 將 使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點(diǎn)： ? 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層 土地儲(chǔ)備狀況 土地儲(chǔ)備豐富 土地儲(chǔ)備相當(dāng)豐富 土地成本 較 高 很 低 交通狀況 相對完善 交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快 居住環(huán)境狀況 配套 較 成熟 .居住質(zhì)量較 好 自然環(huán)境較好 ,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品多樣化 ,可選擇度大 產(chǎn)品多樣化不夠 價(jià)格 接受度 相對 較 高 相對較低 競爭 相當(dāng)激烈 相對較弱 投資環(huán)境 較 成熟 正在完善 金堂區(qū)域未來優(yōu)勢 特點(diǎn) ： ? 具有規(guī)模開發(fā)條件 ? 土地成本低 ? 交通便捷 ? 生態(tài)環(huán)境優(yōu) ? 價(jià)格接受度逐漸提升 金堂區(qū)域未來也面臨著 同時(shí)來自第一圈層和第二圈層 更為嚴(yán)峻的 競爭。 下面本案將進(jìn)一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 區(qū)域 交通條件 房價(jià)水平 自然環(huán)境 生活配套 青城山 成灌高速、