開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析-wenkub.com
2025-02-27 12:26 本頁面
【正文】 ***1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 *** 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 ****1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 *****1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 *****1故人江海 別 ，幾度隔山川。投資分析結(jié)論施工及銷售安排：施工進(jìn)度安排；銷售進(jìn)度安排。編寫投資分析說明假設(shè)前提：簡(jiǎn)要介紹投資分析計(jì)算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā⑵渌f明的假設(shè)等。靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額 /總投資 100%投資利稅率 指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。計(jì)算公式為：土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。交易管理費(fèi)：包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。外資企業(yè)免征。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。管理費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：一般約為銷售收入的 2%～ 5%；銷售代理費(fèi)：一般約為銷售收入的 %～ 2% ；其他銷售費(fèi)用：一般約為銷售收入的 %～ 1% ；銷售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8%開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)期間稅費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：用地面積 ≥2 萬㎡的商品房項(xiàng)目按建安工程費(fèi) % 計(jì)征；用地面積＜ 2萬㎡的商品房零星開發(fā)按建安工程費(fèi) 11% 計(jì)征；也可按照 “ 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ” 的計(jì)算基數(shù)計(jì)算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)：按建安工程費(fèi) % 計(jì)征；供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：住宅： /人， 600元 /噸；商業(yè)： /㎡， 600元 /噸；供電用電負(fù)荷費(fèi)：住宅： 4千瓦時(shí) /戶， 480元 /千瓦時(shí)；商業(yè)： 8千瓦時(shí) /100㎡， 1000元 /千瓦時(shí)；其他稅費(fèi)：包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的 ～ 1%估算。具體估算可參考 “建安工程費(fèi) ”的估算方法。1500以上100015005001000商場(chǎng) /寫字樓8001000或以上600800400600住宅高檔中檔低檔室內(nèi)裝修在項(xiàng)目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時(shí)估算又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) 3%左右估算；可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi) 1%～3%估算；地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) ～ %估算；三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。建議平時(shí)留意并收集土地拍賣資訊。投 資 分 析項(xiàng)目可行性研究目 錄本次演示以廣州的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項(xiàng)目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r(jià)、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計(jì)算。土地成本土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)：一般在征用農(nóng)村土地時(shí)發(fā)生。一般可按用地面積 40～ 60元 /㎡估算（需要核對(duì)項(xiàng)目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算
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