【正文】 30 萬平米左右，但是根據(jù)深訪得知 基本是供不應(yīng)求。 （二）潛在競(jìng)爭分析 在成都區(qū)域內(nèi)，在未來的一段時(shí)間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質(zhì)性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州 等。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內(nèi)部市場(chǎng)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 三 ）市場(chǎng) 鎖定 根據(jù) 省外案例分析與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場(chǎng)的地域限制最小的；由于俱樂部消費(fèi)人群與物業(yè)目標(biāo)客戶的重疊性，我們認(rèn)為休閑物業(yè)的市場(chǎng)定位為： 以成都為中心， 面向大西南，輻射全國及港臺(tái) 的西南 高端 休閑 物業(yè) 市場(chǎng)為主，帶動(dòng)及吸引 金堂 及周邊地區(qū)中高檔住宅 消費(fèi) 市場(chǎng)。 每種物業(yè)的建設(shè)構(gòu)想如下： ? 高爾夫別墅 —— 包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場(chǎng)地邊或中間。 ? 物業(yè)銷售方式 由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨(dú)立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。 ? 功能 設(shè)計(jì) —— 休閑、度假、保健、娛樂、會(huì)議、餐飲 根據(jù)我們對(duì) 三個(gè)項(xiàng)目的電話訪談，高球球場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)重要目的 ，是營造高端消費(fèi)人群生活、休閑、商務(wù)的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本功能設(shè)計(jì)應(yīng)滿足他們?nèi)康纳虅?wù)、生活、休閑需求。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第三章 項(xiàng)目 發(fā)展模式 一、 案例考察 （詳細(xì) 案例介紹見附件 四 ） 我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京 這 三個(gè)中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產(chǎn)開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個(gè)地域標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)分 析。 ? 消費(fèi)客群組成 成都業(yè)余 高爾夫球手中有 90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟是另外 10%的主要人員構(gòu)成 ； 在目前成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為 20 比 1。 由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)開始經(jīng)營與開發(fā)相分離，這變相促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的成熟化發(fā)展。同時(shí)，為形成差異化競(jìng)爭，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。 ? 唯一可行的道路，是自己引入一個(gè)人造特色吸引物，造就差異化的競(jìng)爭特色。 本案將進(jìn)一步尋求本項(xiàng)目的“高效吸引物”。 生活配套 不足 龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路； 擁有成都最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站； 距成都的車程 2030 分鐘； 目前中端 平均房價(jià)為 2200元 /㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對(duì)匱乏； 具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū) —十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉； 著名的 花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 作為 國家級(jí)區(qū)域中心城市 ，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢(shì)和人文稟賦，成為 “中國休閑之都” —— 它所面對(duì)的休閑市場(chǎng)將是全國乃至全球！ 中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ？？ 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西西 部部 的的 致致 動(dòng)動(dòng) 點(diǎn)點(diǎn) 、 發(fā)發(fā)力力 點(diǎn)點(diǎn) 在在 哪哪 里里 ？？ 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、大成都總體規(guī)劃 對(duì) 區(qū)域 發(fā)展的影響 ? 華陽組團(tuán)：小康居住新城 ? 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城 ? 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū) ? 新都 —青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地 ? 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地 ? 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、 龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場(chǎng)發(fā)生了革命性突破；而 青白江 等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得較為滯后， 這對(duì)本項(xiàng)目來說即是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，又是一個(gè)開拓全新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 必須 立足“ 城市運(yùn)營 ”進(jìn)行發(fā)展 本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目 ，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū) 域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇 。 （三） 項(xiàng)目 發(fā)展 環(huán)境 項(xiàng)目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn) 。 以上三點(diǎn)， 這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。 在此基礎(chǔ)上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競(jìng)爭要求，提出了本案適宜發(fā)展 “商務(wù)休閑 +體育休閑”的 27 洞、占地 1500 畝的高爾夫球場(chǎng)為特色吸引物 ，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有 完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場(chǎng)”。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 目 錄 前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 8 一、本 項(xiàng)目 研究背景 8 （一）企業(yè)背景 8 （二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件 8 （三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 9 三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí) 9 四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析 9 五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 10 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11 一、大成都城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 11 二、大成都總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 12 三、金堂規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大成都中競(jìng)爭地位改變 12 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14 五、金堂差異化競(jìng)爭發(fā)展戰(zhàn)略 15 第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 16 一、特色吸引物的選擇 16 （一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ) 16 （二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 17 （三）人造特色吸引物的確定 18 二、高爾夫球場(chǎng)發(fā)展建議 19 （ 一）中國高爾夫發(fā)展概況 19 （二）成都高爾夫發(fā)展概況 20 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （三）本案高球球場(chǎng)發(fā)展建議 21 第三章 項(xiàng)目發(fā)展模式 22 一、案例考察 22 （一）案例簡介 22 （二）共性研究 22 （三）差異點(diǎn)分析 23 二、項(xiàng)目總體發(fā)展思路 24 （一）項(xiàng)目總體開發(fā)思路 24 （二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 24 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24 （一）休閑物業(yè)總體定位 24 （二）休閑物業(yè) 組合 25 （三）市場(chǎng)鎖定 26 （四）目標(biāo)客戶群鎖定 26 第四章 市場(chǎng)可行性分析 27 一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭格局 27 （一）成都郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)板塊分布 27 （二）發(fā)展模式下的競(jìng)爭格局判斷 28 二、高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭分析 28 （一）顯性競(jìng)爭板塊分析 28 （二）潛在競(jìng)爭分析