開發(fā)項目前期投資分析-wenkub.com
2025-05-09 12:24 本頁面
【正文】 投資分析結(jié)論 施工及銷售安排： 施工進(jìn)度安排； 銷售進(jìn)度安排。 編寫投資分析說明 假設(shè)前提： 簡要介紹投資分析計算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā⑵渌f明的假設(shè)等。 靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時間價值的條件下 ， 以項目凈收益抵償全部投資所需的時間 。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項目整個壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0時的折現(xiàn)率，反映項目的投資收益水平。 計算公式為：利潤總額 /總投資 100% 投資利稅率 指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。計算公式為： 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 若土地增值額超過扣除項目金額 50%以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計算。 房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。 交易管理費(fèi)： 包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費(fèi)用。外資企業(yè)免征。 房地產(chǎn)項目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。 管理費(fèi)用 廣告宣傳及市場推廣費(fèi)： 一般約為銷售收入的 2%～ 5%； 銷售代理費(fèi)： 一般約為銷售收入的 %～ 2% ； 其他銷售費(fèi)用： 一般約為銷售收入的 %～ 1% ； 銷售費(fèi)用 以上各項合計，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8% 開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。 開發(fā)期間稅費(fèi) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 用地面積 ≥ 2萬㎡的商品房項目按建安工程費(fèi) %計征； 用地面積＜ 2萬㎡的商品房零星開發(fā)按建安工程費(fèi) 11%計征； 也可按照 “ 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ” 的計算基數(shù)計算； 建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)： 按建安工程費(fèi) %計征； 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)： 住宅： /人， 600元 /噸； 商業(yè)： /㎡ ， 600元 /噸； 供電用電負(fù)荷費(fèi)： 住宅： 4千瓦時 /戶， 480元 /千瓦時； 商業(yè)： 8千瓦時 /100㎡ ， 1000元 /千瓦時； 其他稅費(fèi)： 包括項目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的 ～ 1%估算。 具體估算可參考“建安工程費(fèi)”的估算方法。 1500以上 10001500 5001000 商場 /寫字樓 8001000或以上 600800 400600 住宅 高檔 中檔 低檔 室內(nèi)裝修 在項目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時估算 小高層：水： 7電 1天然氣 暖氣 60、消防 電梯 可視 監(jiān)理 主體10基礎(chǔ) 60. 又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。 土地成本 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)： 一般可按建安工程費(fèi) 3%左右估算； 可行性研究費(fèi)： 一般可按與本司簽定的合同金額計算或按建安工程費(fèi) 1%～3%估算； 地質(zhì)勘察測繪費(fèi)： 一般可按建安工程費(fèi) ～ %估算； 三通一平費(fèi)： 主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。建議平時留意并收集土地拍賣資訊。投 資 分 析 項目可行性研究 目 錄 本次演示以廣州的計算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計算。 土地成本
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