【正文】 30 （三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 31 三、中高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 31 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （一）本地市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 31 （二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 32 （三）中高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 34 四、大成都城市化進(jìn)程帶給金堂的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 35 五、市場(chǎng)可行性總結(jié) 36 第五章 運(yùn)營(yíng)可行性分析 37 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體構(gòu)想 37 （一）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須遵循的原則 37 （二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想 37 二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì) 38 （一）運(yùn)營(yíng)主體選 擇 38 （二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 39 （三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40 三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 42 （一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 42 （二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷 42 （三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 43 四、運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 45 （一）高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式 45 （二）土地運(yùn)營(yíng)方式 46 （三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式 47 （四）酒店運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 48 第六章 投資可行性分析 49 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 一、土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 49 （一）研究方法 49 （二）土地投資成本研究 50 （二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營(yíng)對(duì)土地投資成本的影響 50 （三）土地市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè) 51 （四）土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 51 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52 （一）分析方法 52 （二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè) 52 （三）投資分析與收益測(cè)算 53 三、不同運(yùn)營(yíng)方式下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià) 60 （一）土地一級(jí)運(yùn)營(yíng) 60 （二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60 （三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61 （四）總體評(píng)價(jià) 61 四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 63 （三）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 64 （四）結(jié)論 65 附件 ： 附件一： 金堂政府部門深訪紀(jì)錄 附件二、成都高爾夫發(fā)展概況 附件三、 金堂 市場(chǎng)環(huán)境報(bào)告 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 附件四、典型高爾夫個(gè)案分析 附件五、土地 價(jià)值 研究 附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 一、本 項(xiàng)目 研究背景 （一） 企業(yè)背景 華寶集團(tuán)是一家多元化大型國(guó)際性集團(tuán)公司，在中國(guó)大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對(duì)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于： ? 資金安全性： 項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。 c) 植被資源 —— 地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場(chǎng)、林區(qū)等。 企業(yè) 為保證土地 低價(jià) 獲取， 必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。 ? 通過聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 金堂區(qū)位條件的變化， 將 使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)： ? 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層 土地儲(chǔ)備狀況 土地儲(chǔ)備豐富 土地儲(chǔ)備相當(dāng)豐富 土地成本 較 高 很 低 交通狀況 相對(duì)完善 交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快 居住環(huán)境狀況 配套 較 成熟 .居住質(zhì)量較 好 自然環(huán)境較好 ,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品多樣化 ,可選擇度大 產(chǎn)品多樣化不夠 價(jià)格 接受度 相對(duì) 較 高 相對(duì)較低 競(jìng)爭(zhēng) 相當(dāng)激烈 相對(duì)較弱 投資環(huán)境 較 成熟 正在完善 金堂區(qū)域未來優(yōu)勢(shì) 特點(diǎn) ： ? 具有規(guī)模開發(fā)條件 ? 土地成本低 ? 交通便捷 ? 生態(tài)環(huán)境優(yōu) ? 價(jià)格接受度逐漸提升 金堂區(qū)域未來也面臨著 同時(shí)來自第一圈層和第二圈層 更為嚴(yán)峻的 競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 龍泉 獨(dú)特的人文歷史風(fēng)情 生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然山體植被 大型運(yùn)動(dòng)基地 先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當(dāng)突出，具有很好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 大邑 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉 一定的歷史知名度 先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 高爾夫景觀球場(chǎng) 森林公園 先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾夫建設(shè)，已成功啟動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè) 崇州 文景江溫泉開發(fā)區(qū) 先天資源稀缺性一般，過于單一 金堂（趙鎮(zhèn)） 豐富的水系資源 先天資源具有 一定的稀缺性，但多樣性不足 對(duì)比其他區(qū)域，我們認(rèn)為： ? 金堂在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè) 存在 一定 難度 主要表現(xiàn) 在先天性的 自然資源與人文 歷史 資源 稀缺性不足 ， 同時(shí) 由于野生動(dòng)物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的 項(xiàng)目也將退出歷史舞臺(tái) 。 （三）人造 特色吸 引物的確定 項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較 根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的 人造 特色吸引物大致為 兩類 ， 分別 為大型的娛樂休閑設(shè)施 、 大型的體育休閑設(shè)施 。 這一比例大大高于國(guó)外。根據(jù)我們的深訪，成都的這兩個(gè)球場(chǎng)一般都需要預(yù)約，而且周末在下午 3 點(diǎn)以前不接受訪客。 ? 綜合判斷，成都滯后于全國(guó)水平，甚至落后于西部 的重慶、昆明，市場(chǎng)需要引導(dǎo)。 ? “上海湯臣高爾夫” —— “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” 的代表 與前兩者項(xiàng)目，上海湯臣高爾夫的休閑物業(yè)開發(fā)最為成熟。 （三） 差異點(diǎn) 分析 根據(jù)不同項(xiàng)目的不同發(fā)展條件，他們形成以下差異點(diǎn)： ? 特殊配套設(shè)施 —— 酒店、會(huì)議中心、康體設(shè)施 某些項(xiàng)目在開發(fā) 初 期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域 休閑 配套 還 不夠成熟，專門建有特色高星級(jí)酒店與會(huì)議中心，同時(shí)也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉中心、 SPA 會(huì)館等與高爾夫運(yùn)動(dòng)契合度較高的康體設(shè)施。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 二 ）休閑物業(yè) 組合 高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價(jià)值來源于球場(chǎng)所賦予的特殊財(cái)富意義。同時(shí)，從市場(chǎng)層面看，本地市場(chǎng)正處供不應(yīng)求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。 本案的高端休閑物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將面臨成都第一圈層與第二圈層的包夾，同時(shí)第一圈層 第 二 圈層 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755835135