昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告-資料下載頁
2025-01-21 16:15本頁面
【正文】 休閑度假型別墅。項目概念項目概念：海上天府上海雖然是海邊城市，卻因為現(xiàn)代工業(yè)和航運的需要而沒有一片干凈的海灘，擁有黃浦江和蘇州河的上海并沒有天然壯闊的水景，擁有的卻只是現(xiàn)代文明所殘留下來對自然破壞的痕跡，深陷內(nèi)陸的淀山湖成為了上海這座城市對海的遺憾的一種補償與寄托。這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠離現(xiàn)代文明的天府之國；府是對土地的直接擁有，是中國古老文明對貴族的尊敬， 通過地點與生活方式的嫁接，是對新生活方式的創(chuàng)造。開發(fā)長三角流域的新富豪生活方式，喚醒傳統(tǒng)中國人對“土地”獨占的情結(jié)，激發(fā)他們對資源稀缺的“饑渴“性，在現(xiàn)有土地價值的基礎(chǔ)上，通過項目開發(fā)實現(xiàn)改變項目的地理價值。產(chǎn)品策略：l 海上生活從出行開始——在分析地塊交通環(huán)境時，我們發(fā)現(xiàn)項目的大交通環(huán)境不錯，但小環(huán)境比較錯雜，不能滿足別墅交通的先決條件：通達性。鑒于項目的發(fā)展理念定位于“海上天府”，因此建議在淀山湖南岸設(shè)立一出行碼頭，將項目的主出入口放在這里，一來能解決交通的通達性，二來可以突出項目海上生活這一概念。鑒于區(qū)域內(nèi)唯一的競爭對手大自然別墅也將設(shè)立碼頭且其位置處于淀山湖“凹口”處，地理位置十分優(yōu)越。建議項目在打造碼頭時突出碼頭的出行性而淡化游艇娛樂性避開競爭上的劣勢?？紤]到項目地塊的特點，建議在延湖東西兩側(cè)分別設(shè)立兩個碼頭，并可以考慮在兩碼頭處設(shè)立不同類型的會所，滿足東西兩側(cè)業(yè)主的生活、娛樂需求。為滿足項目的陸路出行，可在項目最北側(cè)也就是公寓所在位置開設(shè)陸路出行口。碼頭及會所借鑒圖l 引土墊高生活從海上開始——項目的景觀優(yōu)勢在南和西北兩側(cè)，防風(fēng)林的出現(xiàn)極大的影響了別墅直接觀湖的效果?？紤]到地塊的特殊性，建議將地塊整體有層次的墊高，使得項目東北高西南低，成階梯狀。東北面最高的地方因高于防風(fēng)林的高度，如此以來可以利用地勢的高低使得高處的別墅都可以享受到南側(cè)的湖景和西北側(cè)的高爾夫球場，而低處雖然景觀的可看性較差但由于距景點較近其獨占性強。在分析地塊時我們指出項目的東側(cè)的景觀和環(huán)境都是最差的，但按照這樣的規(guī)劃則能將原本最差的轉(zhuǎn)化為最有利的位置，同時原本好的位置價值沒有變化，使得整個土地的價值實在最大化。借鑒圖l 高墻圈地近滬遠昆——作為項目的開發(fā)理念之一的“府”講究的是圍合的、獨立的生活方式。因此建議在項目的東側(cè)砌高約3米左右的圍墻，一是可以將項目地塊中目前景觀最差的農(nóng)民房和老別墅擋去，二是可以對整個地塊形成圍合之勢暗含“府”之意，同時也能將項目與昆山隔開而劃入上海，這對項目的營銷有很大的好處。l 背山面湖養(yǎng)生府邸——通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)湖南岸的別墅多為中式而北岸則是中式和西班牙風(fēng)格，競爭對手大自然從現(xiàn)在建成的別墅來看走的是歐式風(fēng)格，因此我們必須在風(fēng)格和別墅建造方面與上述樓盤有差異性。地塊周邊沒有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為“山”來分布別墅，這樣一來可充分利用背山面湖這一特點，打出風(fēng)水牌吸引消費者。上海及周邊的度假別墅多為讓居住者觀賞附近的景點，但本項目定位較高，消費人群除渴望觀賞風(fēng)景外還對放松精神和身體恢復(fù)有一定追求，因此建議項目提出養(yǎng)生的概念，保證業(yè)主在觀賞風(fēng)景的同時能保養(yǎng)身體、放松精神。養(yǎng)生只是一個概念，可以通過不同的樹木、花草和其他植物的搭配形成這個概念，具體的手法可以參見生茂養(yǎng)園的做法。項目在單體別墅的建造上因緊扣“府”字，整體成圍合狀，一方面能突出別墅的整體私密性，另一方面可以顯示別墅的尊貴性！l 安逸的文化莊園生活——“府”在古代是典藏書籍和財富的地方，而天府之國的生活是一種安逸的生活。因此項目在打造的過程中圍繞生活安逸和文化這兩方面做文章，讓富豪們在這里能感受的安逸的生活，同時也能有文化方面的享受。在上海很少有如此大的土地讓富豪們擁有如此大的私家領(lǐng)地，因此建議項目在單體別墅建造時建筑面積不要超過1000平方米，在奢侈的同時要注意強調(diào)功能的齊全性，例如酒窖、中西廚房等，外題上要有大面積的露臺以便業(yè)主能很好的欣賞外部景觀。按照規(guī)劃看每撞別墅的占地在10畝左右，除去建筑外還有8畝左右的花園，這樣的花園在上海十分罕見，可以充分的喚起富豪對土地獨占的情節(jié)，也可以給他們一種莊園式生活的感覺。l 幽靜天然的生活——在淀山湖天是藍的，湖是藍的整個生活安靜而清新，因此不能讓有較強的污染的汽車進入社區(qū)，結(jié)合項目出行走水路的特色建議項目社區(qū)內(nèi)采用無污染、低噪音的電車，這樣一來可以給富豪們一個真正的幽靜而天然的生活。l 涇渭分明的社區(qū)——由于項目規(guī)劃中有小高層物業(yè)，而別墅的私密性就決定這兩種物業(yè)必須完全分開。在建造時可以在公寓和別墅的結(jié)合處規(guī)劃大型的水景和高綠色植被的景觀，一是可以緩解項目西北側(cè)少水的狀況，另一個是可以利用植被的高度分割兩種物業(yè)。l 突顯價值的度假公寓——利用別墅的高端性提升公寓的價值是公寓打造的主核心。公寓同樣走度假型的路線，在房型設(shè)計上走小和實用的路線突出功能性和性價比。由于度假型別墅不是很講究朝向，公寓可以朝西南面，能充分的利用兩側(cè)的自然資源提升價值。 開發(fā)策略l 根據(jù)項目的理念，在開發(fā)時建議先修建南側(cè)臨湖的一面，出行碼頭和會所先行，而后開發(fā)別墅，這樣一來可以突出別墅的概念為后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。l 在湖邊的前幾排開發(fā)完畢后可開發(fā)靠近高爾夫一側(cè)的前排別墅，同時建造大型水景為公寓開盤打下基礎(chǔ)。l 開發(fā)公寓項目。此時開發(fā)公寓項目可以借助別墅的定位以及景觀來提升公寓的價值，雖然公寓處于整個項目景觀最不好的地方，但此時開發(fā)可以最大限度的提神公寓的價值。l 打造東側(cè)最高處的別墅。充分發(fā)揮其地位上的優(yōu)勢，在所有景觀都基本完成的情況下開發(fā)景觀最好的別墅無疑能叫別墅的價值最大化。 營銷策略l 在項目將高墻和碼頭建造完畢后開始第一撥的宣傳，可以打出滬上首個游艇進出的別墅的概念，一下拉近別墅與上海的距離，并且將項目的理念托出。l 打造樣板區(qū)，并做宣傳邀請長三角地區(qū)的富豪前來體驗，重點要讓他們感受到海上和府的特點。l 公寓房的銷售可以采用售后包租，并建議做全裝修。可以與旭寶高爾夫合作，將公寓作為其客房長期出租。45
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