昆山尊寶莊園別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-01-21 16:15本頁面
【正文】 休閑度假型別墅。項(xiàng)目概念項(xiàng)目概念：海上天府上海雖然是海邊城市，卻因?yàn)楝F(xiàn)代工業(yè)和航運(yùn)的需要而沒有一片干凈的海灘，擁有黃浦江和蘇州河的上海并沒有天然壯闊的水景，擁有的卻只是現(xiàn)代文明所殘留下來對(duì)自然破壞的痕跡，深陷內(nèi)陸的淀山湖成為了上海這座城市對(duì)海的遺憾的一種補(bǔ)償與寄托。這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠(yuǎn)離現(xiàn)代文明的天府之國；府是對(duì)土地的直接擁有，是中國古老文明對(duì)貴族的尊敬， 通過地點(diǎn)與生活方式的嫁接，是對(duì)新生活方式的創(chuàng)造。開發(fā)長三角流域的新富豪生活方式，喚醒傳統(tǒng)中國人對(duì)“土地”獨(dú)占的情結(jié)，激發(fā)他們對(duì)資源稀缺的“饑渴“性，在現(xiàn)有土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)改變項(xiàng)目的地理價(jià)值。產(chǎn)品策略：l 海上生活從出行開始——在分析地塊交通環(huán)境時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的大交通環(huán)境不錯(cuò)，但小環(huán)境比較錯(cuò)雜，不能滿足別墅交通的先決條件：通達(dá)性。鑒于項(xiàng)目的發(fā)展理念定位于“海上天府”，因此建議在淀山湖南岸設(shè)立一出行碼頭，將項(xiàng)目的主出入口放在這里，一來能解決交通的通達(dá)性，二來可以突出項(xiàng)目海上生活這一概念。鑒于區(qū)域內(nèi)唯一的競爭對(duì)手大自然別墅也將設(shè)立碼頭且其位置處于淀山湖“凹口”處，地理位置十分優(yōu)越。建議項(xiàng)目在打造碼頭時(shí)突出碼頭的出行性而淡化游艇娛樂性避開競爭上的劣勢(shì)?？紤]到項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，建議在延湖東西兩側(cè)分別設(shè)立兩個(gè)碼頭，并可以考慮在兩碼頭處設(shè)立不同類型的會(huì)所，滿足東西兩側(cè)業(yè)主的生活、娛樂需求。為滿足項(xiàng)目的陸路出行，可在項(xiàng)目最北側(cè)也就是公寓所在位置開設(shè)陸路出行口。碼頭及會(huì)所借鑒圖l 引土墊高生活從海上開始——項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)在南和西北兩側(cè)，防風(fēng)林的出現(xiàn)極大的影響了別墅直接觀湖的效果。考慮到地塊的特殊性，建議將地塊整體有層次的墊高，使得項(xiàng)目東北高西南低，成階梯狀。東北面最高的地方因高于防風(fēng)林的高度，如此以來可以利用地勢(shì)的高低使得高處的別墅都可以享受到南側(cè)的湖景和西北側(cè)的高爾夫球場，而低處雖然景觀的可看性較差但由于距景點(diǎn)較近其獨(dú)占性強(qiáng)。在分析地塊時(shí)我們指出項(xiàng)目的東側(cè)的景觀和環(huán)境都是最差的，但按照這樣的規(guī)劃則能將原本最差的轉(zhuǎn)化為最有利的位置，同時(shí)原本好的位置價(jià)值沒有變化，使得整個(gè)土地的價(jià)值實(shí)在最大化。借鑒圖l 高墻圈地近滬遠(yuǎn)昆——作為項(xiàng)目的開發(fā)理念之一的“府”講究的是圍合的、獨(dú)立的生活方式。因此建議在項(xiàng)目的東側(cè)砌高約3米左右的圍墻，一是可以將項(xiàng)目地塊中目前景觀最差的農(nóng)民房和老別墅擋去，二是可以對(duì)整個(gè)地塊形成圍合之勢(shì)暗含“府”之意，同時(shí)也能將項(xiàng)目與昆山隔開而劃入上海，這對(duì)項(xiàng)目的營銷有很大的好處。l 背山面湖養(yǎng)生府邸——通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)湖南岸的別墅多為中式而北岸則是中式和西班牙風(fēng)格，競爭對(duì)手大自然從現(xiàn)在建成的別墅來看走的是歐式風(fēng)格，因此我們必須在風(fēng)格和別墅建造方面與上述樓盤有差異性。地塊周邊沒有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為“山”來分布別墅，這樣一來可充分利用背山面湖這一特點(diǎn)，打出風(fēng)水牌吸引消費(fèi)者。上海及周邊的度假別墅多為讓居住者觀賞附近的景點(diǎn)，但本項(xiàng)目定位較高，消費(fèi)人群除渴望觀賞風(fēng)景外還對(duì)放松精神和身體恢復(fù)有一定追求，因此建議項(xiàng)目提出養(yǎng)生的概念，保證業(yè)主在觀賞風(fēng)景的同時(shí)能保養(yǎng)身體、放松精神。養(yǎng)生只是一個(gè)概念，可以通過不同的樹木、花草和其他植物的搭配形成這個(gè)概念，具體的手法可以參見生茂養(yǎng)園的做法。項(xiàng)目在單體別墅的建造上因緊扣“府”字，整體成圍合狀，一方面能突出別墅的整體私密性，另一方面可以顯示別墅的尊貴性！l 安逸的文化莊園生活——“府”在古代是典藏書籍和財(cái)富的地方，而天府之國的生活是一種安逸的生活。因此項(xiàng)目在打造的過程中圍繞生活安逸和文化這兩方面做文章，讓富豪們?cè)谶@里能感受的安逸的生活，同時(shí)也能有文化方面的享受。在上海很少有如此大的土地讓富豪們擁有如此大的私家領(lǐng)地，因此建議項(xiàng)目在單體別墅建造時(shí)建筑面積不要超過1000平方米，在奢侈的同時(shí)要注意強(qiáng)調(diào)功能的齊全性，例如酒窖、中西廚房等，外題上要有大面積的露臺(tái)以便業(yè)主能很好的欣賞外部景觀。按照規(guī)劃看每撞別墅的占地在10畝左右，除去建筑外還有8畝左右的花園，這樣的花園在上海十分罕見，可以充分的喚起富豪對(duì)土地獨(dú)占的情節(jié)，也可以給他們一種莊園式生活的感覺。l 幽靜天然的生活——在淀山湖天是藍(lán)的，湖是藍(lán)的整個(gè)生活安靜而清新，因此不能讓有較強(qiáng)的污染的汽車進(jìn)入社區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目出行走水路的特色建議項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)采用無污染、低噪音的電車，這樣一來可以給富豪們一個(gè)真正的幽靜而天然的生活。l 涇渭分明的社區(qū)——由于項(xiàng)目規(guī)劃中有小高層物業(yè)，而別墅的私密性就決定這兩種物業(yè)必須完全分開。在建造時(shí)可以在公寓和別墅的結(jié)合處規(guī)劃大型的水景和高綠色植被的景觀，一是可以緩解項(xiàng)目西北側(cè)少水的狀況，另一個(gè)是可以利用植被的高度分割兩種物業(yè)。l 突顯價(jià)值的度假公寓——利用別墅的高端性提升公寓的價(jià)值是公寓打造的主核心。公寓同樣走度假型的路線，在房型設(shè)計(jì)上走小和實(shí)用的路線突出功能性和性價(jià)比。由于度假型別墅不是很講究朝向，公寓可以朝西南面，能充分的利用兩側(cè)的自然資源提升價(jià)值。 開發(fā)策略l 根據(jù)項(xiàng)目的理念，在開發(fā)時(shí)建議先修建南側(cè)臨湖的一面，出行碼頭和會(huì)所先行，而后開發(fā)別墅，這樣一來可以突出別墅的概念為后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。l 在湖邊的前幾排開發(fā)完畢后可開發(fā)靠近高爾夫一側(cè)的前排別墅，同時(shí)建造大型水景為公寓開盤打下基礎(chǔ)。l 開發(fā)公寓項(xiàng)目。此時(shí)開發(fā)公寓項(xiàng)目可以借助別墅的定位以及景觀來提升公寓的價(jià)值，雖然公寓處于整個(gè)項(xiàng)目景觀最不好的地方，但此時(shí)開發(fā)可以最大限度的提神公寓的價(jià)值。l 打造東側(cè)最高處的別墅。充分發(fā)揮其地位上的優(yōu)勢(shì)，在所有景觀都基本完成的情況下開發(fā)景觀最好的別墅無疑能叫別墅的價(jià)值最大化。 營銷策略l 在項(xiàng)目將高墻和碼頭建造完畢后開始第一撥的宣傳，可以打出滬上首個(gè)游艇進(jìn)出的別墅的概念，一下拉近別墅與上海的距離，并且將項(xiàng)目的理念托出。l 打造樣板區(qū)，并做宣傳邀請(qǐng)長三角地區(qū)的富豪前來體驗(yàn)，重點(diǎn)要讓他們感受到海上和府的特點(diǎn)。l 公寓房的銷售可以采用售后包租，并建議做全裝修?？梢耘c旭寶高爾夫合作，將公寓作為其客房長期出租。45
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