昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告-全文預(yù)覽
【正文】 的標(biāo)簽。? ，并且為全獨(dú)立別墅，從目前建造的別墅來看有可能是歐式風(fēng)格。代表項目：大自然別墅、尊寶莊園產(chǎn)品特征：500㎡以上的大面積產(chǎn)品為主，主力總價都瞄準(zhǔn)在1000萬上。252。252。獨(dú)棟只有7棟，總價160萬左右，總價低，產(chǎn)品稀缺等的原因使得銷售良好，目前售出6棟。2) 中星依瓦諾? 清水依瓦諾位于淀山湖北側(cè)，錦淀路南側(cè)，整個地塊成島狀，項目占地26萬平方米，綿延800米天然水岸線，綠化率74%。252。 項目首先啟動的是地塊中距離湖最遠(yuǎn)的北側(cè)部分。地塊分三期開發(fā)，目前開發(fā)的是地塊北面的一期，全部是小面積的雙拼和獨(dú)立別墅。低容積率、高建筑密度，別墅產(chǎn)品更為公寓化，樣板房的裝修風(fēng)格也呈現(xiàn)這一特征，以現(xiàn)代、簡潔為主；建筑風(fēng)格也較為現(xiàn)代，公寓化的傾向十分明顯配套建設(shè)也十分城市化，如便利超市、SPA主題會館等客戶特征：生活在上海的中產(chǎn)階層，一般都有自備車，但以20萬左右的中檔車為主，有一定消費(fèi)力，但十分注重物業(yè)的價格，單位消費(fèi)力不高，向往度假的生活方式，但又對度假的費(fèi)用有一定的約制，屬于矛盾性消費(fèi)；銷售特征：往往在項目之初能取得較為理想的業(yè)績，但進(jìn)入中期后，銷售速度就逐漸放慢，這與目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理是有關(guān)系的，一開始市場屬于激動狀態(tài)，但在后期逐步趨于理性，成交速度開始下降；營銷特征：針對上海中產(chǎn)階層，在上海中產(chǎn)階層聚集處設(shè)立外接待點(diǎn)，參加集中房展會。 板塊內(nèi)競爭252。發(fā)展機(jī)會 通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨(dú)立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。u 區(qū)域環(huán)境較差，生活配套缺乏。 市場總結(jié)（劣勢與威脅）：u 市場供給較大，區(qū)域競爭激烈。距上海市中心4050分鐘車程，版塊定位為“‘5＋2’度假型生活基地 ”。 市場總結(jié)（優(yōu)勢與機(jī)會）：u 不可復(fù)制的自然資源，淀山湖環(huán)境優(yōu)美。178。項目名稱銷售情況恒海高爾夫一期60多棟，樣板區(qū)18棟，原定價200250萬/套，沒有售出，目前已經(jīng)停工，據(jù)悉開發(fā)商打算以10萬/畝的價格售出（買入地價1516萬/畝）大自然花園目前還未正式推廣，一期沿新樂路結(jié)構(gòu)都已封頂，游艇碼頭及景觀基本造好。 產(chǎn)品風(fēng)格以歐式、中式為主，結(jié)合部分現(xiàn)代或美式，整體風(fēng)格、立面較為出挑，但品質(zhì)與上海別墅還存在差距，部分產(chǎn)品細(xì)部比較粗糙，裝修更為明顯，如恒海高爾夫等。178。 價位與陽澄湖板塊相當(dāng)，在昆山別墅市場中偏高，與隔湖相望的青浦朱家豪宅別墅市場相距甚遠(yuǎn)。開發(fā)商更是打算較強(qiáng)目前能確定的有以下幾個。252。低廉的土地開發(fā)商更愿意在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，加之豐富的自然環(huán)境，性價比高也是淀山湖別墅吸引客戶的一個主要原因。? 淀山湖板塊：距離上海近，環(huán)境好，“5+2”生活的最佳社區(qū)，唯一缺點(diǎn)周邊配套相對缺乏。? 陽澄湖板塊：環(huán)境較好，處在新城區(qū)，臨近市中心，配套較好。隨著別墅用地的不在審批，可以說獨(dú)立別墅的土地供給已經(jīng)進(jìn)入“吃老本”階段，長線看來這類別墅由于土地的匱乏將進(jìn)入“賣一套少一套”的稀缺時代，因此長線看好。地塊雖然周邊的大交通環(huán)境不錯，但直接到達(dá)項目的道路卻問題不少，不能做到進(jìn)出便利，因此如何解決這一問題也是項目日后發(fā)展的重點(diǎn)課題之一。淀山湖旭寶高爾夫球場項目西北面的旭寶高爾夫球場項目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風(fēng)林項目南面的淀山湖項目東面未拆遷的民房項目已有初步的規(guī)劃方案，已有施工許可證，第二論的規(guī)劃方案報批中，目前項目迫于政策的壓力開始平整土地， 交通條件分析就目前地塊周邊的交通來看，大型的高速公路并不缺乏，但從主干道進(jìn)入地塊的道路較小而且非常不好找，可以說項目的交通大環(huán)境不錯，但細(xì)節(jié)上問題不少。 占地：590畝容積率：建筑面積：約11萬方 公寓：5萬方高端別墅：5萬方會所：1萬方左右 地塊條件分析地塊整體成“水母“狀，即中間方正，東西兩側(cè)有不規(guī)則的外延。昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告2006年8月 目錄一、認(rèn)知項目 3二、市場判斷 9三、競爭考量 16四、項目研判 31 一、 認(rèn)知項目 地塊位置項目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側(cè)，距離淀山湖鎮(zhèn)58公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心4050分鐘車程。目前規(guī)劃審批中。 立地環(huán)境分析未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅項目內(nèi)部南北兩側(cè)環(huán)境較好，南臨淀山湖，西北倚上海旭寶高爾夫俱樂部（27洞），東面環(huán)境相對較差，為農(nóng)民房和現(xiàn)有的檔次較低的別墅區(qū)。項目的外部環(huán)境則相當(dāng)不利，處于淀山湖鎮(zhèn)的西南角，在整個規(guī)劃中雖然屬于旅游用地，但目前仍未大規(guī)模開發(fā)，因此無論是交通條件還是生活配套都十分稀缺，這對于房地產(chǎn)項目開發(fā)而言是十分不利的，這就需要在項目開發(fā)中兼顧配套的享受性和生活性，在定位處理上十分不利；項目雖然南側(cè)和西北側(cè)都有稀缺的景觀資源，但在這些景觀資源的直接利用上卻并不便利，南側(cè)的防風(fēng)林以及紅線外的沿湖道路、西北側(cè)球場的分隔林都限制了這些景觀資源的直接利用，在發(fā)展策劃中要尋求化解的辦法。 二、市場判斷 宏觀發(fā)展背景分析宏觀大勢――利空消息盡出，獨(dú)立別墅長線看好05年的宏觀調(diào)控市場剛剛回暖，06年又一輪的調(diào)控政策接踵而來，雖然說所出政策都對房地產(chǎn)市場有打壓效應(yīng)，但對于別墅市場，特別是獨(dú)立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。 板塊之于昆山 目前昆山的別墅市場也以大致分為四個板塊：陽澄湖板塊、長江北路板塊、花橋板塊和淀山湖板塊。? 花橋板塊：離上海最近，性價比較高，別墅產(chǎn)品無環(huán)境優(yōu)勢。相比上海已經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內(nèi)的別墅可謂“物美價廉”。是吸引上海的客戶的主要因素。淀山湖鎮(zhèn)的別墅用地供給量近10000畝，大多數(shù)是0103年出讓或采用其它方式得到的土地，由于區(qū)域市場的不
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