【正文】 市化率 城市人口 （萬人） 城鎮(zhèn)化率 城市人口（萬人） 凱里 1306 45 58% 80% 160 黃平 1668 35 15% 30% 施秉 1544 15 15% 30% 三穗 1036 20 15% 3 30% 6 鎮(zhèn)遠 1878 25 15% 30% 岑鞏 1487 22 15% 30% 天柱 2201 41 15% 30% 錦屏 1597 22 15% 30% 劍河 2165 24 15% 30% 臺江 1078 14 15% 30% 黎平 4439 15% 30% 榕江 3316 33 15% 30% 從江 3245 32 15% 30% 雷山 1218 15 15% 30% 麻江 1222 20 % 80% 16 丹寨 938 16 15% 30% 合計 21% 66% 284 42 深圳國際 小結(jié) —— 從城市發(fā)展格局、經(jīng)濟構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)演變、人口擴張等四個維度分析得出，未來的凱里將迎來大發(fā)展時代的來臨 ?從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強的吸附能力 ?從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進一步凸顯 ?從凱里經(jīng)濟發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展 ?從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經(jīng)濟圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點 ?從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ?從凱里的經(jīng)濟構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 ?從宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 ?從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達 284萬人 43 深圳國際 但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴露出城市的諸多不足，城市功能缺失，系統(tǒng)化配套體系不健全，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后 44 ?城市功能空間缺失 ?系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失 ?現(xiàn)代旅游功能缺失 黔東南州功能分散，各自為政，缺乏一個對外集中展示城市價值的“窗口”，城市功能空間缺失 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足 深圳國際 參考國內(nèi)外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設(shè)主要有三個維度：挖掘當?shù)匚幕?、利用度假區(qū)資源和滿足特定消費者需求 旅游度假區(qū)特色建設(shè)的三個維度： 挖掘當?shù)匚幕? 利用度假區(qū)資源 滿足特定消費者需求 Dimension 1 Dimension 2 Dimension 3 45 深圳國際 現(xiàn)有問題 1： 從凱里在黔東南州的城市功能角度來看，凱里更多承擔(dān)中轉(zhuǎn)站的功能，旅游產(chǎn)業(yè)空心化格局下，凱里旅游功能缺失，黔東南州缺乏一個旅游的集中窗口 46 深圳國際 現(xiàn)有問題 2： 目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對外輻射力度有待進一步提升，現(xiàn)代旅游功能缺失 層次一：資源優(yōu)勢 層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢 層次三：經(jīng)濟優(yōu)勢 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā) 旅游是經(jīng)濟發(fā)展的動力之一，城市功能結(jié)構(gòu)升級，城市品牌效應(yīng) 自然資源開發(fā)利用，景點開發(fā)，單點品牌效應(yīng) 依托自然資源，體驗、休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，區(qū)域品牌效應(yīng) 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā) 廣度數(shù)量型 深度質(zhì)量型 服務(wù)資源型 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品類型 運作主體 典型城市 三亞 深圳 黃山、凱里 桂林 上海 麗江 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā) 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 旅游目的地吸引力三層次模型分析 觀光 —— 休閑 —— 體驗，從凱里旅游業(yè)的發(fā)展狀況看，旅游目的地吸引力相對偏弱，以資源優(yōu)勢為核心賣點，為新興旅游城市 47 深圳國際 48 客戶理解的價值結(jié)構(gòu) 度假 旅游觀光 休閑娛樂 基礎(chǔ)層面 精品層面 品質(zhì)層面 客戶語錄： ?“現(xiàn)在凱里只有一些旅游景點觀光的地方，休閑跟度假的比較少，我們一般都去外地玩 ……” ?“ 凱里人故土情節(jié)很重，很適當居住，但現(xiàn)代化的休閑消費市場太少了 ……” 項目現(xiàn)實： ?凱里旅游市場仍處于初級觀光游玩階段，以原生民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，歸屬感不強。 ? 充分保護生態(tài)環(huán)境，保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 ? 城市某種文化淵源的載體 ? 有足夠多的開放空間 ? 與城市的有機融合，城市功能的載體 ? 功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力 項目成功打造的 KPI體系 ? 高端居住物業(yè)，彰顯品質(zhì) 整合 精神歸屬感 活力 品質(zhì)感 深圳國際 從凱里的板塊構(gòu)成看，城市向南已成不爭事實，項目所在城南新區(qū)規(guī)劃起點高，旨在打造以特色旅游為核心驅(qū)動的區(qū)域開發(fā)模式 凱里城市各板塊發(fā)展格局 火車站片區(qū) 老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長乏力，滬昆高鐵的建成通車將使得區(qū)域進一步衰落 中心商業(yè)區(qū) 以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn) 博南新區(qū) 發(fā)展中的行政中心，以萬博廣場為核心帶動城市發(fā)展，為推動城市重心南移付出不可磨滅的貢獻，房地產(chǎn)價值峰區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟引擎，圍繞以長昆客運專線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟窗口效應(yīng)明顯 本區(qū)域 政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅磥聿豢上蘖?，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域 政府主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，在城市向南的發(fā)展格局下，未來凱里城市發(fā)展將形成雙輪驅(qū)動格局：以經(jīng)開區(qū)為核心驅(qū)動的經(jīng)濟拉動型；以項目所在城南新區(qū)為核心驅(qū)動的旅游產(chǎn)業(yè)推動型發(fā)展格局。 1 2 3 城市中最生態(tài)，生態(tài)中最城市 —— 項目以其復(fù)合價值契合了現(xiàn)代都市人入則寧靜，出則繁華的第一精神歸所需求 凱里的基本特征 旅游 生態(tài) 人類征服自然，改造自然的產(chǎn)物，服務(wù)于人類群居生活的綜合配套有機體 是對自然最大的退讓與保留，是回歸生命原始本質(zhì)的價值追求。 深圳國際 截止 2023年底，凱里市沒有五星級酒店；三星級以上酒店共提供客房 1117間 序號 酒店名稱 星級 客房數(shù) 床位數(shù) 地址 1 嘉瑞禾騰龍酒店 四星 114 213 寧波路 8號 2 金冠酒店 四星 116 210 友莊路 18號 3 金凱帝豪酒店 四星 109 187 北京西路 70號 合計 339 610 1 凱萊酒店 三星 102 198 韶山南路 21號 2 忠德園假日酒店 三星 58 165 環(huán)城東路忠德巷 8號 3 國泰大酒店 三星 92 184 北京東路 6號 4 鴻祺賓館 三星 84 140 韶山南路 3號 5 凱里大酒店 三星 157 272 韶山北路 1號 6 凱鐵酒店 三星 61 117 清江路 197路 7 營盤坡民族賓館 三星 92 163 營盤東路 53號 8 天華賓館 三星 79 141 營盤東路 6號 9 凱里賓館 三星 53 107 廣場路 3號 合計 778 1487 ?根據(jù)凱里市旅游局最新數(shù)據(jù)，截止 2023年底，凱里酒店賓館共提供客房數(shù)為8192間，床位數(shù) 15456個。 深圳國際 凱里四星級酒店經(jīng)營狀況整體較好，入住率維持在80%以上；而三星級酒店差異性較大 凱里市高星級酒店 2023 年經(jīng)營狀況01002003004005006007008009001000金冠酒店金凱帝豪酒店凱萊酒店忠德園假日酒店國泰大酒店鴻祺賓館凱里大酒店凱鐵酒店 天華賓館0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %營業(yè)收入 入住率四星級 三星級 備注： 1）以上數(shù)據(jù)源于凱里市旅游局提供的最新統(tǒng)計； 2）選取代表性的 2家四星級酒店和7家三星級酒店進行分析。 70 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，但服務(wù)高端的能力匱乏 序號 典型四星酒店 主 要 服 務(wù) 1 金冠酒店 1F：商務(wù)中心、精品店、大堂吧； 2F：中西餐廳； 3F：宴會廳； 4F：美容美發(fā)、會議室、健身中心、娛樂室； 12F：會議室、卡拉 ok及酒吧 2 騰龍酒店 休閑娛樂設(shè)施：夜總會、棋牌室、洗浴中心 餐飲設(shè)施：中餐廳、咖啡廳 會議設(shè)施：設(shè)施完善的會議場所，可同時容納 300余人的各型會議廳 3 金凱帝豪酒店 會議室、餐飲、商務(wù)中心等 啟示一： 本項目規(guī)劃定位起點較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)彌補市場缺乏高端休閑、高品質(zhì)的養(yǎng)生服務(wù)、特色文化風(fēng)情體驗、高端購物、國際級的會議配套設(shè)施等服務(wù)高端的不足。 深圳國際 度假體驗相對單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求 啟示三： 本項目需要彌補現(xiàn)有高端消費產(chǎn)品的不足，營造自身的多元化度假氛圍。 現(xiàn)狀缺陷四 ?右圖為凱里商務(wù)會議接待能力最好的金冠酒店會議設(shè)施情況；酒店自 2023年７月開業(yè)以來，多次成功完成海內(nèi)外大型接待任務(wù)，現(xiàn)為州、市“四大班子”外事、政務(wù)接待窗口。 現(xiàn)狀缺陷五 ?國際一流的旅游度假區(qū)，其外籍游客的比例一般會大于 40%； ?凱里的國際旅游較少，2023年入境游客僅 人次，創(chuàng)匯 1163萬美元； ?酒店輻射范圍仍以省內(nèi)為主，要提升到國內(nèi)知名、國際一流旅游度假區(qū)，還有很大的發(fā)展空間。 深圳國際 酒店市場發(fā)展方向研判 方向研判 酒店市場 總體特征 酒店以中低端為主，高端酒店缺乏 規(guī)劃酒店供應(yīng)是現(xiàn)狀的 2倍 酒店經(jīng)營較好，四星入住率達 80% 價值機會 星級及檔次不契合大凱里發(fā)展 娛樂偏重、特色不足、會務(wù)缺乏 民主風(fēng)情特色高端酒店存在空白 高星級酒店未來市場競爭較為激烈，需要采取差異化特色運營 高端休閑度假配套功能、民族風(fēng)情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因 78 本報告是嚴格保密的。 凱里 — 麻江 大經(jīng)濟 圈 格局的確定，促使未來城市人口將急劇增長，將帶來巨大的消費需求； 同時增強了 凱里中心城區(qū) 的輻射力，城市聚集效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。 ?人均可配收入較低，但居民消費傾向較高，有75%的收入用于消費支出；根據(jù)十二五規(guī)劃，居民消費年增長率將保持 15%。 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，取代了農(nóng)業(yè)代 的地攤、 集貿(mào)市場， 商品為城市生 活提供 基本保障 人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)模化的現(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越商業(yè)范疇的廣義 商業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的 場所出現(xiàn) 城市化率 + 商業(yè)格局 83 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)格局 84 本報告是嚴格保密的。 ?屬于典型的需求導(dǎo)向型零售商業(yè)，休閑娛樂業(yè)態(tài)