【正文】 市化率 城市人口 （萬(wàn)人） 城鎮(zhèn)化率 城市人口（萬(wàn)人） 凱里 1306 45 58% 80% 160 黃平 1668 35 15% 30% 施秉 1544 15 15% 30% 三穗 1036 20 15% 3 30% 6 鎮(zhèn)遠(yuǎn) 1878 25 15% 30% 岑鞏 1487 22 15% 30% 天柱 2201 41 15% 30% 錦屏 1597 22 15% 30% 劍河 2165 24 15% 30% 臺(tái)江 1078 14 15% 30% 黎平 4439 15% 30% 榕江 3316 33 15% 30% 從江 3245 32 15% 30% 雷山 1218 15 15% 30% 麻江 1222 20 % 80% 16 丹寨 938 16 15% 30% 合計(jì) 21% 66% 284 42 深圳國(guó)際 小結(jié) —— 從城市發(fā)展格局、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)演變、人口擴(kuò)張等四個(gè)維度分析得出，未來(lái)的凱里將迎來(lái)大發(fā)展時(shí)代的來(lái)臨 ?從凱里的吸附力來(lái)看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對(duì)州縣具有極強(qiáng)的吸附能力 ?從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢(shì)下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯 ?從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展 ?從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽(yáng) 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ?從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開(kāi)， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ?從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時(shí)期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 ?從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達(dá) 284萬(wàn)人 43 深圳國(guó)際 但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出城市的諸多不足，城市功能缺失，系統(tǒng)化配套體系不健全，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后 44 ?城市功能空間缺失 ?系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場(chǎng)缺失 ?現(xiàn)代旅游功能缺失 黔東南州功能分散，各自為政，缺乏一個(gè)對(duì)外集中展示城市價(jià)值的“窗口”，城市功能空間缺失 城市旅游功能區(qū)相對(duì)封閉和割裂，沒(méi)有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場(chǎng)活力不足 城市旅游功能區(qū)相對(duì)封閉和割裂，沒(méi)有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場(chǎng)活力不足 深圳國(guó)際 參考國(guó)內(nèi)外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設(shè)主要有三個(gè)維度：挖掘當(dāng)?shù)匚幕?、利用度假區(qū)資源和滿足特定消費(fèi)者需求 旅游度假區(qū)特色建設(shè)的三個(gè)維度： 挖掘當(dāng)?shù)匚幕? 利用度假區(qū)資源 滿足特定消費(fèi)者需求 Dimension 1 Dimension 2 Dimension 3 45 深圳國(guó)際 現(xiàn)有問(wèn)題 1： 從凱里在黔東南州的城市功能角度來(lái)看，凱里更多承擔(dān)中轉(zhuǎn)站的功能，旅游產(chǎn)業(yè)空心化格局下，凱里旅游功能缺失，黔東南州缺乏一個(gè)旅游的集中窗口 46 深圳國(guó)際 現(xiàn)有問(wèn)題 2： 目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對(duì)外輻射力度有待進(jìn)一步提升，現(xiàn)代旅游功能缺失 層次一：資源優(yōu)勢(shì) 層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 層次三：經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場(chǎng)為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 旅游是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)，城市品牌效應(yīng) 自然資源開(kāi)發(fā)利用，景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，單點(diǎn)品牌效應(yīng) 依托自然資源，體驗(yàn)、休閑度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，區(qū)域品牌效應(yīng) 政府、市場(chǎng)作用并行，綜合居住、度假?gòu)?fù)合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 廣度數(shù)量型 深度質(zhì)量型 服務(wù)資源型 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品類(lèi)型 運(yùn)作主體 典型城市 三亞 深圳 黃山、凱里 桂林 上海 麗江 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場(chǎng)為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 政府、市場(chǎng)作用并行，綜合居住、度假?gòu)?fù)合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 旅游目的地吸引力三層次模型分析 觀光 —— 休閑 —— 體驗(yàn)，從凱里旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，旅游目的地吸引力相對(duì)偏弱，以資源優(yōu)勢(shì)為核心賣(mài)點(diǎn)，為新興旅游城市 47 深圳國(guó)際 48 客戶理解的價(jià)值結(jié)構(gòu) 度假 旅游觀光 休閑娛樂(lè) 基礎(chǔ)層面 精品層面 品質(zhì)層面 客戶語(yǔ)錄： ?“現(xiàn)在凱里只有一些旅游景點(diǎn)觀光的地方，休閑跟度假的比較少，我們一般都去外地玩 ……” ?“ 凱里人故土情節(jié)很重，很適當(dāng)居住，但現(xiàn)代化的休閑消費(fèi)市場(chǎng)太少了 ……” 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)： ?凱里旅游市場(chǎng)仍處于初級(jí)觀光游玩階段，以原生民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場(chǎng)缺失，歸屬感不強(qiáng)。 ? 充分保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 ? 城市某種文化淵源的載體 ? 有足夠多的開(kāi)放空間 ? 與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體 ? 功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力 項(xiàng)目成功打造的 KPI體系 ? 高端居住物業(yè)，彰顯品質(zhì) 整合 精神歸屬感 活力 品質(zhì)感 深圳國(guó)際 從凱里的板塊構(gòu)成看，城市向南已成不爭(zhēng)事實(shí)，項(xiàng)目所在城南新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，旨在打造以特色旅游為核心驅(qū)動(dòng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式 凱里城市各板塊發(fā)展格局 火車(chē)站片區(qū) 老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長(zhǎng)乏力，滬昆高鐵的建成通車(chē)將使得區(qū)域進(jìn)一步衰落 中心商業(yè)區(qū) 以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價(jià)值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開(kāi)發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開(kāi)發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn) 博南新區(qū) 發(fā)展中的行政中心，以萬(wàn)博廣場(chǎng)為核心帶動(dòng)城市發(fā)展，為推動(dòng)城市重心南移付出不可磨滅的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值峰區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟(jì)引擎，圍繞以長(zhǎng)昆客運(yùn)專(zhuān)線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)窗口效應(yīng)明顯 本區(qū)域 政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級(jí)酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)不可限量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 政府主導(dǎo)區(qū)域開(kāi)發(fā)，在城市向南的發(fā)展格局下，未來(lái)凱里城市發(fā)展將形成雙輪驅(qū)動(dòng)格局：以經(jīng)開(kāi)區(qū)為核心驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)型；以項(xiàng)目所在城南新區(qū)為核心驅(qū)動(dòng)的旅游產(chǎn)業(yè)推動(dòng)型發(fā)展格局。 1 2 3 城市中最生態(tài)，生態(tài)中最城市 —— 項(xiàng)目以其復(fù)合價(jià)值契合了現(xiàn)代都市人入則寧?kù)o，出則繁華的第一精神歸所需求 凱里的基本特征 旅游 生態(tài) 人類(lèi)征服自然，改造自然的產(chǎn)物，服務(wù)于人類(lèi)群居生活的綜合配套有機(jī)體 是對(duì)自然最大的退讓與保留，是回歸生命原始本質(zhì)的價(jià)值追求。 深圳國(guó)際 截止 2023年底，凱里市沒(méi)有五星級(jí)酒店；三星級(jí)以上酒店共提供客房 1117間 序號(hào) 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 床位數(shù) 地址 1 嘉瑞禾騰龍酒店 四星 114 213 寧波路 8號(hào) 2 金冠酒店 四星 116 210 友莊路 18號(hào) 3 金凱帝豪酒店 四星 109 187 北京西路 70號(hào) 合計(jì) 339 610 1 凱萊酒店 三星 102 198 韶山南路 21號(hào) 2 忠德園假日酒店 三星 58 165 環(huán)城東路忠德巷 8號(hào) 3 國(guó)泰大酒店 三星 92 184 北京東路 6號(hào) 4 鴻祺賓館 三星 84 140 韶山南路 3號(hào) 5 凱里大酒店 三星 157 272 韶山北路 1號(hào) 6 凱鐵酒店 三星 61 117 清江路 197路 7 營(yíng)盤(pán)坡民族賓館 三星 92 163 營(yíng)盤(pán)東路 53號(hào) 8 天華賓館 三星 79 141 營(yíng)盤(pán)東路 6號(hào) 9 凱里賓館 三星 53 107 廣場(chǎng)路 3號(hào) 合計(jì) 778 1487 ?根據(jù)凱里市旅游局最新數(shù)據(jù)，截止 2023年底，凱里酒店賓館共提供客房數(shù)為8192間，床位數(shù) 15456個(gè)。 深圳國(guó)際 凱里四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，入住率維持在80%以上；而三星級(jí)酒店差異性較大 凱里市高星級(jí)酒店 2023 年經(jīng)營(yíng)狀況01002003004005006007008009001000金冠酒店金凱帝豪酒店凱萊酒店忠德園假日酒店國(guó)泰大酒店鴻祺賓館凱里大酒店凱鐵酒店 天華賓館0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %營(yíng)業(yè)收入 入住率四星級(jí) 三星級(jí) 備注： 1）以上數(shù)據(jù)源于凱里市旅游局提供的最新統(tǒng)計(jì)； 2）選取代表性的 2家四星級(jí)酒店和7家三星級(jí)酒店進(jìn)行分析。 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級(jí)酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，但服務(wù)高端的能力匱乏 序號(hào) 典型四星酒店 主 要 服 務(wù) 1 金冠酒店 1F：商務(wù)中心、精品店、大堂吧； 2F：中西餐廳； 3F：宴會(huì)廳； 4F：美容美發(fā)、會(huì)議室、健身中心、娛樂(lè)室； 12F：會(huì)議室、卡拉 ok及酒吧 2 騰龍酒店 休閑娛樂(lè)設(shè)施：夜總會(huì)、棋牌室、洗浴中心 餐飲設(shè)施：中餐廳、咖啡廳 會(huì)議設(shè)施：設(shè)施完善的會(huì)議場(chǎng)所，可同時(shí)容納 300余人的各型會(huì)議廳 3 金凱帝豪酒店 會(huì)議室、餐飲、商務(wù)中心等 啟示一： 本項(xiàng)目規(guī)劃定位起點(diǎn)較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)彌補(bǔ)市場(chǎng)缺乏高端休閑、高品質(zhì)的養(yǎng)生服務(wù)、特色文化風(fēng)情體驗(yàn)、高端購(gòu)物、國(guó)際級(jí)的會(huì)議配套設(shè)施等服務(wù)高端的不足。 深圳國(guó)際 度假體驗(yàn)相對(duì)單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求 啟示三： 本項(xiàng)目需要彌補(bǔ)現(xiàn)有高端消費(fèi)產(chǎn)品的不足，營(yíng)造自身的多元化度假氛圍。 現(xiàn)狀缺陷四 ?右圖為凱里商務(wù)會(huì)議接待能力最好的金冠酒店會(huì)議設(shè)施情況；酒店自 2023年７月開(kāi)業(yè)以來(lái)，多次成功完成海內(nèi)外大型接待任務(wù)，現(xiàn)為州、市“四大班子”外事、政務(wù)接待窗口。 現(xiàn)狀缺陷五 ?國(guó)際一流的旅游度假區(qū)，其外籍游客的比例一般會(huì)大于 40%； ?凱里的國(guó)際旅游較少，2023年入境游客僅 人次，創(chuàng)匯 1163萬(wàn)美元； ?酒店輻射范圍仍以省內(nèi)為主，要提升到國(guó)內(nèi)知名、國(guó)際一流旅游度假區(qū)，還有很大的發(fā)展空間。 深圳國(guó)際 酒店市場(chǎng)發(fā)展方向研判 方向研判 酒店市場(chǎng) 總體特征 酒店以中低端為主，高端酒店缺乏 規(guī)劃酒店供應(yīng)是現(xiàn)狀的 2倍 酒店經(jīng)營(yíng)較好，四星入住率達(dá) 80% 價(jià)值機(jī)會(huì) 星級(jí)及檔次不契合大凱里發(fā)展 娛樂(lè)偏重、特色不足、會(huì)務(wù)缺乏 民主風(fēng)情特色高端酒店存在空白 高星級(jí)酒店未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，需要采取差異化特色運(yùn)營(yíng) 高端休閑度假配套功能、民族風(fēng)情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 凱里 — 麻江 大經(jīng)濟(jì) 圈 格局的確定，促使未來(lái)城市人口將急劇增長(zhǎng)，將帶來(lái)巨大的消費(fèi)需求； 同時(shí)增強(qiáng)了 凱里中心城區(qū) 的輻射力，城市聚集效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。 ?人均可配收入較低，但居民消費(fèi)傾向較高，有75%的收入用于消費(fèi)支出；根據(jù)十二五規(guī)劃，居民消費(fèi)年增長(zhǎng)率將保持 15%。 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)代 的地?cái)偂? 集貿(mào)市場(chǎng)， 商品為城市生 活提供 基本保障 人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、 專(zhuān)賣(mài)店、精品店等 人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越商業(yè)范疇的廣義 商業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購(gòu)物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公 園等極具個(gè)性消費(fèi)的 場(chǎng)所出現(xiàn) 城市化率 + 商業(yè)格局 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)格局 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?屬于典型的需求導(dǎo)向型零售商業(yè)，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)