【正文】 教育、娛樂、炫耀 ”名稱 面積區(qū)間平米主要總價區(qū)間萬元八縣客戶所占比例名城港灣 300500 380460萬 50%蘭庭 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號 福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉山區(qū)上渡路 8號 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風格； 8000 M2商業(yè)廣場， 5000 M2水岸會所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨棟別墅為主，引自然水系切割成 7個島；西班牙風格戶型面積及價格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價 100萬左右，單價約 4000元 /M2；獨棟別墅 287406 M2 ，總價200萬左右，單價約 6000元 /平米獨棟、雙拼：面積 320993M2，總價格 180880萬；單價 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項目掃描 3名稱 中天 名城港灣、蘭亭西江月、東方威尼斯、云畝天朗未開發(fā)的 3567畝土地未納入 。；? 2023年的水鄉(xiāng)溫泉別墅、居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)作為別墅市場的主力銷售良好；他們都處在城市的邊沿地帶，屬于離塵不離城的項目，是典型的居家型別墅；? 2023年，運盛美之國花園、水鄉(xiāng)溫泉別墅二期、蘭庭 2023年以后， ——郝總由于重親情的傳統(tǒng)以及習俗的壓力，外地打工者會盡量匯錢回家蓋房?！獜恼?guī)渠道統(tǒng)計每年就高達 9億美元，加總的話估計每年在百億元人民幣左右。 50萬一套的住宅， 2023套，在長樂只需要 12年就可以賣光?！?長樂天上人間 周曉翔我的一個朋友自己家族蓋了八棟別墅，但自建別墅配套等條件很差的?！?長樂外經(jīng)貿(mào)局局長 —— 長樂酒店管理人員長樂鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質建設u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無法營造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長期居住村民 宅基地 長期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要別墅做成最好的，肯定會有人買，自己就會海邊買而不去福州。長樂高檔商品住宅項目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長樂市人民會堂對面 長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風情；開發(fā)商在當?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構成，約 900個單位戶型面積及價格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價，樓層差價 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價1900元 /M2，樓層差價 50元 / M2客戶群 主要為長樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達80% 半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達 80%長樂高檔商品住宅項目掃描 2名稱 加州陽光圖片位置 長樂市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設戶型面積及價格 面積 260320 M2；均價 2500元 / M2客戶群 私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設中長樂高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢滿足長樂市域內(nèi)的居住需求u 長樂市房地產(chǎn)整體開發(fā)水平不高，產(chǎn)品品質不好u 位于城區(qū)內(nèi)而享有城區(qū)完善的配套設施，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房長期居住，而其中為了子女讀書的占了很大比重u 受到目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢良好的學校教育集中的娛樂設施城區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境。；? 2023年推出的錦江花園一期的土地價格為 150萬 /畝， 2023年推出的錦江花園二期、陽光花園三期的價格就升為 280萬 /畝。u 本項目的市場需求分析將區(qū)域設定在福州范圍內(nèi)，以項目所屬長樂、福州市為主p 長樂房地產(chǎn)市場p 福州市別墅市場p 客戶需求特征長樂房地產(chǎn)市場長樂市房地產(chǎn)市場發(fā)展u 近兩年，受城區(qū)規(guī)模的限制，長樂城區(qū)土地供應量減少；u 城區(qū)土地供應減少，一定程度拉動地價上漲而最終導致房價上漲u 長樂房地產(chǎn)市場需求旺盛p 土地供應及價格? 2023年，長樂土地供應量接近 600畝；? 2023年，長樂市土地供應量不足 200畝，同比減少 % 發(fā)展戰(zhàn)略需求分析區(qū)域界定 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟、人口總量上并不占絕對優(yōu)勢；加之廈門旅游等各行業(yè)的發(fā)展擴大其影響，故福州雖為省會，城市輻射力有限。 需求分析216。216。 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216。 案例研究216。 “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實皆不明確249。 周邊以紡織業(yè)為主導的濱海、金峰兩大工業(yè)集中區(qū)，建設中的大規(guī)?？崭酃I(yè)區(qū)249。 項目周邊缺乏基礎生活配套249。 項目一期總占地 （有產(chǎn)權部分占地 ），容積率 、限高、別墅用地249。 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠郊 ? 離長樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無生活配套? 周邊無成功房地產(chǎn)項目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導? 空港工業(yè)區(qū)的啟動? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴南進西拓 ”“ 跨江向?！?方向，但項目所在非近期主導區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構想項 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢? 、 容積率 、限高、別墅用地項目報告的結構思路導圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。 市場背景216。 共公開出讓土地 10幅，面積 ，總成交價 元216。 其中新開面積 ，現(xiàn)已竣工面積 28萬平方米較上年增速： %u 長樂房地產(chǎn)處于發(fā)展速度階段u 長樂市城區(qū)內(nèi)土地開發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴展是其發(fā)展必然趨勢u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場需求略大于供應u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》n 2023年數(shù)據(jù) 招商成果 ——“ 截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項目 100項，其中內(nèi)資項目 87項，總投資 ，外資項目 13項，總投資 8588萬美元。 規(guī)模 —— 區(qū)域規(guī)劃總用地約 ，首期建設 4000多畝標準廠房。 在長樂市域內(nèi)建立以市區(qū)為中心，金峰、濱海新城為次中心的三大經(jīng)濟區(qū)和東西向、南北向兩條發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結構。長樂總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟區(qū)西部綜合經(jīng)濟區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長樂市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢、臨海優(yōu)勢發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設具有高新技術產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。今后５到８年，這３個工業(yè)集中區(qū)工業(yè)產(chǎn)值有望達到１０００億元；從產(chǎn)業(yè)集群看 陽光假日公寓 占地 ，共 3幢 28層高層住宅 市中心成功人士的第二居所 長樂市區(qū)位優(yōu)勢顯著u 隨著臺灣海峽兩岸 關系的發(fā)展，兩岸 “ 三通 ” 指日可待；籍此長樂 突出的區(qū)位優(yōu)勢，必將為其發(fā)展帶來更多的機遇沿海 長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺距省城福州 30公里，臨海近臺，東瀕東海，與臺灣島隔海相望，相距 140海里，是大陸與臺灣基隆港和桃源機場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng) 長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近 30萬人，在臺人員及后裔 10萬人長樂長樂已形成現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡，成為中國東南沿海重要的陸、海、空對外交通樞紐空港u 位于長樂漳港的大型現(xiàn)代化的福州長樂國際機場碼頭u 松下港區(qū) 3萬噸級多用途碼頭啟動建設u 籌東萬噸級碼頭和營前 3000噸集裝箱碼頭已建成投運公路u 同三高速公路峽漳線 、福北、兩港線三條高等級公路建成通車u 福廈高速公路穿境而過u 在建的機場高速公路一期工程可望在今年底完成主體工程，二期力爭明年初動工建設u 201省道目前正在建設中長樂市經(jīng)濟發(fā)展 —— 躋身全國經(jīng)濟百強縣，第二產(chǎn)業(yè)貢獻顯著u 長樂經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進， 2023年躋身全國經(jīng)濟百強縣 ，位列第 75名u 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的 62%u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》2023產(chǎn)業(yè)結構長樂工業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，紡織、冶金為主導支柱產(chǎn)業(yè)u 2023年長樂市工業(yè)發(fā)展令人刮目相看，上半年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達 ，增長%，增幅居福州各縣 (市 )區(qū)首位從載體功能看 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場為中心 ）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎設施。 大儒世家 總占地 700畝，總建筑面積 100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成 東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓 ）原因：福州 “ 東擴 ” 戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價位的經(jīng)濟型住宅板塊的特征，低價入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在 居住主題公園價格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價： 1680元／平方米 江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源 ）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎設施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價、高端產(chǎn)品是最明顯的特征 世茂外灘江濱中大道 188號 均價： 9000元／平