【正文】 系，旅游產品 已逐漸 豐富， 但凱里缺乏 自身獨有的特色和品牌基地 ，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏 精神歸屬 以民族風情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，精神歸屬感不強 整合 依托自身資源優(yōu)勢，在 城市功能， 旅游、休閑、度假和 精神文明需要 逐步完善 深圳國際 我們對世界各地類似的區(qū)域進行了廣泛研究，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)房地產發(fā)展空間，必須為區(qū)域準確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素 保護生態(tài)自然及人文資產 投資興建完善基礎設施 提供多元化旅游活動組合 執(zhí)行多方位高起點的市場推廣 與旅游相匹配的產業(yè)組合 政府與企業(yè)親密合作 政府主導階段 開發(fā)主體主導 政府、企業(yè)合作階段 借鑒經驗： 成功的旅游度假目的地的建設，需要政府、開發(fā)主體及其他相關部門的共同合作，其中，政府在生態(tài)環(huán)境保護、基礎設施建設及產業(yè)配套建設方面，起到主導作用，是區(qū)域開發(fā)的重要保證。 凱里 麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點。 1900～ 2700元 /m178。青青家園 起價 4080 博南新區(qū) 金泉花園二期 均價 4000以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 金泉一品 均價 4000元以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 棉紡廠片區(qū) 大地春城 均價 3800 迎賓大道 豐球 21 深圳國際 凱里房地產市場樓盤單價集中在 25004000元 /平，上升通道尚未打開，為典型的成本導向型市場 開發(fā)背景 市場發(fā)展 2023 年商品住宅銷售價格情況05001000150020232500300035004000450050000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %銷售套數(shù) 套數(shù)占比銷售套數(shù) 34 91 1045 1678 1697 4545套數(shù)占比 0 . 8 0 % 2% 23% 3 6 . 9 0 % 3 7 . 3 0 % 1 0 0 . 0 0 %1 0 0 0 1 5 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 合計? 2023年商品住宅銷售價格主力區(qū)間在 25004000元 /㎡ 。合計人口總量 2700萬人 按 500人流 /個工作崗位計算，預計到2023年能提供約 3000萬 /年人流量 54億元 /年消費收入 六、到 2023年，本項目預計每年將會帶來 2700萬人流量 ，年產值約 54億元 旅游經濟收入，提供約 固定工作崗位 約 定工作崗位 平均按每人 200元 /次消費計算，約年消費額達 54億元人民幣 深圳國際 1 項目屬性界定 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 9 深圳國際 從區(qū)位條件看，項目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進入凱里的門戶 ?項目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經開區(qū)的中心位臵； ?且項目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位臵，是政府主導的新興熱點區(qū)域。 深圳國際 6 四、本項目的成功開發(fā)，將實現(xiàn)城市價值、區(qū)域產業(yè)和開發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產界的絕對霸主地位 城市價值 區(qū)域產業(yè) 開發(fā)主體 ?為游客提供一個全新的休閑體驗； ?為市民提供一個休閑和體驗空間 。版權聲明： 本項目是深圳市國際房地產咨詢股份有限公司的研究成果。 ? 讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。市民到凱里休閑度假將達到 300萬人次。 單體樓 開放小區(qū) 封閉小區(qū) 社區(qū) 多元化 商品房多次改善 主題社區(qū) 外來開發(fā)商介入 多元化產品 2500~4000元 /m178。國際名居 待定 寧波路 東升 2700～ 4000元 /m178。 等級結構 人口規(guī)模 （萬人） 城鎮(zhèn)數(shù) 城鎮(zhèn)名稱 中心城區(qū) 1 凱里市區(qū) 麻江 1 麻江凱里 建制鎮(zhèn) 10 三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐 集鎮(zhèn) 6 大風洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒 城市概況 36 深圳國際 37 從凱里經濟發(fā)展格局看，向南連接東盟自由貿易區(qū)，向東連接泛珠三角經濟區(qū)，呈多區(qū)域經濟圈協(xié)同發(fā)展 名稱 經濟圈內涵 凱里區(qū)位優(yōu)勢 中國 東盟自由貿易區(qū) 2023年 1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿易區(qū)，最終將涵蓋 19億消費者， 億美元貿易總和的經濟區(qū)。 面積 （平方公里） 人口 /萬人 2023年 2023年 城市化率 城市人口 （萬人） 城鎮(zhèn)化率 城市人口（萬人） 凱里 1306 45 58% 80% 160 黃平 1668 35 15% 30% 施秉 1544 15 15% 30% 三穗 1036 20 15% 3 30% 6 鎮(zhèn)遠 1878 25 15% 30% 岑鞏 1487 22 15% 30% 天柱 2201 41 15% 30% 錦屏 1597 22 15% 30% 劍河 2165 24 15% 30% 臺江 1078 14 15% 30% 黎平 4439 15% 30% 榕江 3316 33 15% 30% 從江 3245 32 15% 30% 雷山 1218 15 15% 30% 麻江 1222 20 % 80% 16 丹寨 938 16 15% 30% 合計 21% 66% 284 42 深圳國際 小結 —— 從城市發(fā)展格局、經濟構成、產業(yè)演變、人口擴張等四個維度分析得出，未來的凱里將迎來大發(fā)展時代的來臨 ?從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經濟、文化中心，州內首位度高，對州縣具有極強的吸附能力 ?從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進一步凸顯 ?從凱里經濟發(fā)展格局看，向南連接東盟自由貿易區(qū)，向東連接泛珠三角經濟區(qū)，呈多區(qū)域經濟圈協(xié)同發(fā)展 ?從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經濟圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關鍵節(jié)點 ?從凱里的產業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ?從凱里的經濟構成看，第三產業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導，且增幅逐年加大 ?從宏觀經濟與房地產的關聯(lián)度分析看，凱里宏觀經濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經濟提速處于醞釀時期，房地產處于快速發(fā)展階段 ?從黔東南州的人口構成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達 284萬人 43 深圳國際 但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴露出城市的諸多不足，城市功能缺失，系統(tǒng)化配套體系不健全，旅游相關產業(yè)發(fā)展落后 44 ?城市功能空間缺失 ?系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失 ?現(xiàn)代旅游功能缺失 黔東南州功能分散，各自為政，缺乏一個對外集中展示城市價值的“窗口”，城市功能空間缺失 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產業(yè)缺乏，市場活力不足 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產業(yè)缺乏，市場活力不足 深圳國際 參考國內外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設主要有三個維度：挖掘當?shù)匚幕⒗枚燃賲^(qū)資源和滿足特定消費者需求 旅游度假區(qū)特色建設的三個維度： 挖掘當?shù)匚幕? 利用度假區(qū)資源 滿足特定消費者需求 Dimension 1 Dimension 2 Dimension 3 45 深圳國際 現(xiàn)有問題 1： 從凱里在黔東南州的城市功能角度來看，凱里更多承擔中轉站的功能，旅游產業(yè)空心化格局下，凱里旅游功能缺失，黔東南州缺乏一個旅游的集中窗口 46 深圳國際 現(xiàn)有問題 2： 目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對外輻射力度有待進一步提升，現(xiàn)代旅游功能缺失 層次一：資源優(yōu)勢 層次二：產品優(yōu)勢 層次三：經濟優(yōu)勢 政府主導基礎設施、公共設施 建設 市場為主導，旅游度假產品開發(fā) 旅游是經濟發(fā)展的動力之一，城市功能結構升級，城市品牌效應 自然資源開發(fā)利用，景點開發(fā)，單點品牌效應 依托自然資源，體驗、休閑度假產品開發(fā)，區(qū)域品牌效應 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復合型產品開發(fā) 廣度數(shù)量型 深度質量型 服務資源型 產品特征 產品類型 運作主體 典型城市 三亞 深圳 黃山、凱里 桂林 上海 麗江 政府主導基礎設施、公共設施 建設 市場為主導，旅游度假產品開發(fā) 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復合型產品開發(fā) 產業(yè)發(fā)展 旅游目的地吸引力三層次模型分析 觀光 —— 休閑 —— 體驗，從凱里旅游業(yè)的發(fā)展狀況看，旅游目的地吸引力相對偏弱，以資源優(yōu)勢為核心賣點，為新興旅游城市 47 深圳國際 48 客戶理解的價值結構 度假 旅游觀光 休閑娛樂 基礎層面 精品層面 品質層面 客戶語錄： ?“現(xiàn)在凱里只有一些旅游景點觀光的地方，休閑跟度假的比較少，我們一般都去外地玩 ……” ?“ 凱里人故土情節(jié)很重，很適當居住，但現(xiàn)代化的休閑消費市場太少了 ……” 項目現(xiàn)實： ?凱里旅游市場仍處于初級觀光游玩階段，以原生民族風情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，歸屬感不強。 1 2 3 城市中最生態(tài)，生態(tài)中最城市 —— 項目以其復合價值契合了現(xiàn)代都市人入則寧靜，出則繁華的第一精神歸所需求 凱里的基本特征 旅游 生態(tài) 人類征服自然，改造自然的產物，服務于人類群居生活的綜合配套有機體 是對自然最大的退讓與保留，是回歸生命原始本質的價值追求。 深圳國際 凱里四星級酒店經營狀況整體較好，入住率維持在80%以上；而三星級酒店差異性較大 凱里市高星級酒店 2023 年經營狀況01002003004005006007008009001000金冠酒店金凱帝豪酒店凱萊酒店忠德園假日酒店國泰大酒店鴻祺賓館凱里大酒店凱鐵酒店 天華賓館0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %營業(yè)收入 入住率四星級 三星級 備注： 1）以上數(shù)據(jù)源于凱里市旅游局提供的最新統(tǒng)計； 2）選取代表性的 2家四星級酒店和7家三星級酒店進行分析。 深圳國際 在基礎硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設施，但服務高端的能力匱乏 序號 典型四星酒店 主 要 服 務 1 金冠酒店 1F：商務中心、精品店、大堂吧； 2F：中西餐廳； 3F：宴會廳； 4F：美容美發(fā)、會議室、健身中心、娛樂室； 12F：會議室、卡拉 ok及酒吧 2 騰龍酒店 休閑娛樂設施：夜總會、棋牌室、洗浴中心 餐飲設施：中餐廳、咖啡廳 會議設施：設施完善的會議場所，可同時容納 300余人的各型會議廳 3 金凱帝豪酒店 會議室、餐飲、商務中心等 啟示一： 本項目規(guī)劃定位起點較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，應彌補市場缺乏高端休閑、高品質的養(yǎng)生服務、特色文化風情體驗、高端購物、國際級的會議配套設施等服務高端的不足。 現(xiàn)狀缺陷四 ?右圖為凱里商務會議接待能力最好的金冠酒店會議設施情況；酒店自 2023年７月開業(yè)以來，多次成功完成海內外大型接待任務，現(xiàn)為州、市“四大班子”外事、政務接待窗口。 深圳國際 酒店市場發(fā)展方向研判 方向研判 酒店市場 總體特征 酒店以中低端為主，高端酒店缺乏 規(guī)劃酒店供應是現(xiàn)狀的 2倍 酒店經營較好，四星入住率達 80% 價值機會 星級及檔次不契合大凱里發(fā)展 娛樂偏重、特色不足、會務缺乏 民主風情特色高端酒店存在空白 高星級酒店未來市場競爭較為激烈，需要采取差異化特色運營 高端休閑度假配套功能、民族風情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因 78 本報告是嚴格保密的。 ?人均可配收入較低，但居民消費傾向較高，有75%的收入用于消費支出；根據(jù)十二五規(guī)劃，居民消費年增長率將保持 15%。 商業(yè)格局 84 本報告是嚴格保