【正文】 里片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 ?蓮花山公園為開放性城市公園。 43 艾溪湖區(qū)域：市場較封閉，以區(qū)域客戶為主，客戶交叉少，競爭弱 樓盤名稱 世紀風情（三期有少量別墅） 萬科四季花城 位臵 青山湖區(qū)北京東路 1588號世紀風情大街 南昌國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新七路 999號 規(guī)模 占地 35萬平米，總建筑面積 50萬平米，綠化率 50％ 占地 41000 平方米，建筑面積 25萬平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、 SOHO辦公樓、聯(lián)排及獨棟別墅 洋房、多層、高層 戶型配比 二期主力戶型： Mini小戶 40~70平米 3房 108~138平米 4房 147~162平米 5房 258平米 6房 252~295平米 北區(qū)共 3400套房子，洋房約 1500套 一房 69左右，二房 9096，三房 110147平米，四房 160平米 主力戶型為三房、四房及復式，面積 127至 166平方米 客戶 以周邊客戶為主，職業(yè)范圍較大，前期投資客較多，生意人 以周邊企業(yè)員工為主，泰康軟件園等企業(yè)員工 銷售狀況 二期銷售均價 43004350元 /平米，銷售率接近 90% 起價： 50007000元 /平方米均價；年消化量 10萬左右 賣點 高品質產(chǎn)品，高品質園林環(huán)境 藍岸會所、湖景資源 配套 商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)、超級大賣場、室外健身跑道、羽毛球場、兒童活動中心、老人休閑中心 湖濱公園、學校、會所、市政、金融 點評 產(chǎn)品素質很高，園林環(huán)境細節(jié)突出 品牌項目、物業(yè)服務周到、但產(chǎn)品素質不高 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 47 已入市的樓盤中，預計未來三年內出售的低密度（包含退臺洋房）物業(yè)，主要集中于七個盤，約有 13001500套，預計年供應量為 400500套，供應量不大 樓盤名稱 :天賜良園 獨棟別墅 :剩下 200套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 雙拼 :剩下 2套 ,面積區(qū)間 :280㎡ 連排 :剩下 200多套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 樓盤名稱 :洪城比華利 樓盤還未還未開盤 花園洋房 :500套 , 面積區(qū)間 :110160㎡ 樓盤名稱 :中大青山湖花園 將推出 獨棟別墅 和 連排 ，共 28套 , 兩種物業(yè)的面積區(qū)間 :280600㎡ 樓盤名稱 :香溢花城 少量聯(lián)排 /雙拼別墅 樓盤名稱 :南昌居住主題公園 獨棟別墅 :30套 ,面積區(qū)間 :500600㎡ 雙拼 :42套 ,面積區(qū)間 :330㎡ 左右 樓盤名稱 :綠地蘭宮 將推出 雙拼 和 連排 共 240套 , 連排 面積 :200㎡ 左右 ， 雙拼 面積區(qū)間 :240260㎡ 樓盤名稱 :江西奧林匹克花園 花園洋房 :約有 300多套 面積區(qū)間 :110180㎡ 機會分析 本報告是嚴格保密的。如今，在開發(fā)建設中的融僑半島 〃 風臨洲組團，交通道路網(wǎng)絡呈現(xiàn)出四個層次：城市快速主干道、次干道，生活便捷主道路和次道路。 68 進行區(qū)域資源改造，把山地資源改造為山野公園和高爾夫練習場，提升區(qū)域價值 ?圣莫麗斯倚靠綿延的塘朗山脈，開發(fā)商對塘朗山進行了修整和綠化，登山路來回約 2個小時，路以硬質鋪磚、木質棧道、守望塔、涼亭等組成，成為未來業(yè)主有養(yǎng)、健康的休閑運動場所； ?同時還修建了高爾夫練場，以高尚生活的元素，來提升區(qū)域、項目的形象 本報告是嚴格保密的。 83 從區(qū)域規(guī)劃、市場走向、企業(yè)發(fā)展看利潤最大化的問題？ 從眾森企業(yè)自身發(fā)展的角度看，都市未來花園銷售已進入尾盤期，清華錦園預計在今年 1012月份銷售完畢，項目需要迅速開發(fā)； 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 ?南昌的一環(huán)規(guī)劃已清晰，但一環(huán)的西側道路尚未動工，項目區(qū)域的道路未打通； ?眾森推動區(qū)域道路建設（自建道路連接碟子湖大道）的工作進展速度，將對項目的開發(fā)時機起著較大的影響； 從低密度物業(yè)市場銷售角度 ?天賜良園的聯(lián)排別墅，進行銷售控制，暫時不賣，等待更好的銷售時機； ?象湖南區(qū)域的南昌居住主題公園聯(lián)排別墅控制不賣，等待市場自然漲價； ?從 2021年及 2021年 15月份土地出讓分布看，昌北開發(fā)區(qū)、灣里區(qū)已成為土地出讓的重點片區(qū)，預計未來 12年，這兩片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點，城市版圖進一步拉大，項目區(qū)域的 ? 城市 ? 屬性進一步加強，地段價值將迅速上升； ?2021年 15月份的住宅 +商住類土地出讓量僅為 1150畝，土地出讓趨于緊張，未來房產(chǎn)的市場供應將趨于緊張，價格仍將上漲 從土地出讓角度 ?? 不一定要馬上開發(fā)，理由是道路不夠通暢，區(qū)域規(guī)劃不夠明確，不確定因素太多，一環(huán)的西側還沒動工，對區(qū)域的城市價值支撐不足。大企業(yè)中工業(yè)類的可以分，有幾十家，占的數(shù)量百分比不大，占經(jīng)濟總量的 70%，大企業(yè)員工數(shù)量也比較大。上述所說的 20萬是戶籍人口，不包括外來打工人口，總共加起來應該有 24萬。 79 從區(qū)域價格的增長看利潤最大化？ 選取了紅谷灘新區(qū)的三個樓盤和新建縣的兩個樓盤作為案例，看價格增長的變化情況 本報告是嚴格保密的。 ?? 最初到達地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達性較差，業(yè)界很多人認為即使做成低密度，能賣到 萬 /平米，就已經(jīng)很不錯了。 58 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機會分析 宏觀市場的機會分析 低密度物業(yè)競爭與機會分析 普通城市住宅競爭與機會分析 市場有哪些經(jīng)驗 /案例可借鑒 本報告是嚴格保密的。 綠地品牌的認可以及價格，其次覺得地段也還可以，還有就是小區(qū) 是純別墅社區(qū)。 40 宏觀市場綜合研判 小 結 GDP迅速上漲， 人口穩(wěn)定增長，城市化率（ ％）逐年提高； 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，交易量與價格均高速度增長， 目前市場仍處于高速發(fā)展期； 市場熱點向外圍拓展，使陌生區(qū)域同樣面臨著較大的機會； 人口的增長帶來大量的剛性需求，剛性需求將使市場具備長久的動力和抵御政策的風險 ； 宏觀面的良好態(tài)勢，使項目的發(fā)展具備較好的市場大勢的基礎，項目需要做的主要是如何跑贏大勢，獲取更可觀的利潤； 項目的現(xiàn)狀雖然是較為陌生，但市場總體向外圍拓展，能夠有效減低項目因陌生帶來的壓力； 本報告是嚴格保密的。 26 在曼哈頓 CBD規(guī)劃了 340萬平米的中央公園，提升了紐約市民生活質量和城市的國際聲望 ?在 19世紀 50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化； ?城市的高速發(fā)展導致了生態(tài)環(huán)境的逐漸惡化，開敞生態(tài)的環(huán)境被一步步壓縮，城市流行病等問題開始凸現(xiàn)，迫使人們重新認識城市的發(fā)展與環(huán)境、生態(tài)的關系； ?一些有識的富商人士及地產(chǎn)商們開始向政府提出了興趣城市公園的要求，認為應該為廣大市民興建一個休閑、娛樂的生活場所，以保持城市生活的健康發(fā)展； ?1873年，占地 340萬平米的中央公園開始興建，城市的發(fā)展思路開始有了一個重大的轉折，從此城市生態(tài)、城市環(huán)境、市民生活質量開始受到全球的關注，在城市中央興建公園的方式開始成為全球城市仿效的榜樣； 中央公園 是城市綠肺 是市民戶外廣場 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域規(guī)劃不確定 項目所在區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等配套較為缺乏，依托新建縣城配套 依托老城區(qū)配套，缺乏自身配套 在新建縣黃家湖片區(qū)，與紅谷灘僅一路之隔 二線省會城市近郊 屬中大規(guī)模，位于陌生區(qū)，有負面認知，但具有一定資源優(yōu)勢的低密度項目 本報告是嚴格保密的。 2 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 報告框架 本報告是嚴格保密的。 ?地塊內植被覆蓋率高，空氣質量好。 23 國際國內領先城市的發(fā)展歷程表明，城市生態(tài)公園（休閑）區(qū)，對于提升城市的形象、提升城市生活質量具有極為重要的作用： 紐約曼哈頓 上海陸家嘴 深圳中心區(qū) … … 本報告是嚴格保密的。 37 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)快速增長，其中 2021年住宅成交量增幅達 54%，價格增幅達 %，均價已突破 3000元 /平米 ?隨著南昌市城市化進程的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在 2021年進入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資量和房屋施工量成倍增加 ?開發(fā)過程中，開放商有意地把控開發(fā)節(jié)奏，控制竣工面積，造成一定時間內的供應緊張，價格也隨之攀升 ?價格增長在 2021年到達一個高峰后， 2021年再度出現(xiàn)增長高峰，達到 %，進入快速增長的軌道； ?住宅成交面積近幾年保持持續(xù)快速增長， 2021年成交面積達 360萬平米，增幅達到 54%； 本報告是嚴格保密的。即將開盤的連排別墅均價為 4800元 /M2，雙拼 別墅價格為 5200元 /M2，共 240套。 55 紅谷灘與鳳凰洲板塊：價格上漲快，有望成為新的價格高峰，目前供應量減少 板塊 紅谷灘中心 鳳凰洲 均價（元 /平米） 4000－ 4800 3500－ 4600 資源 新市政府，贛江景觀、政府規(guī)劃 政府規(guī)劃，部分湖景 特征 小高層、高層為主，覆蓋率高，中等規(guī)模 小高層、高層、洋房、聯(lián)排別墅，中大規(guī)模 建筑類型及戶型 高層、小高層為主； 2房 85～110平米， 3房 120～ 140平米 高層、小高層； 90～ 100平米 2房、110～ 140平米 3房 消費者 來源地較散，職業(yè)主要包括公務員、生意人等，前期投資客較多，現(xiàn)在自住型客戶增多，但空臵率多數(shù)在 60％以上 主要來自周邊企業(yè)，紅谷灘公務員以及市區(qū)部分投資客 主要依托 規(guī)劃、資源 便捷，便利、價格 主要劣勢 配套尚不齊全，人氣不足 距離較遠，配套較少 代表樓盤 紅谷凱旋、萬達星城、洪城比華利等 天賜良園、豐和新城、鳳凰城、銘雅歐洲城 ?紅谷灘是規(guī)劃中未來南昌 CBD，經(jīng)過幾年建設，已具備一定規(guī)模 ?現(xiàn)紅谷灘可出讓土地減少，樓盤銷售速度快，價格上漲速度快，市場勢頭良好 ?近幾年在加快商務、商業(yè)設施方面的建設 ?不足之處是入住率低，影響區(qū)域人氣的形成 ?在紅谷灘的發(fā)展下，鳳凰洲市場得到提升，銘雅歐洲城和天賜良園是區(qū)域市場代表 本報告是嚴格保密的。 65 采取高低配方法，最大化低密度高端物業(yè)，創(chuàng)造價值標桿，最優(yōu)資源地塊啟動高端產(chǎn)品，高品質產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 ?類坡地規(guī)劃，最大化的利用資源，提升項目價值； ?創(chuàng)新戶型和精細化，提升物業(yè)附加值； ?將區(qū)域營銷的觀念貫徹到項目開發(fā)里，定位?西銀湖?強調自身和高價值區(qū)域的關聯(lián)來弱化關口形象， 600萬贊助修建銀湖山郊野公園； ?強力實景展示規(guī)避豐澤湖山莊對星河丹堤的影響，自行建造南坪快速上蓋綠化弱化噪音影響。 76 關鍵舉措三：改造黃家湖湖面景觀及附近區(qū)域沿岸景觀效果，改善區(qū)域形象 在以生態(tài)活水系統(tǒng)為核心的形象改造基礎上，進而打造一些休閑景點，如： ?木質水流旋轉水車 ?簡易的木質涼亭、花架 ?水邊木棧道 ?自然生態(tài)綠化 建議：將靠近項目區(qū)域的水域租用 35年（項目銷售周期），清潔水面效果，保證在此期間不影響湖面景觀效果； 本報告是嚴格保密的。 90 新建縣：政府公務員、老師和賣地收入人士，價格便宜、剛性需求和投資是主要的驅動因素；紅角洲：教育配套、就近便利、環(huán)境是其驅動因素 金融街紫園 一期的主要客戶為政府公務員及高校老師，少量南昌的人（以紅谷灘為主） 梵頓公館 客戶主要是老師和公務員，次要客戶為生意人和開公司的，基本都是老城區(qū)過來的客戶，對生活品質要求較高 聯(lián)發(fā)江岸匯景 主要客戶為事業(yè)單位人員，次要客戶為老師、南昌市內換房的人，換房面積都在 133M2以上，還有部分福建過來的認同聯(lián)發(fā)品牌的投資客以及南昌附近城市的居民 麗水佳園 客戶主要是新建縣人和南昌人，其中本地人占大多數(shù)，少量周邊縣市人士 萊卡小鎮(zhèn) 客戶以當?shù)厝藶橹鳎▊€體戶和政府人員），少量南昌人過來購買，南昌人占 10%左右 從紅角洲及新建縣客戶構成分析，基本包含三大類人群： ?政府公務員 ?高校 /中學教師 ?外出打工返鄉(xiāng)的本地人 ?賣地收入的本地人 ?少量周邊縣市人士 ?部分投資人士 沿海 .麗水佳園 城開 .國際學園 現(xiàn)代米羅 藍天 .水云居 紅谷德邑 主要客戶構成 南昌 大學城 新建縣 新建縣 新建縣 新建縣 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 南昌市 南昌市 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 大市場 本報告是嚴格保密的。在紅谷灘濱江一個樓盤上，南昌大學買了300套房子給老師。 84 如何實現(xiàn)利潤最大化？ —— 開發(fā)節(jié)奏的整體研判 從區(qū)域價