【正文】 —— 廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個車位。 關(guān)鍵驅(qū)動因素 46 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 47 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 48 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 49 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘。 45 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 項(xiàng)目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國 KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家 英國 BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運(yùn)營； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會職能。 VIP運(yùn)動會所，實(shí)行會員制服務(wù)。卡爾頓 (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 16萬平米超大規(guī)模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場 國際商業(yè)區(qū)集購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。 38 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群。 商業(yè)經(jīng)營的特色 37 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 ? 根據(jù)經(jīng)營的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場共分為五個獨(dú)立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產(chǎn)品。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 商業(yè)部分 ——東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 ?位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長安街，但東方廣場所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營狀況的差別很大 ； ?商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場的形成時間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時送餐服務(wù)。目前已推出 3期。 31 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬平 ,目前已租出 18萬平 ,每期推出 35萬 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺上， 人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。 東方經(jīng)貿(mào)城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； ? 會計(jì)師樓 :安永、德勤華永會計(jì)師事務(wù)所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國旅運(yùn)通、通用汽車； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷； ? 消費(fèi)品 :可口可樂、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 寫字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城 內(nèi)含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會、研討會和培訓(xùn)項(xiàng)目的 會議廳及先進(jìn)的視像會議中心。 27 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 26 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺 ?設(shè)的士站、停車場地等 21 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 五星級酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級酒店 萬豪酒店 602間客房的五星級酒店 22 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 ?共 243個單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務(wù) ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 23 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 各功能規(guī)模構(gòu)成 24 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 項(xiàng)目特色 一、綜合體價值的利用 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心： 太古購物廣場匯集國際名流； 會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級商務(wù)酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 ?負(fù)一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 19 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 一座 二座 三座 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 15 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。 5 綜合體（ plex） 綜合體的特點(diǎn) ? 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險大； ? 對建筑設(shè)計(jì)要求較高。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 1 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機(jī)會 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 2 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 3 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的 核心部分 就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 4 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域