【正文】 兒園 底商 底商 底商 健身設(shè)施區(qū) 地下車庫(kù)入口 地下車庫(kù)入口 健身設(shè)施區(qū) 91 底商設(shè)計(jì)建議 :不僅滿足區(qū)內(nèi)需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)社區(qū) 糕點(diǎn) 超市 美容理發(fā) 餐飲酒吧 鮮花禮品 網(wǎng)吧 汽車美容 服裝 配套規(guī)劃建議 ?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議： 設(shè)計(jì)時(shí)盡量少的將住宅的柱或剪力墻落在商鋪內(nèi)； ?靈活設(shè)計(jì)建議： 單鋪面積不宜過(guò)大，應(yīng)便于分割既考慮到上下兩層可打通使用，又要考慮到二層可以單獨(dú)使用。 ?業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)建議： 具備滿足日常生活需求的各種物業(yè)業(yè)態(tài)以店鋪的形式分布在底商當(dāng)中 92 配套規(guī)劃建議 商業(yè)總面積最大約 21000㎡，推薦方案一 兩層商業(yè) 幼兒園 一層商業(yè) 方案一 ：將所有沿街面都布臵成商業(yè)，商業(yè)價(jià)值最大化，后期銷售中隨著社區(qū)的不斷成熟商鋪的價(jià)值會(huì)凸顯，獲得較高的收益。 方案二 ：商業(yè)主要布臵在小區(qū)南北兩側(cè)的居住區(qū)級(jí)道路上，小區(qū)中間道路僅在入口處布臵部分配套商業(yè)，居住品質(zhì)和小區(qū)景觀展示面較好，但不利于商業(yè)價(jià)值最大化。 93 會(huì)所設(shè)計(jì)建議： 體現(xiàn)現(xiàn)代感受，同時(shí)能夠形象突出、有視覺(jué)沖擊力， 為居住客戶提供更完善的服務(wù)，提供“運(yùn)動(dòng)、休閑、交流的空間” 健身會(huì)所 游泳池 球類館 休閑茶吧 配套規(guī)劃建議 會(huì)所 94 幼兒園設(shè)計(jì)建議 配套規(guī)劃建議 ?建議規(guī)劃 9班 2400㎡幼兒園 ?幼兒園設(shè)計(jì)應(yīng)朝向適宜，游戲場(chǎng)地日照充足。 ?平面布臵應(yīng)功能分區(qū)明確，避免相互干擾，方便使用管理，有利于交通疏散。 ?宜設(shè)計(jì)為低層建筑 幼兒園 95 地下停車位設(shè)計(jì)建議 ?將地下停車室頂板局部開(kāi)口 ， 將陽(yáng)光及自然風(fēng)引入地下停車空間， 結(jié)合環(huán)境在開(kāi)口部位種植綠化， 形成各種景觀區(qū)域 。 ?根據(jù)市場(chǎng)需求及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè) ， 建議車位按 1： 1比例配臵 。 配套規(guī)劃建議 地下車庫(kù)入口設(shè)計(jì) ?車庫(kù)入口造型也是園林的一部分；利用造型拼接、色彩跳躍、虛實(shí)間的對(duì)比和反光照明設(shè)施的應(yīng)用，提高其夜間識(shí)別性，令回家成為美麗的旅程。 地下車庫(kù)入口 地下車庫(kù)入口 地下車庫(kù)入口 地下車庫(kù)入口 96 室外健身設(shè)施 配套規(guī)劃建議 健身設(shè)施區(qū) 健身設(shè)施區(qū) 97 智能網(wǎng)絡(luò)化使住宅符合智能化發(fā)展趨勢(shì)，更便捷的處理社區(qū)的集約化管理 居住在人流量龐大的小區(qū)內(nèi)，安全性與避免干擾是影響客戶居住感受的重要指標(biāo) ?住宅的新型材料的使用。 ?安全措施，安全措施主要通過(guò)智能安防和物業(yè)管理的合作實(shí)現(xiàn)。 ?配臵各種安防探測(cè)器，如紅外幕簾探測(cè)器、燃?xì)庑孤┨綔y(cè)器、煙感探測(cè)器、緊急求救按鈕 ?24小時(shí) 365天安全保衛(wèi)；24小時(shí) 365天車輛管理。 附加值建議 98 入住客戶服務(wù)：熱情、周到、細(xì)致、耐心，為客戶提供人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù) ? 專業(yè)保潔公司； ? 定期走訪客戶； ? 房屋代理租賃服務(wù)； ? 車輛清洗、養(yǎng)護(hù)、維修 ? 專業(yè)人員進(jìn)行車位管理； ? 送水、訂報(bào)、訂票、代收信件等便民服務(wù)； ? 設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消防常規(guī)管理； …… …… 居住物業(yè)服務(wù)的升級(jí)版 附加值建議 99 Q3：如何控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，確保利潤(rùn)最大化 ？ 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 7 節(jié)奏 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控 —— 100 本項(xiàng)目啟動(dòng)模式選擇 —— 高性價(jià)比先行 戰(zhàn)略發(fā)展模式 運(yùn)作機(jī)理 優(yōu)缺點(diǎn) 適用條件 與本項(xiàng)目契合度 ?價(jià)值標(biāo)竿 少量依托核心資源的高端產(chǎn)品樹(shù)立價(jià)值標(biāo)竿，以主流中端產(chǎn)品回現(xiàn)為目標(biāo) ? 高端搭配中端產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)銷售，通過(guò)高端物業(yè)，不斷拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格 ? 兼顧價(jià)值和銷售速度 多元產(chǎn)品線，主流回現(xiàn)產(chǎn)品為中端產(chǎn)品，需要樹(shù)立品牌和價(jià)值最大化 ?純高端物業(yè) 只投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹(shù)立高端形象 ?難以保證前期銷售回現(xiàn)速度 ?損失了高端物業(yè)價(jià)值 ?后期產(chǎn)品缺乏資源支撐 強(qiáng)勢(shì)資源（自然、人文、人造） 企業(yè)資金壓力小，不要求前期回現(xiàn)速度 ?高性價(jià)比先行 以低于市場(chǎng)預(yù)期，先期推出中檔產(chǎn)品，造成傾銷，聚集人氣 ?容易保證前期產(chǎn)品銷售速度 ?后期提升物業(yè)價(jià)值 市場(chǎng)行情較差，需要保證前期現(xiàn)金流，后期市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)推出優(yōu)質(zhì)物業(yè) 啟動(dòng)模式 101 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期建議 — 由西向東滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 分期原則 ： ?國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，但對(duì)小戶型產(chǎn)品是利好 ?濟(jì)南市場(chǎng)，尤其是高新區(qū)市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品稀缺 ?隨著市場(chǎng)的發(fā)展，政策的調(diào)整，高端產(chǎn)品放在后期開(kāi)發(fā) 分期開(kāi)發(fā) 啟動(dòng)區(qū)位臵選擇原則 ?昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性 ?景觀資源：自然景觀、人文景觀 ?外部影響：外部環(huán)境、噪音 ?地塊尺度：地塊大小、地塊形狀 ?持續(xù)開(kāi)發(fā) ? 目前唯一進(jìn)入通道位于項(xiàng)目北側(cè)，而地塊南側(cè)道路尚未開(kāi)通； ? 項(xiàng)目被規(guī)劃路分為東西兩塊，東地塊相對(duì)優(yōu)于西地塊； ? 項(xiàng)目地塊約呈長(zhǎng)方形，北部相對(duì)寬，南部較窄，不利于物業(yè)形態(tài)綜合展示； ? 項(xiàng)目一期位于西地塊，北側(cè)啟動(dòng)利于整體持續(xù)推進(jìn)。 由西向東滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 102 一期 二期 前期作為售樓處后期作為商業(yè)出售 小區(qū)主入口 小區(qū)次入口 示范區(qū) 首次推盤的樓座 103 項(xiàng)目總體量約 24萬(wàn)平方米，總銷售周期 3年，總開(kāi)發(fā)周期 4年 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 一期住宅 一期商業(yè) 二期住宅 二期商業(yè) 一期 二期 分期開(kāi)發(fā) ?2023年上半年開(kāi)盤， 2023年底售完，總銷售周期 3年。 ?2023年下半年動(dòng)工， 2023年下半年完工，總開(kāi)發(fā)周期 4年。 104 啟動(dòng)期 —— 通過(guò)高性價(jià)比產(chǎn)品開(kāi)打市場(chǎng)銷路，奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位 啟動(dòng)期 ?啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品：西地塊南側(cè)側(cè) 6棟板式高層，戶型以 7090平米緊湊型和舒適型二房為主，配以少量三房 ?啟動(dòng)區(qū)規(guī)模：約 6萬(wàn)平米 ?啟動(dòng)期配套：售樓處和景觀展示區(qū)； ?客群：以首次臵業(yè)年輕人為主 啟動(dòng)期開(kāi)發(fā)策略 ?高性價(jià)比：通過(guò)二房戶型產(chǎn)品創(chuàng)新，提升附加值，同時(shí)合理控制總價(jià)，打造高性價(jià)比； ?高展示：契合項(xiàng)目形象，打造具有高體驗(yàn)感的展示空間。 分階段開(kāi)發(fā)策略 啟動(dòng)區(qū)戶型配比 戶型 所占比例 70㎡ 80㎡ 60% 80㎡ 90㎡ 20% 90㎡ 100㎡ 10% 110㎡ 120㎡ 5% 120㎡ 130㎡ 5% 啟動(dòng)區(qū) 105 景觀展示區(qū)與售樓處一體化 ， 提供體驗(yàn)式營(yíng)銷 ?示范區(qū)園林全精裝：花香滿徑 ， 入口設(shè)形象墻 ， 保安引導(dǎo)泊車 ?示范區(qū)園林應(yīng)當(dāng)充分展示項(xiàng)目風(fēng)采 ， 透過(guò)示范區(qū)展示讓來(lái)訪客戶對(duì)項(xiàng)目的整體形象有所認(rèn)知 ， 進(jìn)而贏得客戶的認(rèn)同感 。 啟動(dòng)區(qū) 展示區(qū) 106 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 84% 產(chǎn)品特點(diǎn) 80平米二房二廳 得房率 83% 南北通透 獨(dú)立玄關(guān) 分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái) 緊湊二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽(yáng)臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊 啟動(dòng)區(qū)戶型 107 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 72 85% 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米二房二廳 得房率 85% 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 1舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái) 舒適二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽(yáng)臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 啟動(dòng)區(qū)戶型 108 成熟期 —— 借勢(shì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)地位，同時(shí)通過(guò)分階段賣點(diǎn)的不斷投入和高產(chǎn)品力支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn) 成熟期 ?成熟期產(chǎn)品：一期剩余 5棟板式高層，戶型以舒適二房和緊湊三房為主； ?成熟期規(guī)模： 6萬(wàn)平米； ?成熟期配套：小區(qū)入口廣場(chǎng)、幼兒園和商業(yè)配套； ?客群：首次臵業(yè)和 功能型換房客為主 分階段開(kāi)發(fā)策略 啟動(dòng)區(qū)戶型配比 戶型 所占比例 70㎡ 80㎡ 30% 80㎡ 90㎡ 40% 90㎡ 100㎡ 15% 110㎡ 120㎡ 5% 120㎡ 130㎡ 10% 成熟期開(kāi)發(fā)策略 ?借勢(shì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)熱度：延續(xù)項(xiàng)目啟動(dòng)期市場(chǎng)形象所帶來(lái)的市場(chǎng)標(biāo)簽效應(yīng)； ?分階段賣點(diǎn)的不斷呈現(xiàn)：配套的持續(xù)投入，入口廣場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)等標(biāo)簽性配套形成分階段賣點(diǎn)支撐； ?價(jià)格標(biāo)簽：產(chǎn)品高附加值帶來(lái)的高性價(jià)比； 一期 109 峰值期 —— 成熟大盤生活實(shí)景展現(xiàn)，周邊城市價(jià)值提升助推項(xiàng)目至峰值期 峰值期 ?峰值期產(chǎn)品： 12棟板式高層，以多元化二房和三房產(chǎn)品為主； ?峰值期規(guī)模： 10萬(wàn)平米； ?峰值期配套：商業(yè)和景觀生活實(shí)景等； ?客群： 功能型換房和品質(zhì)型換房為主，兼顧一部分投資型客戶 分階段開(kāi)發(fā)策略 峰值期開(kāi)發(fā)策略 ?成熟大盤生活實(shí)景展現(xiàn)； ?分階段賣點(diǎn)的不斷呈現(xiàn)：商業(yè)和幼兒園等標(biāo)簽性配套落成； ?隨著價(jià)格的拉升，推出三房產(chǎn)品最大化獲取價(jià)值 二期 110 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 一期 二期 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 物業(yè)價(jià)格 三房產(chǎn)品 二房產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制原則： 1. 二房 產(chǎn)品主要作用是回收現(xiàn)金流，是 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體 ，前期長(zhǎng)期投入； 2. 三房 產(chǎn)品主要作用是樹(shù)立 價(jià)值標(biāo)竿 ，在項(xiàng)目后期投入，攫取最大價(jià)值； 3. 多元化產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) ，通過(guò)二房產(chǎn)品前期回現(xiàn)和銷售熱度，拉升三房產(chǎn)品價(jià)值。 111 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 —— 分期物業(yè)計(jì)劃 啟動(dòng)期 產(chǎn)品類型 配套亮點(diǎn) — ?7090平米二房為主 ?體驗(yàn)式售樓中心 起止時(shí)間 一期 — ?主題會(huì)所 消化量 6萬(wàn)平米 二期 — 10萬(wàn)平米 景觀資源 ?主入口廣場(chǎng) ?大型主題入口 ?中央組團(tuán)景觀 ?成熟景觀社區(qū) ?社區(qū)商業(yè)全面完善 6萬(wàn)平米 ?社區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn) ?景觀示范區(qū) ?三房產(chǎn)品為主，二房產(chǎn)品為輔 ?社區(qū)商業(yè) ?舒適二房和緊湊三房 ?社區(qū)商業(yè) 產(chǎn)品價(jià)格 二房產(chǎn)品低價(jià)入市，速度占領(lǐng)市場(chǎng)，及時(shí)回現(xiàn) 依托前期市場(chǎng)熱度持續(xù)推出二房小三房，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流 經(jīng)過(guò)前期積累價(jià)格已拉到高點(diǎn)，及時(shí)推出三房產(chǎn)品，獲取最大價(jià)值 啟動(dòng)期 成熟期 峰值期 開(kāi)發(fā)時(shí)間 ?幼兒園 112 The End. 預(yù)祝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功！ 信立怡高顧問(wèn)事業(yè)部 2023年 5月 113 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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