【正文】 我們賣多少？市府版塊價格 住宅： 43005300帶精裝： 6000左右金星北版塊價格 住宅： 34003800帶精裝： 4300左右競爭盤點 1—— 競爭格局：隨著城市的拓展，市府版塊與金星北版塊間競爭加劇。競爭盤點 2—— 競爭手段：位置、資源、規(guī)模不占優(yōu)勢，需打造差異化產(chǎn)品突破市場競爭。競爭盤點 3—— 在同等競爭條件下，創(chuàng)新性產(chǎn)品具有價值提升能力，促使項目整體價值釋放。都市跨界生活哲學(xué) 84價格預(yù)估——定位過程動態(tài)價格 = 靜態(tài)比準(zhǔn)價 + 溢價空間市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部：溢價因數(shù) 內(nèi)部：溢價因數(shù)市場增漲溢價 規(guī)劃利好溢價 營銷溢價 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 品牌溢價n基于本報告塑造 “ 補缺者 +挑戰(zhàn)者 ” 的發(fā)展思路；n結(jié)合市場增長平均走勢、產(chǎn)品領(lǐng)先溢價和營銷創(chuàng)新溢價來估計本項目的溢價空間。項目價格模擬模型都市跨界生活哲學(xué) 85類別 分值 恒大名都 玫瑰園 東方明珠 臥龍灣 音樂界 蔚藍海岸 北京御園 本案位置 10 5 6 6 6 4 10 10 6配套 10 9 7 8 6 6 8 8 7學(xué)校 8 6 6 5 5 4 8 8 5自然景觀 9 6 6 9 6 6 7 6 6小區(qū)環(huán)境 9 9 7 9 6 6 8 7 8規(guī)模 7 7 7 6 6 6 7 7 5品牌 7 7 6 6 5 5 7 7 6物業(yè)檔次 8 7 6 8 5 6 8 7 7物業(yè)管理 7 7 6 6 5 5 6 6 6戶型設(shè)計 10 8 7 9 7 7 9 9 10噪音 7 7 6 6 6 6 7 6 6開發(fā)進度 8 8 6 7 6 6 8 8 7合計 100 86 76 85 71 67 93 90 79參考均價 　 3300 3800 3600 3400 3200 4500 4300 　參考權(quán)重 　 10% 30% 10% 20% 10% 10% 10% 　根據(jù)因數(shù)權(quán)重打分，可得出項目市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格為： 3670元 /㎡項目住宅產(chǎn)品價格模擬都市跨界生活哲學(xué) 86公寓 權(quán)重 發(fā)展前景 規(guī)模 交通 配套 戶型建筑園林 品牌 區(qū)位景觀資源物業(yè)管理 總分優(yōu)劣系數(shù)實現(xiàn)均價元 /㎡均價合成20% 5% 5%10%10% 10%10%15%10% 5% 1沁園春御院50% 8 8 9 8 6 8 8 10 7 85 45001957旭輝藏郡30% 9 7 8 9 8 8 8 10 7 85 1. 1950001260郡原廣場20% 9 9 9 8 10 8 8 10 7 8 5800 935本項目 　 6 5 6 8 9 8 8 5 7 8 7 1 4152根據(jù)因數(shù)權(quán)重打分，可得出項目市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格為： 4152元 /㎡項目公寓產(chǎn)品價格模擬都市跨界生活哲學(xué) 87n目前大環(huán)境仍利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，但自 09年年底出臺的一系列調(diào)控政策將陸續(xù)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響；n長沙市場目前處于高速增長階段，預(yù)計在未來的 12年內(nèi)，市場價格將繼續(xù)走高，但受到調(diào)控政策及市場預(yù)期的影響，增上速度將放緩；n基于 09年起市場價格的變化曲線，以及區(qū)域內(nèi)典型項目的月均價變化，預(yù)計板塊價格的上漲幅度在 5%10%/年左右。項目價格模擬都市跨界生活哲學(xué) 88預(yù)計 2023年底或 2023年初項目推出市場，通過溢價整合 公寓動態(tài)均價預(yù)估： 44004700元 /㎡ 高層動態(tài)均價預(yù)估： 39004100元 /㎡市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格 公寓 4152元 /㎡ 高層 3670元 /㎡溢價因數(shù) 理想溢價 最低溢價空間自然溢價（按一年時間計算）N*10%*1年 N*5%*1年產(chǎn)品展示溢價 N*2% N*1%營銷創(chuàng)新 /品牌信譽 N*2% N*1%本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格 公寓： 4733元 /㎡高層： 4183元 /㎡公寓： 4442元 /㎡高層： 3928元 /㎡確保產(chǎn)品展示的高度標(biāo)準(zhǔn)、展示時間與營銷節(jié)點的配合，是提高客戶價格預(yù)期、確保價格溢價實現(xiàn)的最關(guān)鍵因數(shù)！項目價格模擬都市跨界生活哲學(xué) 89都市跨界生活哲學(xué) 報告框架Chapter 1 機遇Chapter 2 競爭模式借鑒Chapter 3 項目發(fā)展模式構(gòu)想Chapter 4 物業(yè)發(fā)展的演繹?市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考。?基于自身條件，從成功的競爭模式中尋找突破點?如何成為補缺者?如何成為挑戰(zhàn)者?戶型 配套 園林 都市跨界生活哲學(xué) 90稀缺主題規(guī)模 代表項目：新界、恒大名都模式 —— 客戶基于對總價的要求，可能不考慮資源的稀缺性方式：n通過大規(guī)模配套和風(fēng)情演繹來奠定高尚形象基調(diào)；n提供品牌、性價比來體現(xiàn)差異優(yōu)勢。代表項目：東方明珠、玫瑰園模式 —— 客戶基于共同的價值觀，可能不考慮定位和附加值的競爭方式：n通過對資源高度打造，突破競爭和實現(xiàn)占位，如內(nèi)部山體園林；n通過強化配套、風(fēng)情演繹來體現(xiàn)品質(zhì)保障，應(yīng)歸競爭迎合需求。代表項目：皓龍 .音樂界方式：融入音樂主題，代表時尚品位區(qū)域內(nèi)的符號塑造模式是否還存在其他的形式？都市跨界生活哲學(xué) 91長期以來，推動市場產(chǎn)品、設(shè)計、理念進步的是什么？決定建筑的風(fēng)格、材料、技術(shù)甚至思想內(nèi)涵的是什么？我們營造的產(chǎn)品、品質(zhì)、氣質(zhì)最終的決定取決于什么？當(dāng)前市場上以自然資源、產(chǎn)品打天下的營銷傳播手法是唯一標(biāo)準(zhǔn)嗎？最后，誰真正決定著品牌價值和市場（社會）導(dǎo)向？我們的觀點是：人。簡單地說，對競爭的設(shè)置和思考，是以人的意志為基礎(chǔ)的，也是為人服務(wù)的。決定項目價值的，不是單一方面的產(chǎn)品、地段 … 而是 “ 均稀缺性 ” 價值，也是購買人群的價值和價值觀。什么人會為我們的物業(yè)買單？ 形象和符號引導(dǎo)需求都市跨界生活哲學(xué) 92 即使處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，根據(jù)我們對目標(biāo)客戶群的深訪調(diào)研，我們需要通過目標(biāo)消費者 AIO量表來反映不同價值取向客戶的生活形態(tài)，以指導(dǎo)本項目的價值主張符合其消費的需要和欲望。A（活動） 日常活動方式I（興趣） 興趣愛好O（觀點） 對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表 —— 內(nèi)在驅(qū)動力量客戶 AIO分析將本項目圈定的客戶群分別進行 AIO分析客戶的 AIO分析客戶聚像都市跨界生活哲學(xué) 93本項目客戶類型 生活表現(xiàn) 客戶 AIO 角色自住型客戶 中青年人群，但工作生活都在企業(yè) 專業(yè)、知識、情感理性者犧牲大量自有時間滿足居住需求 樂觀、向上、家庭缺少交際圈和對城市缺乏歸屬感 自由、事業(yè)、間隔焦點追隨和強烈要求社會認同 積極、追隨、認同改善兼投資客戶 高智高學(xué)歷人群的圈子人生 嚴謹、圈子、標(biāo)榜 財智者低調(diào)但不能免俗的生活 權(quán)力、應(yīng)酬、享受圈定客戶群體的價值取向特征客戶聚像都市跨界生活哲學(xué) 94n主要來源： 岳麓、開福、芙蓉為主，收入穩(wěn)定增長新興產(chǎn)業(yè)、職員為主流；n職業(yè)特征：小公司中層或大公司白領(lǐng)，企業(yè)中層干部，技術(shù)人員，客戶群體集中穩(wěn)定來自 IT電子、金融、保險、證券、貿(mào)易、制造、加工等行業(yè)；n政府 23年工齡的公務(wù)員、事業(yè)單位正式員工；n沒有置業(yè)經(jīng)歷、但有多次看房經(jīng)歷，對市場比較了解n物理特征： 2535歲，準(zhǔn)婚或已婚（有小孩， 02歲左右）大專以上學(xué)歷n 可選擇的物業(yè)不多， （什么都想要，潛力、便捷、社區(qū)、品質(zhì)、形象等等）；n 生活拉動作用（主要基于生活中的各種變化，結(jié)婚、生子、家庭人口等諸多因素）n 生活方式：無錢無閑，既熱衷于都市化的生活方式，也向往時尚前沿的生活， 對未來充滿希望，目前只為過渡 。n 購買目的：以滿足居住要求為核心，也希望 未來增值能為換大房做準(zhǔn)備 。體現(xiàn)：對生活充滿了理想和激情，向往時尚，標(biāo)榜潮流，即便是因為價格原因選擇近郊，也不能埋沒其個性理性者都市跨界生活哲學(xué) 95n主要來源 ： 主要來自岳麓、芙蓉、開福，市內(nèi)其他區(qū)域的新晉階層職業(yè)特征：n新興的電腦及軟件開發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士；n醫(yī)生、老師、建筑師、會計師等服務(wù)行業(yè)中的精英群體；n企業(yè)主、殷實的個體戶；n置業(yè)特征： 小房換大房或剛開始投資理財?shù)碾A段n物理特征： 3035歲， 收入高且穩(wěn)定，前景明朗n 對住所選擇具有敏銳的眼光， 容易被超前、感性的產(chǎn)品打動n 投資拉動作用（ 看重 投資見效，不具備明顯潛力的物業(yè)一般不會隨意出手）n 生活方式： 有錢無閑 ，熱衷于都市化的生活方式， 追求時尚也標(biāo)榜時尚 ，視野開闊，對新鮮事物接受度較高。n 購買目的： 吻合個人居住品位，居住兼長期投資體現(xiàn)：社會的中堅力量，自身即是品位和高尚符號，看重區(qū)域環(huán)境和價格優(yōu)勢，都市、高尚與環(huán)境重合最為理想財智者都市跨界生活哲學(xué) 96在本案之前 ……都市跨界生活哲學(xué) 97市府麓谷項目樓盤名稱 容積率 產(chǎn)品訴求蔚藍海岸 坡地洋房、墅質(zhì)生活恒大華府 市府豪門、別墅之上北京御園 市府中央 55萬平方京派大宅旭輝藏郡 長郡中學(xué)旁的上型社區(qū)沁園春 御園 國際精英生活城西山匯景 城市最后的珍藏西城龍庭 首席府邸 雙核領(lǐng)地郡園廣場 湖南省首個廣場住宅西岸澤西城 地脈天成，文脈共生岳麓現(xiàn)代城 高檔舒適生活中心保利麓谷林語 先導(dǎo)區(qū)規(guī)模最大的復(fù)合型高尚居住區(qū)宜居萊茵城 關(guān)注人居環(huán)境建筑無限生活未來城 營造新奢適的數(shù)位光釬生活公園里 負距離公園生活金星北項目樓盤名稱 容積率 產(chǎn)品訴求恒大名都 大盤 +平價，平民豪宅長沙玫瑰園 百年品質(zhì) .人居金獎東方明珠 市府地 .首席德式山居大城雙盈臥龍灣 旺府龍庭 .世代尊榮勤誠達新界 改變大長沙居住觀音樂界 中國原創(chuàng)首席音樂主題社區(qū)核心競爭區(qū)域項目訴求調(diào)性一覽市場映象規(guī)模、資源、單薄的功能形態(tài)使區(qū)域內(nèi)的競爭項目均將內(nèi)外環(huán)境作為第一著眼點，以配套和品質(zhì)來打消客戶對近郊區(qū)位和未來發(fā)展的顧慮但是 ……城市在發(fā)展，大河西在進步，市府麓谷的項目已經(jīng)進入高容 +生活模式的訴求時代，金星北的功能正在變化 ……都市跨界生活哲學(xué) 98本案帶來了什么 ……都市跨界生活哲學(xué) 99總用地面積： ；總建筑面積： 126300平米；住宅建筑面積： 69500平米；辦公和公寓面積： 18800平米；商業(yè)面積： 18000平米；容積率： 位于金星大道邊，交通便捷，多物業(yè)組合，容積率高達 都市跨界生活哲學(xué) 100大河西雙城生活區(qū) —— 市府 CBD的后花園望城發(fā)展核心 （望城經(jīng)開 — 新區(qū)對接門戶 — 品牌企業(yè)云集推動城市化）CBD服務(wù)中心 （居住 /環(huán)境 /生態(tài) /休閑 /產(chǎn)業(yè) —— 生活服務(wù)區(qū)）望城經(jīng)開的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 （開發(fā)區(qū)大部在星城鎮(zhèn)）一體 （金星北路 /瀟湘大道貫通，西客站 /地鐵 2號線醞釀中）環(huán)境 （月亮島 /戴公廟 /北津城遺址 /谷山森林公園 /百里湘江風(fēng)光帶 ）CBD和 CLD的結(jié)合部，服務(wù)屬性大于資源屬性區(qū)域?qū)傩远际锌缃缟钫軐W(xué) 101望城將建世界名牌折扣店中心現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，位于雷鋒鎮(zhèn)，總建筑面積 17萬平米，內(nèi)設(shè)有 507個世界名牌折扣店。 香港銅鑼灣將在望城縣金星大道投資 20億元建設(shè)銅鑼灣商業(yè)廣場，并在廣州簽約。 2023年 8月 8日在廣州中國大酒店隆重舉行招商推介暨重大項目發(fā)布、簽約儀式?？偣舱嫉?170多畝，在望城金星大道上。主要包括商場、酒店、影視娛樂、寫字樓等。大型商業(yè)和世界級 OUTLETS進駐填充區(qū)域商貿(mào)功能區(qū)域?qū)傩远际锌缃缟钫軐W(xué) 102月亮島風(fēng)景區(qū)新界 R=建面： 100萬音樂界 R=建面： 18萬翡翠城 R=建面： 28萬蘇蒂亞諾 R=建面： 臥龍灣 R=建面： 37萬半島湖畔 R=建面： 31萬盈峰翠邸 R=建面： 69萬玫瑰園 R=建面： 100萬東方明珠 R=建面： 72萬恒大名都 R=建面： 83萬金澤園 R=建面： 27萬長高公寓 R=建面： 珠寶城 R=建面： 20萬長沙大工地，高效率城市化帶來的不僅僅是宜家區(qū)域?qū)傩詎岳麓以及望城品牌發(fā)展商最密集的區(qū)域；n岳麓以及望城 50萬平米以上中大規(guī)模項目最密集的區(qū)域；n高密度高效率開發(fā)，城市化的最直接的保障。都市跨界生活哲學(xué) 103未來的濱江新城將成為大河西先導(dǎo)區(qū)城市中心區(qū)的一部分，龐大體量的商業(yè)、大量的住宅規(guī)劃、逐漸豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將成就一個繁華的城市居住中心．都市跨界生活哲學(xué) 104瀟湘大道望城段瀟湘大道中段工程銀杉大道拓寬工程雷鋒大道拓寬工程長沙鐵路西站金星大道全程投入使用綁定城市發(fā)展主動脈，短期是麓北，遠景是整個長沙規(guī)劃屬性 三縱貫通四大組團，西客站為對接樞紐，未來的地鐵上蓋物業(yè)，對核心城區(qū)影響力逐漸加深都市跨界生活哲學(xué) 105地鐵、快速干道、新客運站、區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)將突破區(qū)域的限制，讓本項目城市功能更加強烈，成為更具城市感覺的項目．都市跨界生活哲學(xué) 106項目 規(guī)模（萬）容積率 建筑類型 物業(yè)形態(tài)本案 12 高層 公寓、寫字樓、商業(yè)、住宅蘇蒂亞諾 多層 /小高 別墅、