【正文】 /情感營銷為主,建立項目口碑效應(yīng),深圳客戶 通過現(xiàn)場引導(dǎo)，增強(qiáng)其購買欲望,營銷策略:以活動營銷/情感營銷為主,建立項目口碑效應(yīng),大亞灣客戶 通過項目的實景體驗，增強(qiáng)其購買決心,推廣策略：以深圳為主，定向宣傳,深圳報媒,以特區(qū)報為主,前期可適當(dāng)輔以形象宣傳,主要以項目投資價值為主,用軟硬結(jié)合的形式,引爆市場,深圳網(wǎng)絡(luò),以房地產(chǎn)信息網(wǎng)為主,并輔以搜房,進(jìn)行項目宣傳及投資價值炒作,深圳巡展,以羅湖／福田寫字樓為主,吸引高級白領(lǐng)及管理人士的關(guān)注.以羅湖各大中高檔商場為主,以距離吸引投資客戶,同時考慮華強(qiáng)北等商業(yè)集中地的巡展,深圳戶外,深汕高速、沿海高速主要路段設(shè)置戶外廣告牌,吸引經(jīng)常往返惠州、惠陽和深圳的客戶,眾廈看樓車,眾廈與深圳特區(qū)報長期合作的眾廈看樓車，吸引深圳投資客對惠州以及惠陽，大亞灣的投資置業(yè)需求,眾廈會,眾廈公司長期積累的豐富的客戶資源,企業(yè)定點巡展宣傳、眾廈會、眾廈看樓車,企業(yè)定點巡展宣傳,眾廈看樓車,眾廈會,推廣策略：以惠州為輔，采用小眾媒體，吸引剛性需求,惠州報媒,利用惠州日報的宣傳力度,定期進(jìn)行硬廣宣傳,并注重軟性宣傳,如“狼來了”等,惠陽戶外,在惠陽與大亞灣交界處設(shè)置高炮廣告，沿澳霞大道設(shè)置路軒旗,設(shè)計內(nèi)容應(yīng)簡單明了,大亞灣巡展,以石化產(chǎn)業(yè)基地以及物流園基地為主,惠州團(tuán)購,聯(lián)系中海殼牌石油等大亞灣知名企業(yè),組織團(tuán)購,鹽壩高速入口,大亞灣西一大道入口,淡水收費(fèi)站入口,戶外廣告選址：,選址建議原則： 項目自身特性（外銷）；區(qū)域人車流；截取人車流； 視覺沖擊。,推廣策略,“日增百金” 客戶獲得的增值賬戶后，每日自動增值100元，直到公開認(rèn)籌日。 認(rèn)籌開始時，發(fā)展商會再行推出認(rèn)籌優(yōu)惠，誠意買家能一并享受到認(rèn)籌與增值的雙重優(yōu)惠。,展示策略—— 建立國際化高端品質(zhì)體驗與享受,調(diào)研和訪談顯示深圳客戶對項目實景展示非常在意，除了樓體的工程進(jìn)度之外包括園林景觀的營造，售樓處和樣板房的裝修，以及現(xiàn)場專業(yè)人員的引導(dǎo)等因素的共同作用下才能保證客戶異地置業(yè)的實際購買,通過樓體、圍墻、售樓處以及樣板房的有效包裝實現(xiàn)項目的高品質(zhì)形象的展示，展示產(chǎn)品的各個價值點從而吸引深圳高端客戶對項目的認(rèn)知并增強(qiáng)其對項目的信心形成購買欲望。 根據(jù)本項目現(xiàn)場實地特征和項目工程實施的進(jìn)度安排，在項目開盤初期還需將三期的公寓用地作為停車場展示出來，在核心景觀區(qū)以少量精致綠化和建筑園林小品建立售樓處與社區(qū)外部以及社區(qū)內(nèi)部之間的聯(lián)系。,工程材料展示,工程進(jìn)度展示,展示策略 ——樓體,目的：由于地段優(yōu)越，預(yù)先考慮報批樓體廣告位，入伙后保留經(jīng)營權(quán)，可作為經(jīng)營收益項目，為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金回報，提高開發(fā)商的項目收益 位置：昭示性高的臨街面 要求：盡早審批，獲得發(fā)布權(quán),展示策略 ——泛燈工程,裙樓外打燈，照亮樓體,新天名城,樓頂設(shè)置LOGO、屋頂燈，擴(kuò)大項目影響力，鞏固物業(yè)形象 樓體設(shè)置燈光工程，契合人民南燈光工程，同時宣傳項目自身形象,屋頂燈 項目LOGO,新天名城,展示策略 ——樓體外網(wǎng)包裝,圖案式外網(wǎng)噴繪包裝 利用大亞灣CBD絕佳地理位置，提高樓盤故事感，擴(kuò)大影響力，形成傳播焦點,展示策略 ——形象圍墻,文字以英文為主，配合國際畫面，圖文并茂 尺寸及位置：圍墻加高至3.5M，奧霞大道及35號云路方向兩處設(shè)置 制作形式： 具有質(zhì)感畫面的立體式圍墻，頂部設(shè)置異形，結(jié)合部設(shè)置情境櫥窗式形式，圍墻設(shè)置夜間效果，頂部配射燈,The same world,the same dream!,展示策略 ——售樓處選址,項目三期的公寓用地可先行用作小區(qū)的入口廣場以及停車處， 售樓處可設(shè)置在小區(qū)3＃樓底層商鋪內(nèi) 打造核心景觀利于項目入市的展示效果,入口廣場,售樓處,核心 景觀,展示策略 ——售樓處：布局、細(xì)節(jié),布局： 風(fēng)格：疏密得體，家私擺放尺度舒適，不宜過分闊綽或緊迫 女士洗手間：內(nèi)部特設(shè)化妝間 男士洗手間：內(nèi)設(shè)男士吸煙區(qū) 紅酒雪茄吧：名品展示，特定時間開放 茶點服務(wù)區(qū)：提供茶水服務(wù) 細(xì)節(jié)： 洗手臺：花式洗手臺，隱藏式下水口,洗手臺,洗手臺,展示策略 ——售樓處：體驗國王級尊貴禮遇服務(wù),茶水吧、點心：提供高品質(zhì)冷熱飲，如：手磨咖啡，奶茶，鮮榨果汁，凍檸樂，法國依云礦泉水，頂級綠紅茶，紅酒等。點心吧提供小果盤，布丁，蛋糕，曲奇，三文治等 書吧：提供多類外文原版經(jīng)典著作及雜志，《格調(diào)》、《名牌》、《世界經(jīng)理人》、《新財富》、《新視線》、《Vision》 服務(wù)人員：形象氣質(zhì)佳，男1.75米以上，女1.65米以上，粵、國、英流利 泊車：提供免費(fèi)泊車服務(wù) 門僮/行李車：選用印度門僮，提供行李車服務(wù)；啟用白人服務(wù)生、禮賓司、大堂副理。每次活動雇傭多國零時服務(wù)人員（擬深大留學(xué)生），營造項目國際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服裝：售樓員、物管人員均著統(tǒng)一禮服接待客戶 大堂播音：英語、國語播報 背景音樂：全英文歌曲與古典音樂,入口廣場,售樓處,核心 景觀,展示策略 ——看樓通道,要求：電梯間裝修，看樓通道布置，裝飾LOGO、噴繪、油畫,①國際品質(zhì)形象圍墻,②格調(diào)高雅之售樓處,③酒店電梯廳及走道,④入戶大堂展示,⑤樣板房情景展示,樣板房2,樣板房1,展示策略 ——異國風(fēng)情樣板房,展示策略 ——?dú)W式現(xiàn)代樣板房,展示策略 ——簡約與時尚樣板房,展示策略 ——LOFT一族 樣板房,活動營銷,活動備選： 1.“大亞灣城際融合高峰論壇” 2.特色水果、刨冰節(jié) 3.大亞灣特色美食節(jié)（海鮮品鑒會） 4. 大亞灣澳頭游艇海上體驗 5.圣誕天使嘉年華 6.迎新會 7.奧運(yùn)之夜 8. 紅酒雪茄吧開放，雞尾酒會 9.批薩節(jié),活動營銷,活動頻率： 每月保持3－4次現(xiàn)場活動。小型活動每星期一次，穿插大型活動每月一次 活動策略（根據(jù)銷售階段選擇）： 開盤前期—— 主推項目形象，以“大亞灣城際融合高峰論壇”為主 熱銷期—— 結(jié)合節(jié)假日選擇水果節(jié)、美食節(jié)、紅酒等高層次鑒賞活動，提升項目形象與檔次，集聚項目人氣，促進(jìn)項目銷售 持銷及尾盤期—— 直效營銷，聚集人氣，推動銷售為目的,大亞灣城際融合高峰論壇,通過深圳高端知名樓盤的影響力建立本項目在深圳以及惠州客戶的心理認(rèn)同，同時進(jìn)一步提升項目的高品質(zhì)形象,我與17英里的距離,萬科17英里,沿海高速貫通，車程20分鐘,深圳VIP大亞灣遠(yuǎn)洋號體驗之旅,石化城 參觀,大亞灣核電站 參觀,結(jié)合奧運(yùn)會開幕契機(jī)，組織賽車長跑拉力賽等運(yùn)動體育項目,大亞灣體育中心,體育運(yùn)動可以幫助項目賦予更多文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升項目自身的價值,在自行車行進(jìn)的過程中使客戶進(jìn)一步了解大亞灣，同時也將大亞灣的美好畫面?zhèn)鬟_(dá)到深圳以及廣東其它地區(qū)，增強(qiáng)了區(qū)域的影響力和項目的價值,全程記錄拍攝現(xiàn)場，電視媒體投放，擴(kuò)大區(qū)域影響力,經(jīng)濟(jì)測算 ——價格及營銷費(fèi)用,均價：確保項目各部分最終實現(xiàn)均價；引導(dǎo)客戶消費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米（部分酒店公寓） 》住宅銷售收入: 980004100 = 40180萬 》商務(wù)公寓銷售收入: 240004750 =11400萬 》酒店公寓銷售收入：140005250＝7350萬 》商業(yè)收入：106007500＝ 7950萬 合計銷售收入： 66880萬 》住宅推廣費(fèi)用為總銷售額的1.2% = 482萬 》商業(yè)及公寓部分推廣費(fèi)用為總銷售額的1.5% = 401萬 》項目整體推廣費(fèi)用合計： 883萬 》總體營銷費(fèi)用比例占總銷售額的 1.32％,本項目開發(fā)周期計劃—— 一次性開發(fā)，分三期推售,本項目初定為：2007年5月動工，12月－1月面市 開盤前需事先做好入口綠化廣場、少量底層商鋪的展示和售樓處裝修,第三期,第一期,第二期,第一、二期開發(fā)周期共9個月 第三期為7個月,,工程進(jìn)度,活動節(jié)點,5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9,2007年,2008年,申請預(yù)售,竣工,封頂,媒體推廣,軟文,網(wǎng)絡(luò)/短信/樓宇電視,一期（住宅）營銷總控圖,大亞灣城際論壇高峰論壇,開盤,熱銷期/持銷期,銷售回款,主體/內(nèi)裝修/外立面,尾盤,預(yù)熱,水果刨冰節(jié),50萬,50萬,150萬,32萬,開工,入伙,銷售支出,2億,售樓處進(jìn)場,圍墻出街,裙樓廣告,樓體廣告,園林展示,樣板房,★,海鮮美食節(jié),紅酒鑒賞會,嘉年華會,比薩節(jié),認(rèn)籌,迎新舞會,公交廣告牌,關(guān)系媒體推廣,報紙/直郵,報紙/直郵,200萬,主體施工,1.2億,0.818億,展示節(jié)點,,工程進(jìn)度,活動節(jié)點,展示節(jié)點,5 6 7 8 9 10 11 12,2008年,竣工,媒體推廣,網(wǎng)絡(luò)/短信/樓宇電視,二期（公寓+商業(yè)）營銷總控圖,開盤,熱銷期/持銷期,銷售回款,主體/內(nèi)裝修/外立面,尾盤,水果刨冰節(jié),180萬,120萬,80萬,21萬,入伙,銷售支出,1.4億,樓體廣告,樣板房,★,特色美食節(jié),紅酒鑒賞會,比薩節(jié),認(rèn)籌,公交廣告牌,報紙/直郵,報紙/直郵,0.801億,0.469億,自行車?yán)?匯報結(jié)束 Thanks!,謝 謝,24.11.1804:31:4104:3104:3124.11.1824.11.1804:31,04:3104:31:4124.11.1824.11.1804:31:41,2024年11月18日星期一4時31分41秒,踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。24.11.1824.11.18Monday, November 18, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。04:31:4104:31:4104:3111/18/2024 4:31:41 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.11.1804:31:4104:31Nov2418Nov24 重于泰山，輕于鴻毛。04:31:4104:31:4104:31Monday, November 18, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.11.1824.11.1804:31:4104:31:41November 18, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個人的休養(yǎng)。2024年11月18日上午4時31分24.11.1824.11.18 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年11月18日星期一上午4時31分41秒04:31:4124.11.18 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年11月上午4時31分24.11.1804:31November 18, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。2024年11月18日星期一4時31分41秒04:31:4118 November 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。上午4時31分41秒上午4時31分04:31:4124.11.18 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.11.1824.11.1804:3104:31:4104:31:41Nov24 務(wù)實，奮斗，成就，成功。2024年11月18日星期一4時31分41秒Monday, November 18, 2024 抓住每一次機(jī)會不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。24.11.182024年11月18日星期一4時31分41秒24.11.18,謝謝