【正文】 /情感營(yíng)銷為主,建立項(xiàng)目口碑效應(yīng),深圳客戶 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)，增強(qiáng)其購(gòu)買欲望,營(yíng)銷策略:以活動(dòng)營(yíng)銷/情感營(yíng)銷為主,建立項(xiàng)目口碑效應(yīng),大亞灣客戶 通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)景體驗(yàn)，增強(qiáng)其購(gòu)買決心,推廣策略：以深圳為主，定向宣傳,深圳報(bào)媒,以特區(qū)報(bào)為主,前期可適當(dāng)輔以形象宣傳,主要以項(xiàng)目投資價(jià)值為主,用軟硬結(jié)合的形式,引爆市場(chǎng),深圳網(wǎng)絡(luò),以房地產(chǎn)信息網(wǎng)為主,并輔以搜房,進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及投資價(jià)值炒作,深圳巡展,以羅湖／福田寫(xiě)字樓為主,吸引高級(jí)白領(lǐng)及管理人士的關(guān)注.以羅湖各大中高檔商場(chǎng)為主,以距離吸引投資客戶,同時(shí)考慮華強(qiáng)北等商業(yè)集中地的巡展,深圳戶外,深汕高速、沿海高速主要路段設(shè)置戶外廣告牌,吸引經(jīng)常往返惠州、惠陽(yáng)和深圳的客戶,眾廈看樓車,眾廈與深圳特區(qū)報(bào)長(zhǎng)期合作的眾廈看樓車，吸引深圳投資客對(duì)惠州以及惠陽(yáng)，大亞灣的投資置業(yè)需求,眾廈會(huì),眾廈公司長(zhǎng)期積累的豐富的客戶資源,企業(yè)定點(diǎn)巡展宣傳、眾廈會(huì)、眾廈看樓車,企業(yè)定點(diǎn)巡展宣傳,眾廈看樓車,眾廈會(huì),推廣策略：以惠州為輔，采用小眾媒體，吸引剛性需求,惠州報(bào)媒,利用惠州日?qǐng)?bào)的宣傳力度,定期進(jìn)行硬廣宣傳,并注重軟性宣傳,如“狼來(lái)了”等,惠陽(yáng)戶外,在惠陽(yáng)與大亞灣交界處設(shè)置高炮廣告，沿澳霞大道設(shè)置路軒旗,設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)簡(jiǎn)單明了,大亞灣巡展,以石化產(chǎn)業(yè)基地以及物流園基地為主,惠州團(tuán)購(gòu),聯(lián)系中海殼牌石油等大亞灣知名企業(yè),組織團(tuán)購(gòu),鹽壩高速入口,大亞灣西一大道入口,淡水收費(fèi)站入口,戶外廣告選址：,選址建議原則： 項(xiàng)目自身特性（外銷）；區(qū)域人車流；截取人車流； 視覺(jué)沖擊。,推廣策略,“日增百金” 客戶獲得的增值賬戶后，每日自動(dòng)增值100元，直到公開(kāi)認(rèn)籌日。 認(rèn)籌開(kāi)始時(shí)，發(fā)展商會(huì)再行推出認(rèn)籌優(yōu)惠，誠(chéng)意買家能一并享受到認(rèn)籌與增值的雙重優(yōu)惠。,展示策略—— 建立國(guó)際化高端品質(zhì)體驗(yàn)與享受,調(diào)研和訪談顯示深圳客戶對(duì)項(xiàng)目實(shí)景展示非常在意，除了樓體的工程進(jìn)度之外包括園林景觀的營(yíng)造，售樓處和樣板房的裝修，以及現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)人員的引導(dǎo)等因素的共同作用下才能保證客戶異地置業(yè)的實(shí)際購(gòu)買,通過(guò)樓體、圍墻、售樓處以及樣板房的有效包裝實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)形象的展示，展示產(chǎn)品的各個(gè)價(jià)值點(diǎn)從而吸引深圳高端客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知并增強(qiáng)其對(duì)項(xiàng)目的信心形成購(gòu)買欲望。 根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地特征和項(xiàng)目工程實(shí)施的進(jìn)度安排，在項(xiàng)目開(kāi)盤初期還需將三期的公寓用地作為停車場(chǎng)展示出來(lái)，在核心景觀區(qū)以少量精致綠化和建筑園林小品建立售樓處與社區(qū)外部以及社區(qū)內(nèi)部之間的聯(lián)系。,工程材料展示,工程進(jìn)度展示,展示策略 ——樓體,目的：由于地段優(yōu)越，預(yù)先考慮報(bào)批樓體廣告位，入伙后保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，可作為經(jīng)營(yíng)收益項(xiàng)目，為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)，提高開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目收益 位置：昭示性高的臨街面 要求：盡早審批，獲得發(fā)布權(quán),展示策略 ——泛燈工程,裙樓外打燈，照亮樓體,新天名城,樓頂設(shè)置LOGO、屋頂燈，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，鞏固物業(yè)形象 樓體設(shè)置燈光工程，契合人民南燈光工程，同時(shí)宣傳項(xiàng)目自身形象,屋頂燈 項(xiàng)目LOGO,新天名城,展示策略 ——樓體外網(wǎng)包裝,圖案式外網(wǎng)噴繪包裝 利用大亞灣CBD絕佳地理位置，提高樓盤故事感，擴(kuò)大影響力，形成傳播焦點(diǎn),展示策略 ——形象圍墻,文字以英文為主，配合國(guó)際畫(huà)面，圖文并茂 尺寸及位置：圍墻加高至3.5M，奧霞大道及35號(hào)云路方向兩處設(shè)置 制作形式： 具有質(zhì)感畫(huà)面的立體式圍墻，頂部設(shè)置異形，結(jié)合部設(shè)置情境櫥窗式形式，圍墻設(shè)置夜間效果，頂部配射燈,The same world,the same dream!,展示策略 ——售樓處選址,項(xiàng)目三期的公寓用地可先行用作小區(qū)的入口廣場(chǎng)以及停車處， 售樓處可設(shè)置在小區(qū)3＃樓底層商鋪內(nèi) 打造核心景觀利于項(xiàng)目入市的展示效果,入口廣場(chǎng),售樓處,核心 景觀,展示策略 ——售樓處：布局、細(xì)節(jié),布局： 風(fēng)格：疏密得體，家私擺放尺度舒適，不宜過(guò)分闊綽或緊迫 女士洗手間：內(nèi)部特設(shè)化妝間 男士洗手間：內(nèi)設(shè)男士吸煙區(qū) 紅酒雪茄吧：名品展示，特定時(shí)間開(kāi)放 茶點(diǎn)服務(wù)區(qū)：提供茶水服務(wù) 細(xì)節(jié)： 洗手臺(tái)：花式洗手臺(tái)，隱藏式下水口,洗手臺(tái),洗手臺(tái),展示策略 ——售樓處：體驗(yàn)國(guó)王級(jí)尊貴禮遇服務(wù),茶水吧、點(diǎn)心：提供高品質(zhì)冷熱飲，如：手磨咖啡，奶茶，鮮榨果汁，凍檸樂(lè)，法國(guó)依云礦泉水，頂級(jí)綠紅茶，紅酒等。點(diǎn)心吧提供小果盤，布丁，蛋糕，曲奇，三文治等 書(shū)吧：提供多類外文原版經(jīng)典著作及雜志，《格調(diào)》、《名牌》、《世界經(jīng)理人》、《新財(cái)富》、《新視線》、《Vision》 服務(wù)人員：形象氣質(zhì)佳，男1.75米以上，女1.65米以上，粵、國(guó)、英流利 泊車：提供免費(fèi)泊車服務(wù) 門僮/行李車：選用印度門僮，提供行李車服務(wù)；啟用白人服務(wù)生、禮賓司、大堂副理。每次活動(dòng)雇傭多國(guó)零時(shí)服務(wù)人員（擬深大留學(xué)生），營(yíng)造項(xiàng)目國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服裝：售樓員、物管人員均著統(tǒng)一禮服接待客戶 大堂播音：英語(yǔ)、國(guó)語(yǔ)播報(bào) 背景音樂(lè)：全英文歌曲與古典音樂(lè),入口廣場(chǎng),售樓處,核心 景觀,展示策略 ——看樓通道,要求：電梯間裝修，看樓通道布置，裝飾LOGO、噴繪、油畫(huà),①國(guó)際品質(zhì)形象圍墻,②格調(diào)高雅之售樓處,③酒店電梯廳及走道,④入戶大堂展示,⑤樣板房情景展示,樣板房2,樣板房1,展示策略 ——異國(guó)風(fēng)情樣板房,展示策略 ——?dú)W式現(xiàn)代樣板房,展示策略 ——簡(jiǎn)約與時(shí)尚樣板房,展示策略 ——LOFT一族 樣板房,活動(dòng)營(yíng)銷,活動(dòng)備選： 1.“大亞灣城際融合高峰論壇” 2.特色水果、刨冰節(jié) 3.大亞灣特色美食節(jié)（海鮮品鑒會(huì)） 4. 大亞灣澳頭游艇海上體驗(yàn) 5.圣誕天使嘉年華 6.迎新會(huì) 7.奧運(yùn)之夜 8. 紅酒雪茄吧開(kāi)放，雞尾酒會(huì) 9.批薩節(jié),活動(dòng)營(yíng)銷,活動(dòng)頻率： 每月保持3－4次現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。小型活動(dòng)每星期一次，穿插大型活動(dòng)每月一次 活動(dòng)策略（根據(jù)銷售階段選擇）： 開(kāi)盤前期—— 主推項(xiàng)目形象，以“大亞灣城際融合高峰論壇”為主 熱銷期—— 結(jié)合節(jié)假日選擇水果節(jié)、美食節(jié)、紅酒等高層次鑒賞活動(dòng)，提升項(xiàng)目形象與檔次，集聚項(xiàng)目人氣，促進(jìn)項(xiàng)目銷售 持銷及尾盤期—— 直效營(yíng)銷，聚集人氣，推動(dòng)銷售為目的,大亞灣城際融合高峰論壇,通過(guò)深圳高端知名樓盤的影響力建立本項(xiàng)目在深圳以及惠州客戶的心理認(rèn)同，同時(shí)進(jìn)一步提升項(xiàng)目的高品質(zhì)形象,我與17英里的距離,萬(wàn)科17英里,沿海高速貫通，車程20分鐘,深圳VIP大亞灣遠(yuǎn)洋號(hào)體驗(yàn)之旅,石化城 參觀,大亞灣核電站 參觀,結(jié)合奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕契機(jī)，組織賽車長(zhǎng)跑拉力賽等運(yùn)動(dòng)體育項(xiàng)目,大亞灣體育中心,體育運(yùn)動(dòng)可以幫助項(xiàng)目賦予更多文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升項(xiàng)目自身的價(jià)值,在自行車行進(jìn)的過(guò)程中使客戶進(jìn)一步了解大亞灣，同時(shí)也將大亞灣的美好畫(huà)面?zhèn)鬟_(dá)到深圳以及廣東其它地區(qū)，增強(qiáng)了區(qū)域的影響力和項(xiàng)目的價(jià)值,全程記錄拍攝現(xiàn)場(chǎng)，電視媒體投放，擴(kuò)大區(qū)域影響力,經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ——價(jià)格及營(yíng)銷費(fèi)用,均價(jià)：確保項(xiàng)目各部分最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)；引導(dǎo)客戶消費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米（部分酒店公寓） 》住宅銷售收入: 980004100 = 40180萬(wàn) 》商務(wù)公寓銷售收入: 240004750 =11400萬(wàn) 》酒店公寓銷售收入：140005250＝7350萬(wàn) 》商業(yè)收入：106007500＝ 7950萬(wàn) 合計(jì)銷售收入： 66880萬(wàn) 》住宅推廣費(fèi)用為總銷售額的1.2% = 482萬(wàn) 》商業(yè)及公寓部分推廣費(fèi)用為總銷售額的1.5% = 401萬(wàn) 》項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用合計(jì)： 883萬(wàn) 》總體營(yíng)銷費(fèi)用比例占總銷售額的 1.32％,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃—— 一次性開(kāi)發(fā)，分三期推售,本項(xiàng)目初定為：2007年5月動(dòng)工，12月－1月面市 開(kāi)盤前需事先做好入口綠化廣場(chǎng)、少量底層商鋪的展示和售樓處裝修,第三期,第一期,第二期,第一、二期開(kāi)發(fā)周期共9個(gè)月 第三期為7個(gè)月,,工程進(jìn)度,活動(dòng)節(jié)點(diǎn),5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9,2007年,2008年,申請(qǐng)預(yù)售,竣工,封頂,媒體推廣,軟文,網(wǎng)絡(luò)/短信/樓宇電視,一期（住宅）營(yíng)銷總控圖,大亞灣城際論壇高峰論壇,開(kāi)盤,熱銷期/持銷期,銷售回款,主體/內(nèi)裝修/外立面,尾盤,預(yù)熱,水果刨冰節(jié),50萬(wàn),50萬(wàn),150萬(wàn),32萬(wàn),開(kāi)工,入伙,銷售支出,2億,售樓處進(jìn)場(chǎng),圍墻出街,裙樓廣告,樓體廣告,園林展示,樣板房,★,海鮮美食節(jié),紅酒鑒賞會(huì),嘉年華會(huì),比薩節(jié),認(rèn)籌,迎新舞會(huì),公交廣告牌,關(guān)系媒體推廣,報(bào)紙/直郵,報(bào)紙/直郵,200萬(wàn),主體施工,1.2億,0.818億,展示節(jié)點(diǎn),,工程進(jìn)度,活動(dòng)節(jié)點(diǎn),展示節(jié)點(diǎn),5 6 7 8 9 10 11 12,2008年,竣工,媒體推廣,網(wǎng)絡(luò)/短信/樓宇電視,二期（公寓+商業(yè)）營(yíng)銷總控圖,開(kāi)盤,熱銷期/持銷期,銷售回款,主體/內(nèi)裝修/外立面,尾盤,水果刨冰節(jié),180萬(wàn),120萬(wàn),80萬(wàn),21萬(wàn),入伙,銷售支出,1.4億,樓體廣告,樣板房,★,特色美食節(jié),紅酒鑒賞會(huì),比薩節(jié),認(rèn)籌,公交廣告牌,報(bào)紙/直郵,報(bào)紙/直郵,0.801億,0.469億,自行車?yán)?匯報(bào)結(jié)束 Thanks!,謝 謝,24.11.1804:31:4104:3104:3124.11.1824.11.1804:31,04:3104:31:4124.11.1824.11.1804:31:41,2024年11月18日星期一4時(shí)31分41秒,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來(lái)。24.11.1824.11.18Monday, November 18, 2024 弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。04:31:4104:31:4104:3111/18/2024 4:31:41 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.11.1804:31:4104:31Nov2418Nov24 重于泰山，輕于鴻毛。04:31:4104:31:4104:31Monday, November 18, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.11.1824.11.1804:31:4104:31:41November 18, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2024年11月18日上午4時(shí)31分24.11.1824.11.18 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年11月18日星期一上午4時(shí)31分41秒04:31:4124.11.18 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年11月上午4時(shí)31分24.11.1804:31November 18, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年11月18日星期一4時(shí)31分41秒04:31:4118 November 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。上午4時(shí)31分41秒上午4時(shí)31分04:31:4124.11.18 每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。24.11.1824.11.1804:3104:31:4104:31:41Nov24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。2024年11月18日星期一4時(shí)31分41秒Monday, November 18, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。24.11.182024年11月18日星期一4時(shí)31分41秒24.11.18,謝謝