【正文】 商業(yè)百腦匯旺市百利數(shù)碼廣場……雅寶路市場 ……錢柜麥樂迪華普俱樂部工體 100三里屯酒吧一條街 …… 保利劇院紫光影院東創(chuàng)影劇院翻斗樂富國海底世界 ……豐聯(lián)廣場藍島大廈太平洋百貨 ……陶然居潮好味水上人家麥當勞肯德基 ……華普超市旺市百利 ……n 本項目商業(yè)面積地上約 3300平方米，規(guī)模不大，以本項目偏商類物業(yè)的配套型商業(yè)為主n 商住公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有 —— 餐飲、銀行、郵局、機票代理、打字復(fù)印等n 服務(wù)式公寓配套型商業(yè)內(nèi)容有 —— 餐飲、銀行、超市、美容美發(fā)、洗衣店、音像書店、酒吧等n 本項目周邊有多家政府機構(gòu)和文化單位，因此可以作打 “ 文化概念 ” 的主題商業(yè)商業(yè)商業(yè)第六部分第六部分 定位結(jié)論定位結(jié)論? 方案一：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓? 方案二： 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓組合產(chǎn)品 定位結(jié)論定位結(jié)論? 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 商住公寓的升級產(chǎn)品擁有住宅產(chǎn)權(quán)和寫字樓配置住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的開發(fā)相對比較穩(wěn)妥不涉及過多后期經(jīng)營問題通過銷售可實現(xiàn)快速回款 ? 組合產(chǎn)品 服 務(wù) 式公寓的一種介于酒店和高檔公寓之 間 的 產(chǎn) 品銷 售面向投 資 客 戶利 潤 會比 較 高后期 經(jīng)營問題開 發(fā) 前期需與酒店管理集 團進 行溝通。規(guī) 模上不宜 過 大定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 市場定位功能定位本 項 目住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的 產(chǎn)權(quán)雖 然是住宅 產(chǎn)權(quán) ，但是其功能 為辦 公。因此最 終 的使用者就是用來作 辦 公，而非居住檔次定位本 項 目住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的均價建 議 在 11500元 /平方米客 戶 定位本 項 目住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的目 標 客 戶 以民 營 中小型公司為 主。按行 業(yè) 性 質(zhì) 劃分， 則 主要以金融 /貿(mào) 易 業(yè) 、服 務(wù)/咨 詢業(yè) 、 設(shè)計 、 駐 京 辦 事 處為 主， 有少量 投 資 客 。 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議銷 售周期 預(yù) 留位置 較 好的一 棟 ，保留其整售的可能性“ 準 現(xiàn) 房 ” 銷 售銷 售期控制在自開 盤 后 1年左右 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議營銷 策略旗 艦 公司入住 租客 變買 家 計 劃 利用手中高端客 戶資 源直 銷 置 業(yè) “1 ＋ 1” ，自用一套，投 資 一套，兩套挨著，企 業(yè)壯大后將投 資 的一套收回 連 成一套 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議推廣主題“ 強強 聯(lián) 手， 歡 迎大公司入主本 項 目 ” “ 廣 義 投 資 概念 ” 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議價格策略“ 高開高走 ” 突出 總 價，弱化 單 價對 旗 艦 公司在價格上 給 予適當?shù)?優(yōu) 惠定位結(jié)論定位結(jié)論 ——組合產(chǎn)品 ? 市場定位功能定位住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓功能 為辦 公酒店式服 務(wù) 公寓的 產(chǎn)權(quán) 同 樣 是住宅，但是從 經(jīng)營 方式上更偏于酒店物 業(yè) 。 檔次定位住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓均價 為 11500元 /平方米（毛坯）酒店式服 務(wù) 公寓均價 為 13000元 /平方米（精裝修） 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——組合產(chǎn)品 ? 市場定位客 戶 定位住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的目 標 客 戶 以民 營 中小型公司 為 主按行 業(yè) 性 質(zhì) 劃分， 則 主要以金融 /貿(mào) 易 業(yè) 、服 務(wù) /咨 詢業(yè) 、設(shè)計 、有少量投 資 客。 酒店式服 務(wù) 公寓客 戶 分 為 兩種購買 客 戶最 終 使用客 戶周 邊 商 務(wù) 區(qū)的企 業(yè) 高管人 員外國政府工作人 員駐 京 辦 事 處投 資 客 戶 或機構(gòu)定位結(jié)論定位結(jié)論 ——組合產(chǎn)品 ? 市場定位商業(yè)部分定位商 業(yè) 部分可分 為 配套型商 業(yè) 和主 題 式商 業(yè)配套型商 業(yè) 是住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓和酒店式服 務(wù) 公寓的相關(guān)配套商 業(yè) ，主要分 為 餐 飲 （中式餐 飲 、西式餐 飲 、快餐、咖啡廳 、茶餐 廳 等）、 銀 行、 郵 局、健身、超市等主 題 式商 業(yè) 主打文化主 題 ，如 書 店、 辦 公用品、畫廊等?？梢岳弥?邊 的 農(nóng)業(yè) 部、朝陽區(qū)法院、朝陽體育 館 、中國美院等 帶 來的影響 帶動這類 商 業(yè) 的 發(fā) 展。 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議銷 售周期 同期開工先推出酒店式服 務(wù) 公寓，后推出住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓銷 售期控制在自開 盤 后 1年左右寫字樓 預(yù) 留位置 較 好的一 棟 ，保留其整售的可能性 并 “ 準 現(xiàn) 房 ” 銷售酒店公寓先談大機構(gòu)，然后才考慮散售 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議營銷 策略鼓勵商住分離 計 劃住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓與酒店式服 務(wù) 公寓捆 綁銷 售 給 予 優(yōu) 惠 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議推廣主題“ 強強 聯(lián) 手， 歡 迎大公司入主本 項 目 ” “ 全新 SOHO理念 —— 今天要商住分離 ” 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 營銷初步建議價格策略酒店式服務(wù)公寓 ——“ 低開高走，熱銷市場 ” 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 —— “ 高開高走 ” 第七部分第七部分 經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析測算原則測算原則n 結(jié)合實際及經(jīng)驗原則n 市場原則n 客觀原則n 謹慎原則? 方案一 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓? 方案二住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓＋酒店式服務(wù)公寓n 方案一經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標? 方案二n 方案一銷售率敏感性分析敏感性分析敏感性分析? 方案二n 方案一n 方案二銷售表銷售表靜態(tài)測算結(jié)果靜態(tài)測算結(jié)果? 方案一? 方案二動態(tài)測算結(jié)果動態(tài)測算結(jié)果? 方案一? 方案二第八部分第八部分 概念設(shè)計概念設(shè)計住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓產(chǎn)品定位? 總體指標 會議用房 ：設(shè)置 250人大會議室 1個，可靈活分隔為 50~150人會議室， 2050人小型會議室 3~5個。展覽展示 ：可考慮利用首層的共享大廳， 300~400平方米。餐飲設(shè)施 ：員工餐廳的面積為 1000~1500平方米。小型中高檔餐廳約 300~400平方米，咖啡廳或茶室 100~150平方米。配套辦公設(shè)施 ：商務(wù)中心、郵局和銀行?？刁w設(shè)施 ：總面積約 500~800平方米，主要為健身器材、乒乓球等面積小，投資小但客戶需求大的內(nèi)容。住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓產(chǎn)品定位? 配套部分 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計? 總體規(guī)劃 用地布局 交通 環(huán)境? 單體設(shè)計 獨立體量 大堂 標準層平面 剖面 空間示意 設(shè)備 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計? 方案一：原規(guī)劃基本不做調(diào)整，層數(shù)不變，首層層高為 ，標準層層高改為 3米 總體布局 n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:23:4214:23:4214:232/17/2023 2:23:42 PMn 1以我獨沈久，愧君相見頻。 二月 2114:23:4214:23Feb2117Feb21n 1故人江海別，幾度隔山川。 14:23:4214:23:4214:23Wednesday, February 17, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 二月 21二月 2114:23:4214:23:42February 17, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 17 二月 20232:23:42 下午 14:23:42二月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 212:23 下午 二月 2114:23February 17, 2023n 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/17 14:23:4214:23:4217 February 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2:23:42 下午 2:23 下午 14:23:42二月 21n 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:23:4214:23:4214:232/17/2023 2:23:42 PMn 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 二月 2114:23:4214:23Feb2117Feb21n 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:23:4214:23:4214:23Wednesday, February 17, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2114:23:4214:23:42February 17, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 20232:23:42 下午 14:23:42二月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 二月 212:23 下午 二月 2114:23February 17, 2023n 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/17 14:23:4214:23:4217 February 2023n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2:23:42 下午 2:23 下午 14:23:42二月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:23:4214:23:4214:232/17/2023 2:23:42 PMn 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 2114:23:4214:23Feb2117Feb21n 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 14:23:4214:23:4214:23Wednesday, February 17, 2023n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 二月 21二月 2114:23:4214:23:42February 17, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 20232:23:42 下午 14:23:42二月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 二月 212:23 下午 二月 2114:23February 17, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/17 14:23:4214:23:4217 February 2023n 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2:23:42 下午 2:23 下午 14:23:42二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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