【正文】 并作為紅谷灘區(qū)域商業(yè)中心的功能補(bǔ)充 客戶(hù)需求 商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)總結(jié) 市場(chǎng)趨勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 65 鑒于對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)分析和功能補(bǔ)缺定義，商業(yè)形態(tài)有所差異化，以及項(xiàng)目本身?xiàng)l件， 不建議出現(xiàn)大體量的集中式商業(yè)形態(tài)，而以特色型、目的地型的商業(yè)街區(qū)形式出現(xiàn) 商業(yè)業(yè)態(tài)確定 項(xiàng)目不適合做大規(guī)模的集中式商業(yè) 1 大型賣(mài)場(chǎng) ?周邊經(jīng)開(kāi)區(qū)、新建縣均已經(jīng)準(zhǔn)備建設(shè)超市賣(mài)場(chǎng)，且與歐尚、沃爾瑪?shù)壬碳乙呀?jīng)達(dá)成進(jìn)駐意向； ?一般大型賣(mài)場(chǎng)周邊 7km范圍內(nèi)不適合再建設(shè)類(lèi)似項(xiàng)目； 2 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)集聚度和交通條件要求較高，本項(xiàng)目區(qū)位較為陌生，特別是交通能級(jí)無(wú)法達(dá)到； 3 購(gòu)物中心 ?紅谷灘目前已經(jīng)建設(shè)有較多的購(gòu)物中心，本項(xiàng)目發(fā)展購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也無(wú)法突破區(qū)域破生的瓶頸； 可以做主題特色型的商業(yè)街區(qū) 4 商業(yè)街區(qū) ?項(xiàng)目自身的客戶(hù)群體定位、檔次定位與所處區(qū)位條件可以使得本項(xiàng)目 通過(guò)與贛江新天地、奧特萊斯的錯(cuò)位定位，避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 。通過(guò)特定主題的商業(yè)概念，還可依托紅谷灘商業(yè)中心所帶來(lái)的人氣聚集分流部分客戶(hù)； ?主題特色商業(yè)街區(qū)有較強(qiáng)的人氣帶動(dòng)性，可突破區(qū)域陌生的限制 66 商業(yè)市 場(chǎng)總結(jié) 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的，中等規(guī)模的主題特色型商業(yè)街區(qū) ?通過(guò)自我中心化，打造規(guī)模在 2～ 3萬(wàn) m2的，集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的，主題型、特色型的，特色水岸商業(yè)街區(qū) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 不具備發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心的條件，但是旅游、購(gòu)物、休閑一體化的商業(yè)是項(xiàng)目的發(fā)展方向 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目 存在為眾森國(guó)際花園項(xiàng)目提供配套商業(yè)，并為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供商務(wù)配套功能以及為新建縣提供特色餐飲休閑娛樂(lè)功能機(jī)會(huì)； 客戶(hù)需求： 區(qū)域內(nèi)餐飲消費(fèi)、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物活動(dòng)頻次較高，同時(shí)，中高端人均有泡吧需求； 市場(chǎng)有哪些案例可以借鑒：主題特色商業(yè)如何打造？ 67 案例借鑒標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)案例 第一類(lèi)案例 ： 復(fù)合功能社區(qū)如何突破陌生感， 實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售？ ? 案例 深圳萬(wàn)科城； ? 案例 香港愉景灣； 第二類(lèi)案例： 主題性商業(yè)街區(qū)打造 ? 案例 美國(guó) City Walk； ? 案例 天津音樂(lè)主題商業(yè)街； ? 案例 日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街； 第三類(lèi)案例： 創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造 ? 案例 深圳 COCOPark； ? 案例 蘇州李公堤風(fēng)情商業(yè)街； ? 案例 北京 SOLANA藍(lán)色港灣； 深圳萬(wàn)科城 香港愉景灣 美國(guó) CITY WALL 天津音樂(lè)主題商業(yè)街 日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街 深圳 cocopark 蘇州李公堤 北京 SOLANA 68 案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示 建筑規(guī)劃 占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理手法保證適宜的長(zhǎng)度；大量的建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)主題概念 建筑空間 設(shè)置多樣化空間營(yíng)造商業(yè)氛圍，通過(guò)空中連廊、大面積玻璃立面、弧形化處理、靈活分割空間增強(qiáng)商業(yè)引力 業(yè)態(tài)組合 總體業(yè)態(tài)以風(fēng)情餐飲 +主題休閑 +精品購(gòu)物三種形態(tài)為主；主力店先行街鋪跟進(jìn)奠定項(xiàng)目信心； 配套設(shè)施 穿插性的休閑設(shè)施、體驗(yàn)型景觀(guān)、燈光配合、主題性小品、廣場(chǎng)及文化配套設(shè)施 軟性營(yíng)銷(xiāo) 持續(xù)的不間斷進(jìn)行各類(lèi)推介及創(chuàng)新活動(dòng)以使主題日久彌新，保證項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，吸引人氣 案例總結(jié) 69 商業(yè)發(fā)展方向 充分利用水岸資源，分別設(shè)置不同主題的風(fēng)情商業(yè)街，以餐飲 +娛樂(lè)帶動(dòng)整體特色商業(yè)氛圍 70 物業(yè)發(fā)展方向總結(jié) 項(xiàng)目在酒店、酒店式公寓及商業(yè)上具備發(fā)展機(jī)會(huì)，不建議做寫(xiě)字樓 ?星級(jí)酒店 ?寫(xiě)字樓 ?商業(yè) ?酒店式公寓 ?通過(guò)自我中心化，打造規(guī)模在2~3萬(wàn) m2， 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的，主題型、特色型的，特色水岸商業(yè)街區(qū) ?南昌寫(xiě)字樓高端化、白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，且商務(wù)氛圍不足，所以， 發(fā)展寫(xiě)字樓面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，需謹(jǐn)慎考慮 ?打造 商務(wù)、主題特色酒店 ，并將商務(wù)酒店的配套功能做大，比如增加高檔餐飲、商務(wù)洽談會(huì)晤區(qū)、會(huì)議室、高檔休閑娛樂(lè)區(qū) ?充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行功能共享， 發(fā)展小戶(hù)型創(chuàng)新產(chǎn)品，通過(guò)產(chǎn)品超越競(jìng)爭(zhēng)、突破區(qū)域陌生 。建議 8~10萬(wàn)平米，面積以 30~70㎡為主，充分考慮高附加值及挑高的創(chuàng)新方式 71 報(bào)告思路 PART1. 項(xiàng)目背景研究及核心問(wèn)題解析 PART2. 區(qū)域價(jià)值定位 PART3. 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)及案例研究 PART5. 開(kāi)發(fā)模式 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 PART6. 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)建議 72 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略： 市場(chǎng)角度 本體資源角度 區(qū)域價(jià)值角度 ?從區(qū)域價(jià)值角度，借勢(shì)南昌西向發(fā)展與紅谷灘快速崛起， 重新定義區(qū)域，提升區(qū)域的認(rèn)知形象 ?最大化區(qū)域核心的水景優(yōu)勢(shì)及生態(tài)價(jià)值 ，打造區(qū)域增值的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?差異化定位，創(chuàng)造相對(duì)優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)空白 借助 南昌西向發(fā)展，最大化發(fā)揮景觀(guān)優(yōu)勢(shì) ，通過(guò)差異化定位占領(lǐng)市場(chǎng)空白、 創(chuàng)造相對(duì)優(yōu)勢(shì)， 以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)，打造南昌市 首個(gè)集商業(yè)、酒店、居住為一體的親水型都市休閑區(qū) 73 樂(lè)湖 親水 近水 悅湖 個(gè)性貼心服務(wù)之所 客戶(hù)商務(wù)宴請(qǐng)之所 朋友聊天聚會(huì)之所 休閑享受生活之所 形象定位： 南昌市 首個(gè)集商業(yè)、酒店、居住為一體的親水型都市休閑區(qū) 74 功能分區(qū)建議 90畝用地規(guī)劃酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)三大分區(qū)，各區(qū)之間通過(guò)水系相互聯(lián)系，并以水系組織內(nèi)部開(kāi)放空間 分區(qū) 用地面積 （公頃） 建筑面積 (萬(wàn)平米） 酒店區(qū) 1 2 商業(yè)區(qū) 2 23 公寓區(qū) 3 910 合計(jì) 6 1315 公寓區(qū) 酒店區(qū) 規(guī)劃指標(biāo)建議： 康體商業(yè) 主題商業(yè) 餐飲商業(yè) 休閑商業(yè) 娛樂(lè)商業(yè) 入口廣場(chǎng) 規(guī)劃水系 75 商業(yè)消費(fèi)核心客戶(hù)定位為項(xiàng)目高端別墅區(qū)和紅谷灘新區(qū)的中高端客戶(hù) 邊緣客戶(hù) 重要客戶(hù) 核心客戶(hù) III 邊緣客戶(hù)：本市區(qū)內(nèi)的成功人士和高級(jí)白領(lǐng)、本地及外省投資客 職業(yè)特征：南昌市區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位的高層、各大公司的高級(jí)白領(lǐng)以及市內(nèi)高級(jí)公務(wù)員 I核心客戶(hù)：別墅和紅谷灘的中高端客戶(hù) 職業(yè)特征：紅谷灘 CBD的高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)；紅谷灘和別墅區(qū)內(nèi)的居住者及親朋好友等等 II 重要客戶(hù)：經(jīng)開(kāi)區(qū)和新建縣的中高端客戶(hù) 職業(yè)特征：新建縣的高級(jí)公務(wù)員和私營(yíng)企業(yè)主，經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)的中高管理層、高校教師以及高級(jí)公務(wù)員 Action/活動(dòng) ?與生意伙伴、朋友在外面聚餐的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在家的時(shí)間 ?酒吧、高檔商場(chǎng)、有個(gè)性和氛圍的餐飲場(chǎng)所是經(jīng)常光顧的地方 Interest/興趣 ?喜歡放松、休閑、自由的生活 ?有的喜歡結(jié)識(shí)好朋友，喜歡追現(xiàn)代的、先進(jìn)、個(gè)性的概念 Opinion/觀(guān)點(diǎn) ?商業(yè)街希望是有個(gè)性的，有很多有特色的 ?物業(yè)可以有休閑、娛樂(lè)相協(xié)調(diào)的 ?最好是可以是區(qū)別于南昌市區(qū)的，找到一些不一樣的東西 ?最好交通方便些，購(gòu)物方便 ?要有溫馨感和安全感 ?商業(yè)街的景觀(guān)要漂亮，能吸引人 商業(yè)客戶(hù)定位 76 重要客戶(hù) 游離客戶(hù) 過(guò)渡性居住兼顧投資 —— 紅谷灘 CBD和經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)的年輕白領(lǐng)、公務(wù)員，新建縣的本地居民和小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 需要在工作周邊區(qū)域?qū)ふ逸^長(zhǎng)期居住的住所，需要良好的居住環(huán)境和完善的商業(yè)配套，為自己帶來(lái)親切的居家感覺(jué) 投資 —— 紅谷灘和經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)中高層管理者、高級(jí)公務(wù)員，新建縣有實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主 紅谷灘、經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的單身貴族，年輕夫婦，事業(yè)出有成就，經(jīng)濟(jì)條件仍非十分寬裕，但注重生活品質(zhì)，需要完善的物業(yè)服務(wù) 享受經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)提供住房福利的年輕員工，學(xué)歷較高，有體驗(yàn)不同生活方式的渴望 商務(wù)自住兼投資客戶(hù) 地塊周邊企業(yè)眾多，由于工作和商務(wù)往來(lái)，需要短暫性停留；南昌市區(qū)內(nèi)來(lái)自住兼顧投資者 核心客戶(hù) 酒店式公寓客戶(hù)定位以在紅谷灘、新建縣和經(jīng)開(kāi)區(qū)三地工作的人群為主 酒店式公寓客戶(hù)定位 77 星級(jí)酒店的終端需求客戶(hù)鎖定紅谷灘、經(jīng)開(kāi)區(qū)和新建縣財(cái)富層面，包括中大型企業(yè)、政府部門(mén)和企業(yè)中高管理層等 頂級(jí)客戶(hù) 企業(yè)商務(wù)客戶(hù) 私營(yíng)業(yè)主 白領(lǐng)階層 背景 圈層特征 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)、新建縣政府部門(mén)人員以及紅谷灘企業(yè)和政府部門(mén)人員 出差到紅谷灘、經(jīng)開(kāi)區(qū)和新建縣的高端客戶(hù)人士 紅谷灘和經(jīng)開(kāi)區(qū)的企業(yè)老板和高管，以及別墅區(qū)內(nèi)的親朋好友 消費(fèi)需求： 商務(wù)宴會(huì)頻次高。對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求也比較旺盛。有一定的會(huì)議需求。 消費(fèi)需求： 由于工作需要暫時(shí)停留南昌，對(duì)居住環(huán)境和分為有較高要求 消費(fèi)需求： 有一定的居住需求，對(duì)高檔餐飲需求較高，頻次相對(duì)較多，休閑娛樂(lè)功能需求相對(duì)也較多 星級(jí)酒店客戶(hù)定位 78 報(bào)告思路 PART1. 項(xiàng)目背景研究及核心問(wèn)題解析 PART2. 區(qū)域價(jià)值定位 PART3. 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)及案例研究 PART5. 開(kāi)發(fā)模式 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 PART6. 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)建議 79 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)掘：通過(guò)商業(yè)驅(qū)動(dòng)是本項(xiàng)目的最優(yōu)選擇：可以通過(guò)對(duì)水景的充分利用，打造有別于南昌其他商業(yè)項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ，突破區(qū)域陌生，創(chuàng)造綜合體的 價(jià)值高點(diǎn) ，同時(shí)能帶動(dòng)其他物業(yè)發(fā)展 選擇原則： 充分利用優(yōu)勢(shì)、突破區(qū)域陌生感 與低密度住宅部分相融合 能引領(lǐng)項(xiàng)目形象，有比較優(yōu)勢(shì) 公寓驅(qū)動(dòng) 酒店驅(qū)動(dòng) 商業(yè)驅(qū)動(dòng) 生態(tài)與水系，是我們的最大資源 劣勢(shì)：區(qū)域陌生 認(rèn)知度低 選擇公寓驅(qū)動(dòng)，與低密度住宅形象難以統(tǒng)一；水景資源并非公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力；如以公寓驅(qū)動(dòng)，缺乏引領(lǐng)形象的關(guān)鍵點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目形象提升有所幫助，但是功能單一，所吸引人流有 限，并不構(gòu)成引領(lǐng)形象的關(guān)鍵 可以充分利用水景資源，打造水岸特色商業(yè)能夠塑造區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，突破區(qū)域陌生感，聚集人氣，并能帶動(dòng)其他物業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式 80 對(duì)本項(xiàng)目 447畝而言，通過(guò)商業(yè)作為綜合體的驅(qū)動(dòng)物業(yè)，帶動(dòng)各部分發(fā)展；綜合體各組成部分之間形成一種 相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系 商業(yè) 別墅 公寓 酒店 提供配套，促進(jìn)銷(xiāo)售的重要措施 提供 配套 提供 客源 服務(wù)共享，促進(jìn)銷(xiāo)售 提供 配套，促進(jìn)銷(xiāo)售 提供 客源 提升形象，別墅客戶(hù)可能也會(huì)為公寓投資 提供 客源 提供 客源 ? 驅(qū)動(dòng)物業(yè)，突破陌生感 ?塑造本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 提升整體檔次 ?現(xiàn)金流 ? 提升整體檔次 ?破除陌生 項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式 81 上輪 447畝定位報(bào)告將整體項(xiàng)目分為三區(qū)塊開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目 90畝綜合體位于第二區(qū)塊，應(yīng)配合第一期住宅銷(xiāo)售節(jié)奏，提前啟動(dòng)， 擔(dān)負(fù)提升項(xiàng)目形象，形成市場(chǎng)標(biāo)桿的職責(zé) 開(kāi)發(fā)策略 —— 整體項(xiàng)目分區(qū)主題 447畝定位報(bào)告項(xiàng)目分期 一期 物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)均面積套數(shù)建筑面積多層2 * 2 * 1 78 36 2 8 0 1 3 * 2 * 1 91 132 1 1 9 5 8 3 * 2 * 2 1 2 4 36 4 4 5 9 聯(lián)排邊套 2 2 6 48 1 0 8 6 3 中間 2 2 0 51 1 1 2 4 5 雙拼 5 * 2 * 3 3 6 6 10 3 6 5 8 合計(jì) 313 4 4 9 8 3 物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)均面積套數(shù)建筑面積多層聯(lián)排邊套中間雙拼合計(jì)一區(qū)：引爆水岸風(fēng)情居住風(fēng)潮 二區(qū)：強(qiáng)化水岸風(fēng)情居住風(fēng)潮 三區(qū)：延續(xù)水岸風(fēng)情居住風(fēng)潮 ?指標(biāo)： 占地面積 84畝，建筑面積44983m2； ?物業(yè)： 多層、聯(lián)排、雙拼 ?目標(biāo)： 迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng) ?物業(yè)： 獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層、 商業(yè)、酒店、酒店式公寓 ； ?目標(biāo)： 繼續(xù)提高項(xiàng)目形象，形成市場(chǎng)標(biāo)桿 ?物業(yè)： 獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層、多層； ?目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)品質(zhì)延續(xù)、拔高價(jià)格，完成銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo) 82 根據(jù)本項(xiàng)目各物業(yè)所承擔(dān)的功能價(jià)值，確定項(xiàng)目綜合體的整體開(kāi)發(fā)策略 ?價(jià)值驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品 ?現(xiàn)金流產(chǎn)品 ?形象提升產(chǎn)品 酒店式公寓 酒店 商業(yè) ?商業(yè)先期啟動(dòng)提升項(xiàng)目形象，拔高一期別墅售價(jià)； ?集中式會(huì)所商業(yè)招商先行，并先期運(yùn)營(yíng)，試探市場(chǎng)； ?酒店式公寓屬現(xiàn)金流產(chǎn)品，配合一期住宅回現(xiàn)情況并控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏； ?酒店配合住宅二期適時(shí)啟動(dòng)，