【正文】 并作為紅谷灘區(qū)域商業(yè)中心的功能補充 客戶需求 商業(yè)發(fā)展機會總結(jié) 市場趨勢 市場競爭 65 鑒于對項目周邊的競爭分析和功能補缺定義，商業(yè)形態(tài)有所差異化，以及項目本身條件， 不建議出現(xiàn)大體量的集中式商業(yè)形態(tài)，而以特色型、目的地型的商業(yè)街區(qū)形式出現(xiàn) 商業(yè)業(yè)態(tài)確定 項目不適合做大規(guī)模的集中式商業(yè) 1 大型賣場 ?周邊經(jīng)開區(qū)、新建縣均已經(jīng)準備建設(shè)超市賣場，且與歐尚、沃爾瑪?shù)壬碳乙呀?jīng)達成進駐意向； ?一般大型賣場周邊 7km范圍內(nèi)不適合再建設(shè)類似項目； 2 專業(yè)市場 ?專業(yè)市場對集聚度和交通條件要求較高，本項目區(qū)位較為陌生，特別是交通能級無法達到； 3 購物中心 ?紅谷灘目前已經(jīng)建設(shè)有較多的購物中心，本項目發(fā)展購物中心競爭激烈，同時也無法突破區(qū)域破生的瓶頸； 可以做主題特色型的商業(yè)街區(qū) 4 商業(yè)街區(qū) ?項目自身的客戶群體定位、檔次定位與所處區(qū)位條件可以使得本項目 通過與贛江新天地、奧特萊斯的錯位定位，避開直接競爭 。通過特定主題的商業(yè)概念，還可依托紅谷灘商業(yè)中心所帶來的人氣聚集分流部分客戶； ?主題特色商業(yè)街區(qū)有較強的人氣帶動性，可突破區(qū)域陌生的限制 66 商業(yè)市 場總結(jié) 集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的，中等規(guī)模的主題特色型商業(yè)街區(qū) ?通過自我中心化，打造規(guī)模在 2～ 3萬 m2的，集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的，主題型、特色型的，特色水岸商業(yè)街區(qū) 商業(yè)發(fā)展趨勢： 不具備發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心的條件，但是旅游、購物、休閑一體化的商業(yè)是項目的發(fā)展方向 市場競爭：項目 存在為眾森國際花園項目提供配套商業(yè)，并為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供商務(wù)配套功能以及為新建縣提供特色餐飲休閑娛樂功能機會； 客戶需求： 區(qū)域內(nèi)餐飲消費、休閑娛樂及購物活動頻次較高，同時，中高端人均有泡吧需求； 市場有哪些案例可以借鑒：主題特色商業(yè)如何打造？ 67 案例借鑒標準 商業(yè)案例 第一類案例 ： 復(fù)合功能社區(qū)如何突破陌生感， 實現(xiàn)成功銷售？ ? 案例 深圳萬科城； ? 案例 香港愉景灣； 第二類案例： 主題性商業(yè)街區(qū)打造 ? 案例 美國 City Walk； ? 案例 天津音樂主題商業(yè)街； ? 案例 日本秋葉原動漫商業(yè)街； 第三類案例： 創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造 ? 案例 深圳 COCOPark； ? 案例 蘇州李公堤風情商業(yè)街； ? 案例 北京 SOLANA藍色港灣； 深圳萬科城 香港愉景灣 美國 CITY WALL 天津音樂主題商業(yè)街 日本秋葉原動漫商業(yè)街 深圳 cocopark 蘇州李公堤 北京 SOLANA 68 案例對本項目商業(yè)的啟示 建筑規(guī)劃 占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理手法保證適宜的長度；大量的建筑細節(jié)體現(xiàn)主題概念 建筑空間 設(shè)置多樣化空間營造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、大面積玻璃立面、弧形化處理、靈活分割空間增強商業(yè)引力 業(yè)態(tài)組合 總體業(yè)態(tài)以風情餐飲 +主題休閑 +精品購物三種形態(tài)為主；主力店先行街鋪跟進奠定項目信心； 配套設(shè)施 穿插性的休閑設(shè)施、體驗型景觀、燈光配合、主題性小品、廣場及文化配套設(shè)施 軟性營銷 持續(xù)的不間斷進行各類推介及創(chuàng)新活動以使主題日久彌新，保證項目的市場關(guān)注度，吸引人氣 案例總結(jié) 69 商業(yè)發(fā)展方向 充分利用水岸資源，分別設(shè)置不同主題的風情商業(yè)街，以餐飲 +娛樂帶動整體特色商業(yè)氛圍 70 物業(yè)發(fā)展方向總結(jié) 項目在酒店、酒店式公寓及商業(yè)上具備發(fā)展機會，不建議做寫字樓 ?星級酒店 ?寫字樓 ?商業(yè) ?酒店式公寓 ?通過自我中心化，打造規(guī)模在2~3萬 m2， 集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的，主題型、特色型的，特色水岸商業(yè)街區(qū) ?南昌寫字樓高端化、白熱化的競爭態(tài)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，同時項目區(qū)域內(nèi)無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，且商務(wù)氛圍不足，所以， 發(fā)展寫字樓面臨極大的風險和市場競爭環(huán)境，需謹慎考慮 ?打造 商務(wù)、主題特色酒店 ，并將商務(wù)酒店的配套功能做大，比如增加高檔餐飲、商務(wù)洽談會晤區(qū)、會議室、高檔休閑娛樂區(qū) ?充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，進行功能共享， 發(fā)展小戶型創(chuàng)新產(chǎn)品，通過產(chǎn)品超越競爭、突破區(qū)域陌生 。建議 8~10萬平米，面積以 30~70㎡為主，充分考慮高附加值及挑高的創(chuàng)新方式 71 報告思路 PART1. 項目背景研究及核心問題解析 PART2. 區(qū)域價值定位 PART3. 各物業(yè)市場機會及案例研究 PART5. 開發(fā)模式 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 PART6. 財務(wù)分析 項目商業(yè)機會研究 項目發(fā)展方向研判 盈利目標實現(xiàn)建議 72 項目發(fā)展戰(zhàn)略： 市場角度 本體資源角度 區(qū)域價值角度 ?從區(qū)域價值角度，借勢南昌西向發(fā)展與紅谷灘快速崛起， 重新定義區(qū)域，提升區(qū)域的認知形象 ?最大化區(qū)域核心的水景優(yōu)勢及生態(tài)價值 ，打造區(qū)域增值的核心競爭力 ?差異化定位，創(chuàng)造相對優(yōu)勢，占領(lǐng)市場空白 借助 南昌西向發(fā)展，最大化發(fā)揮景觀優(yōu)勢 ，通過差異化定位占領(lǐng)市場空白、 創(chuàng)造相對優(yōu)勢， 以商業(yè)為驅(qū)動，打造南昌市 首個集商業(yè)、酒店、居住為一體的親水型都市休閑區(qū) 73 樂湖 親水 近水 悅湖 個性貼心服務(wù)之所 客戶商務(wù)宴請之所 朋友聊天聚會之所 休閑享受生活之所 形象定位： 南昌市 首個集商業(yè)、酒店、居住為一體的親水型都市休閑區(qū) 74 功能分區(qū)建議 90畝用地規(guī)劃酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)三大分區(qū)，各區(qū)之間通過水系相互聯(lián)系，并以水系組織內(nèi)部開放空間 分區(qū) 用地面積 （公頃） 建筑面積 (萬平米） 酒店區(qū) 1 2 商業(yè)區(qū) 2 23 公寓區(qū) 3 910 合計 6 1315 公寓區(qū) 酒店區(qū) 規(guī)劃指標建議： 康體商業(yè) 主題商業(yè) 餐飲商業(yè) 休閑商業(yè) 娛樂商業(yè) 入口廣場 規(guī)劃水系 75 商業(yè)消費核心客戶定位為項目高端別墅區(qū)和紅谷灘新區(qū)的中高端客戶 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 III 邊緣客戶：本市區(qū)內(nèi)的成功人士和高級白領(lǐng)、本地及外省投資客 職業(yè)特征：南昌市區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位的高層、各大公司的高級白領(lǐng)以及市內(nèi)高級公務(wù)員 I核心客戶：別墅和紅谷灘的中高端客戶 職業(yè)特征：紅谷灘 CBD的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)；紅谷灘和別墅區(qū)內(nèi)的居住者及親朋好友等等 II 重要客戶：經(jīng)開區(qū)和新建縣的中高端客戶 職業(yè)特征：新建縣的高級公務(wù)員和私營企業(yè)主，經(jīng)開區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)的中高管理層、高校教師以及高級公務(wù)員 Action/活動 ?與生意伙伴、朋友在外面聚餐的時間遠遠大于在家的時間 ?酒吧、高檔商場、有個性和氛圍的餐飲場所是經(jīng)常光顧的地方 Interest/興趣 ?喜歡放松、休閑、自由的生活 ?有的喜歡結(jié)識好朋友，喜歡追現(xiàn)代的、先進、個性的概念 Opinion/觀點 ?商業(yè)街希望是有個性的，有很多有特色的 ?物業(yè)可以有休閑、娛樂相協(xié)調(diào)的 ?最好是可以是區(qū)別于南昌市區(qū)的，找到一些不一樣的東西 ?最好交通方便些，購物方便 ?要有溫馨感和安全感 ?商業(yè)街的景觀要漂亮，能吸引人 商業(yè)客戶定位 76 重要客戶 游離客戶 過渡性居住兼顧投資 —— 紅谷灘 CBD和經(jīng)開區(qū)企業(yè)的年輕白領(lǐng)、公務(wù)員，新建縣的本地居民和小個體經(jīng)營者 需要在工作周邊區(qū)域?qū)ふ逸^長期居住的住所，需要良好的居住環(huán)境和完善的商業(yè)配套，為自己帶來親切的居家感覺 投資 —— 紅谷灘和經(jīng)開區(qū)企業(yè)中高層管理者、高級公務(wù)員，新建縣有實力的私營業(yè)主 紅谷灘、經(jīng)開區(qū)內(nèi)的單身貴族，年輕夫婦，事業(yè)出有成就，經(jīng)濟條件仍非十分寬裕，但注重生活品質(zhì)，需要完善的物業(yè)服務(wù) 享受經(jīng)開區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)提供住房福利的年輕員工，學歷較高，有體驗不同生活方式的渴望 商務(wù)自住兼投資客戶 地塊周邊企業(yè)眾多，由于工作和商務(wù)往來，需要短暫性停留；南昌市區(qū)內(nèi)來自住兼顧投資者 核心客戶 酒店式公寓客戶定位以在紅谷灘、新建縣和經(jīng)開區(qū)三地工作的人群為主 酒店式公寓客戶定位 77 星級酒店的終端需求客戶鎖定紅谷灘、經(jīng)開區(qū)和新建縣財富層面，包括中大型企業(yè)、政府部門和企業(yè)中高管理層等 頂級客戶 企業(yè)商務(wù)客戶 私營業(yè)主 白領(lǐng)階層 背景 圈層特征 經(jīng)開區(qū)企業(yè)、新建縣政府部門人員以及紅谷灘企業(yè)和政府部門人員 出差到紅谷灘、經(jīng)開區(qū)和新建縣的高端客戶人士 紅谷灘和經(jīng)開區(qū)的企業(yè)老板和高管，以及別墅區(qū)內(nèi)的親朋好友 消費需求： 商務(wù)宴會頻次高。對休閑娛樂消費需求也比較旺盛。有一定的會議需求。 消費需求： 由于工作需要暫時停留南昌，對居住環(huán)境和分為有較高要求 消費需求： 有一定的居住需求，對高檔餐飲需求較高，頻次相對較多，休閑娛樂功能需求相對也較多 星級酒店客戶定位 78 報告思路 PART1. 項目背景研究及核心問題解析 PART2. 區(qū)域價值定位 PART3. 各物業(yè)市場機會及案例研究 PART5. 開發(fā)模式 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 PART6. 財務(wù)分析 項目商業(yè)機會研究 項目發(fā)展方向研判 盈利目標實現(xiàn)建議 79 競爭優(yōu)勢的發(fā)掘：通過商業(yè)驅(qū)動是本項目的最優(yōu)選擇：可以通過對水景的充分利用，打造有別于南昌其他商業(yè)項目的 競爭優(yōu)勢 ，突破區(qū)域陌生，創(chuàng)造綜合體的 價值高點 ，同時能帶動其他物業(yè)發(fā)展 選擇原則： 充分利用優(yōu)勢、突破區(qū)域陌生感 與低密度住宅部分相融合 能引領(lǐng)項目形象，有比較優(yōu)勢 公寓驅(qū)動 酒店驅(qū)動 商業(yè)驅(qū)動 生態(tài)與水系，是我們的最大資源 劣勢：區(qū)域陌生 認知度低 選擇公寓驅(qū)動，與低密度住宅形象難以統(tǒng)一；水景資源并非公寓的核心競爭力；如以公寓驅(qū)動，缺乏引領(lǐng)形象的關(guān)鍵點 對項目形象提升有所幫助，但是功能單一，所吸引人流有 限，并不構(gòu)成引領(lǐng)形象的關(guān)鍵 可以充分利用水景資源，打造水岸特色商業(yè)能夠塑造區(qū)別于競爭項目的優(yōu)勢，突破區(qū)域陌生感，聚集人氣，并能帶動其他物業(yè)發(fā)展 項目驅(qū)動模式 80 對本項目 447畝而言，通過商業(yè)作為綜合體的驅(qū)動物業(yè)，帶動各部分發(fā)展；綜合體各組成部分之間形成一種 相互依存、相互助益的能動關(guān)系 商業(yè) 別墅 公寓 酒店 提供配套，促進銷售的重要措施 提供 配套 提供 客源 服務(wù)共享，促進銷售 提供 配套，促進銷售 提供 客源 提升形象，別墅客戶可能也會為公寓投資 提供 客源 提供 客源 ? 驅(qū)動物業(yè)，突破陌生感 ?塑造本項目競爭優(yōu)勢 ? 提升整體檔次 ?現(xiàn)金流 ? 提升整體檔次 ?破除陌生 項目驅(qū)動模式 81 上輪 447畝定位報告將整體項目分為三區(qū)塊開發(fā)，本項目 90畝綜合體位于第二區(qū)塊，應(yīng)配合第一期住宅銷售節(jié)奏，提前啟動， 擔負提升項目形象，形成市場標桿的職責 開發(fā)策略 —— 整體項目分區(qū)主題 447畝定位報告項目分期 一期 物業(yè)類型戶型戶均面積套數(shù)建筑面積多層2 * 2 * 1 78 36 2 8 0 1 3 * 2 * 1 91 132 1 1 9 5 8 3 * 2 * 2 1 2 4 36 4 4 5 9 聯(lián)排邊套 2 2 6 48 1 0 8 6 3 中間 2 2 0 51 1 1 2 4 5 雙拼 5 * 2 * 3 3 6 6 10 3 6 5 8 合計 313 4 4 9 8 3 物業(yè)類型戶型戶均面積套數(shù)建筑面積多層聯(lián)排邊套中間雙拼合計一區(qū)：引爆水岸風情居住風潮 二區(qū)：強化水岸風情居住風潮 三區(qū)：延續(xù)水岸風情居住風潮 ?指標： 占地面積 84畝，建筑面積44983m2； ?物業(yè)： 多層、聯(lián)排、雙拼 ?目標： 迅速樹立項目形象，檢驗市場反應(yīng) ?物業(yè)： 獨棟、聯(lián)排、小高層、 商業(yè)、酒店、酒店式公寓 ； ?目標： 繼續(xù)提高項目形象，形成市場標桿 ?物業(yè)： 獨棟、聯(lián)排、小高層、多層； ?目標： 實現(xiàn)品質(zhì)延續(xù)、拔高價格，完成銷售、實現(xiàn)盈利目標 82 根據(jù)本項目各物業(yè)所承擔的功能價值，確定項目綜合體的整體開發(fā)策略 ?價值驅(qū)動產(chǎn)品 ?現(xiàn)金流產(chǎn)品 ?形象提升產(chǎn)品 酒店式公寓 酒店 商業(yè) ?商業(yè)先期啟動提升項目形象，拔高一期別墅售價； ?集中式會所商業(yè)招商先行，并先期運營，試探市場； ?酒店式公寓屬現(xiàn)金流產(chǎn)品，配合一期住宅回現(xiàn)情況并控制開發(fā)節(jié)奏； ?酒店配合住宅二期適時啟動，