【正文】 /㎡ ； 高端： 800010000 /㎡ ； ?小高層 85009300元 /㎡ ?公寓 830012700元 /㎡ 13000 14000 綠地國際花都 天朗藍(lán)湖樹 萊安逸琿 金輝悅府 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 江林新城 金地西灃公元 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售價格 】 高層住宅銷售速度高于其他產(chǎn)品，普遍可達(dá) 5060套 /月，各項目的銷售速度與其銷售策略和定價有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性 65 0 10 20 30 40 50 60 70 東方米蘭國際城 80 高層 小高層 公寓 90 100 150 ?高層 銷售速度 4070套 /月，銷售較快的可達(dá) 100套 /月； ?小高層 1020套 /月 ?公寓 CROSS萬象匯和高新水晶城定位均較高端， 1020套/月 200 300 綠地國際花都 天朗藍(lán)湖樹 萊安逸琿 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售速度 】 隨著價格的上升，項目的銷售速度呈下降趨勢，其中萊安逸琿因大量贈送，性價比較高，在高單價的情況下也實現(xiàn)了較好的銷售速度 【 銷售比對 】 【 區(qū)域市場小結(jié) 】 ? 項目所處板塊為城市高端板塊邊緣 ， 現(xiàn)狀較差 ， 但伴隨高新區(qū)等區(qū)域內(nèi)成規(guī)模開發(fā)的完結(jié)；軌道交通價值的彰顯；板塊內(nèi)諸多大型項目輪番開發(fā) ， 可預(yù)見的未來將會有快速成熟和提升的過程； ? 總體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài) ， 區(qū)域供應(yīng)量充沛 ， 市場的激烈競爭環(huán)境將長期存在；整體市場價格將呈現(xiàn)震蕩小幅上行的狀態(tài)； ? 區(qū)內(nèi)項目開發(fā)水平參差不齊 ， 但部分有鮮明市場賣點和特點的項目 ， 不論在價格還是銷量上 ， 均有非常好的反饋；區(qū)內(nèi)近期為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品熱銷 ， 中長期判斷 ，舒適和改善型產(chǎn)品有一定的空間 。 未來產(chǎn)品將呈現(xiàn) “ 更經(jīng)濟(jì)和更舒適 ” 的兩極化擴(kuò)展趨勢 ， 項目的開發(fā)品質(zhì)將競爭性交替上升 ， 不斷完善； 【 區(qū)域市場小結(jié) 】 ? 熱銷產(chǎn)品中 ， 80平米兩居占主力 ， 80以下產(chǎn)品存在明顯空檔； 110左右三居總體供應(yīng)量也相對較弱；現(xiàn)推出項目多采用 “ 初改 、 舒適 ” 等經(jīng)典思路 ， 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)品供應(yīng)存在明晰的空檔； ? 部分項目通過贈送大幅提高產(chǎn)品競爭力 ， 有上佳的溢價能力和銷售速度 ， 項目保證適度的贈送 ， 一方面可以豐富產(chǎn)品的賣點 ， 同時將為項目的營銷和定價策略提供更為豐富的空間； PART3 市場環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場研究 ? 西安市場板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場典型案例分析 選取魚化寨板塊內(nèi)相對成熟的社區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的個案商業(yè)而作為市調(diào)的對象 【 區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研 】 天朗藍(lán)湖樹 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 恒大城 金泰假日花城 繽紛南郡 裕昌太陽城 鴻基新城 魚化寨板塊 區(qū)位外板塊 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 項目名稱 銷售均價 （元 /平米） 租金 （元 /平米 月） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 一層： 23000 80— 120 餐飲、超市、服飾等 生活便民設(shè)施 天朗藍(lán)湖樹 單層： 30000 一拖三均價： 18000 200以上 餐飲、超市、服飾等 生活便民設(shè)施 恒大城 一層： 2500030000 二層： 1700018000 150170 超市、商店、理發(fā)店、煙酒、便利店等便民服務(wù)設(shè)施 中鐵繽紛南郡 一拖二： 2202324000 80120 服飾、美容美發(fā)、休 閑娛樂等便民服務(wù) 金泰假日花園 一層： 2500030000 一拖二： 1700018000 120150 超市、水果店、煙酒 店等便民服務(wù) 裕昌太陽城 一層： 25000— 30000 一拖二 2023025000 120— 150 餐飲、超市、服飾等 生活便民設(shè)施 鴻基新城 一層： 2100022023 50— 60 便利店 【 區(qū)域商業(yè)市場價格 】 一層商鋪均價水平在 23000元 /平米 30000元平米，多數(shù)以 1托 2的形式銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、超市、服飾、美容美發(fā)等便民服務(wù)配套為主 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 項目名稱 是否可分割 分割面積 （平米 ) 層數(shù) 層高（米 ) 進(jìn)深 （米 ) 面寬（米 ) 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) 是 小鋪： 56160 大鋪： 830 2層 10— 15 6— 8 天朗藍(lán)湖樹 是 30160 3層 10— 16 5— 8 恒大城 否 3570 1層或 2層 8— 9 5— 6 中鐵繽紛南郡 否 100175 2層 8— 10 6— 8 金泰假日花園 是 小鋪： 38—180 大鋪：583— 612 1層或 2層 — 10— 16 6— 8 裕昌太陽城 是 150300 1層或 2層 — 10— 15 5— 6 鴻基新城 是 60120 1層 4— 8 12— 15 【 高新區(qū)商業(yè)價格 】 銷售商業(yè)物業(yè)多可自由分割，分割面積以 30160平米中小套型商鋪，多數(shù)層數(shù)為兩層，個別社區(qū)金角商業(yè)可設(shè)立為 34層 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) (社區(qū)底商 ) 位置 高新科技路西段（經(jīng)十三路 魚化公園東側(cè)） 商鋪面積 56~800㎡ 銷售狀態(tài) 目前銷售的是商鋪 銷售均價 一層： 23000元 /㎡ 租金水平 80— 120元 /㎡ 天 總戶數(shù) 總戶數(shù) 4000戶 車位 約 1400個 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 恒大城 (社區(qū)底商 ) 位置 丈八北路和大寨路十字西 200米 商鋪面積 3570平米 銷售狀態(tài) 商鋪已售 商鋪價格 2500030000元 /㎡ 租金水平 150170元 /㎡ 天 總戶數(shù) 5000余戶 車位 1:1 小區(qū)配套 6000平米綜合會所、 2023平米國際雙語幼兒園及 4000平米重點小學(xué) 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 天朗藍(lán)湖樹 (社區(qū)底商 ) 位置 科技路西口（科技路與丈八 路十字西南角） 商業(yè)體量 30000㎡ 臨街商業(yè) 商鋪面積 30160㎡ 銷售狀態(tài) 商鋪已售 銷售均價 一層： 30000元 /㎡ 一拖三： 18000元 /㎡ 租金水平 200元 /平米 月 總戶數(shù) 4000余戶 車位 地下約 2023個 小區(qū)配套 準(zhǔn)五星級酒店、 8000㎡ 雙會所、室內(nèi)恒溫泳池、生活配套、老年及兒童活動場所 PART3 市場環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場研究 ? 西安市場板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場典型案例研究 區(qū)域內(nèi)基本都是地緣客戶， 剛需剛改客戶覆蓋面最廣 ，重點關(guān)注單總價、交通，隨著本案周邊配套完善、大量開發(fā)商入駐，客戶有從剛需剛改到多次改善變化的趨勢 項目名稱 客戶 客戶關(guān)注點 腹地競爭板塊 東方米蘭 地緣客戶，高新區(qū)小白領(lǐng) 價格、交通、戶型 天朗藍(lán)湖樹 高新區(qū)上班的白領(lǐng)，自住 +投資 總價、周邊配套 綠地國際花都 高新區(qū)老業(yè)主，魚化寨周邊人群，改善型客戶較多， 往西是高新科技產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園員工 綠地品牌，產(chǎn)品舒適度 萊安逸琿 高新區(qū)中產(chǎn)，公司中高管理層 品質(zhì)、舒適度 金輝悅府 以地緣性剛需、剛改客戶為主，兼有部分高新區(qū)的 外溢客戶 地段，地鐵 5號線規(guī)劃、總價、戶型 九形道 高新區(qū)板塊的投資客戶，剛需客戶 地段，小戶型、低總價 CROSS萬象匯 投資客戶，大量陜北投資客戶，為高新一中入學(xué)名 額 地段、投資潛力、總價 外圍競爭板塊 高新水晶城 高新區(qū)及陜北客戶 高新一中入學(xué)名額、外在品質(zhì)感、升值潛力 金泰 新理城 二次置業(yè)，錦業(yè)路工作的白領(lǐng) 居住舒適度 戶型 中鐵 .繽紛南郡 周邊單位，部分陜北客戶 大型社區(qū)氛圍、戶型、價格 尚品美地城 周邊客戶，年輕人婚房 總價、交通 金泰假日花城 高新區(qū)板塊的改善客戶 品牌、戶型舒適度 裕昌太陽城 周邊高新區(qū)的設(shè)計院，研究所，華為、中興等產(chǎn)業(yè) 客戶 地段、價格 晶城秀府 高新區(qū)中高端客戶，現(xiàn)有銀行客戶在團(tuán)購樓王 地段、社區(qū)品質(zhì)、 江林新城 投資占 40%，高新區(qū)白領(lǐng)自住 價格、交通 金地西灃公元 城南科技園客戶、高新區(qū)， 品牌、大社區(qū)品質(zhì)、未來預(yù)期 【 區(qū)域客戶 】 購房客群年齡 購房年齡集中在 2550歲， 以 30— 40歲為主力購房群體 購房客群職業(yè) 以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)為主體，公寓項目城南區(qū)客戶占較大比例，部分項目以高新區(qū)企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府官員等為主 購房客群年收入 商務(wù)公寓類項目投資兼自住客戶比例較大，以城南區(qū)投資型和高新區(qū)年輕白領(lǐng)為主；純居大盤主力客群年收入（以家庭為單位）基本在 1520萬，年輕白領(lǐng)收入逐年增長趨勢明顯。 購房客群特點 年輕一族：收入穩(wěn)定，事業(yè)上升期，面臨結(jié)婚生子，急需解決住房問題，小戶型投資兼自住 中年人士：收入殷實，二次置業(yè)，置業(yè)目的以改善居住環(huán)境或投資為主 高端客戶：事業(yè)有成，掌控城市資源，多次置業(yè)，部分客戶對高新有一定的情節(jié)，部分陜北客戶 區(qū)域以公寓投資和改善型客戶為主，對配套和地段有較高要求，客戶經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，主要為中高收入的白領(lǐng)和私營業(yè)主，高單價導(dǎo)致大量剛需客戶向南、西外溢。 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 【 高新核心區(qū)客戶 】 區(qū)域綜合剛需和改善型客戶，年輕一族住房剛性需求強(qiáng)烈，中年群體改善居住條件需求明顯 購房客群年齡 購房年齡集中在 2540歲， 購房客群職業(yè) 以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)為主體，行業(yè)涉及軟件，醫(yī)藥，化工，電子，汽車等 購房客群年收入 主力客群年收入（以家庭為單位） 基本在 815萬，年輕白領(lǐng)收入逐年增長趨勢明顯 購房客群特點 年輕一族：收入穩(wěn)定，事業(yè)上升期，面臨結(jié)婚生子，急需解決住房問題 中年人士：收入殷實，二次置業(yè)，置業(yè)目的以改善居住環(huán)境為主 【 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 】 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 區(qū)域以剛性購房需求為主，年收入較低，承接高新核心區(qū)外溢客戶和西郊進(jìn)城客戶。 購房客群年齡 購房年齡集中在 2530歲，部分 3040歲 購房客群職業(yè) 以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)年輕白領(lǐng)外溢為主體，另有部分西郊企事業(yè)單位客戶，周邊拆遷戶 購房客群年收入 主力客群年收入（以家庭為單位） 基本在 10萬以內(nèi)。 購房客群特點 年輕一族：收入不高，事業(yè)上升期，面臨結(jié)婚生子，急需解決住房問題 中年人士：周邊拆遷客戶、西郊企事業(yè)單位為改善居住品質(zhì) 【 泛高新片區(qū) 】 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 【 客戶小結(jié) 】 ? 本案周邊項目客戶主要是高新區(qū)的外溢客戶和西郊企事業(yè)單位員工 ， 由于南面項目開發(fā)已出南三環(huán) ， 而本區(qū)域較近的交通距離和未來的地鐵建設(shè) ， 吸引剛需客群前來臵業(yè) 。