【正文】 空間的設計使得戶外的景觀可以充分滲透至室內，將室內生活空間充分外延，室內生活室外化； 步入式花臺 入戶花園 步入式花臺外觀 舒適大陽臺 花園洋房 —— 設置大露臺，內庭院，步入式凸窗，體現(xiàn)出對自然的追求 ?花園是開放的，庭院是自己的，露臺是開闊的，窗臺是落地的，花園洋房的每一個細節(jié)都體現(xiàn)著人類對于自然的追求； ?院落的景觀不僅僅是為大家提供一個休憩交往的地方，更是每一個業(yè)主的私家大庭院； ?步入式凸窗，戶型空間尺度的擴大； 空中大露臺 步入式凸窗 庭院與窗臺 內庭院空間 商業(yè)部分 ?根據(jù)國內外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)模比為 住宅體量：社區(qū)配套商業(yè)體量 =1： ?住宅總體量 =570畝 =68萬平米 ?商業(yè)總體量 = X666平米 = ?社區(qū)配套商業(yè)體量 =68萬平米 = 不能背離目標客戶需求 社區(qū)配套商業(yè)形態(tài) 經營業(yè)態(tài) 大中型超 市 品牌幼兒 園 知名醫(yī)院 SPA健身會所 菜市場 公交車站 各物業(yè)單位面積（ m2） 20233000 20233000 10002023 20233000 25003000 10002023 社區(qū)配套商業(yè)形態(tài)建議 不能背離目標客戶需求 休閑度假配套商業(yè)形態(tài) ?休閑配套商業(yè)體量 == 休閑度假配套商業(yè)形態(tài)建議 經營業(yè)態(tài) 知名餐飲店 風情購物街 美食街 洗浴中心 茶樓 酒吧 電玩城 戶外運動商店 影院 各物業(yè)單位面積（ m2） 20233000 1000020230 1000020230 20233000 25003000 10002023 20233000 10002023 50007000 ?隨著區(qū)域市場的成熟，剩余體量可考慮以公寓形式消化 社區(qū)配套商業(yè)與休閑度假商業(yè)相互融合 無論是社區(qū)配套商業(yè)，還是休閑度假配套商業(yè)，都承擔著雙重使命：社區(qū)服務和體驗服務 商業(yè)補充建議 社區(qū)配套商業(yè)與休閑度假商業(yè)相互融合 ?通過反租和慎重招商，控制服務和管理水平，使項目成為區(qū)域內客戶首選餐飲消費場所 ?各種面積的套間設計，體現(xiàn)私密 美食街、風情購物街應與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗和高檔次 形象定位 發(fā)展戰(zhàn)略下的項目形象定位 發(fā)展戰(zhàn)略體系構成 體系構建因素 內容 標簽型 跟隨月映長灘，挑戰(zhàn)月映長灘，作為新城的示范區(qū) 國際化 檔次中高端，整體風格國際化 復合型 社區(qū)型 以復合型產品形式存在；可組合的彈性空間，兼顧短期和長期居住需求 項目功能復合型，兼顧休閑、度假、旅游、居住的功能 生態(tài)型 將濕地公園作為核心資源 戰(zhàn)略之下形象定位 美地國際生態(tài)社區(qū) 形象定位闡釋 我們是區(qū)域第一的，是示范的，是領導品牌，是里程碑 形象定位闡釋 我們面向的是成都，但視野是國際的 形象定位闡釋 我們不是單一的住宅，是集多功能于一體的“城市” 形象定位闡釋 我們是一座“生態(tài)之城” 報告結構思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘地塊價值分析 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 核心價值區(qū) ， 遠離主干道，緊挨濕地公園 重要價值區(qū) ， 上面部分靠近濕地公園，但中間間隔少量嘉裕的別墅產品，下面部分雖靠近濕地公園，但離主干道較近 最次價值區(qū) ， 最靠近主干道和商業(yè)配套，離濕地公園較遠 次要價值區(qū) ，離濕地公園相對核心價值區(qū)較遠 整體布局 別墅占據(jù)地塊核心位置，外圍由高層、多層圍合，阻隔城市喧囂的同時整體又能共享濕地的景觀 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 獨棟別墅，帶狀式分布 高層 ,帶狀布局，與多層同時將別墅區(qū)與城市隔離 主要為社區(qū)配套商業(yè) 主要為休閑度假配套商業(yè) 具體布局見圖 多層洋房 聯(lián)排別墅，呈組團式分布 主、次入口的打造須與生態(tài)主題相契合，位置選取如圖 主、次入口 主入口 主入口 次入口次入口 人流動線 人車分流 人車動線采用同線路，立體式分流 車流動線 ? 功能特色鮮明，提升項目的整體形象和檔次 ? 提供全面的休閑、運動兩大功能主題 ? 會所只對業(yè)主開放 會所配臵原則： ? 會所面積約 2023平米 ? 設臵于啟動區(qū)附近，先期開發(fā)，開盤后可以作為售樓處； 會所是體現(xiàn)本項目品質的重要一環(huán)，前期作為售樓部提升整體形象，與啟動區(qū)同時進行 會所 主入口 會所 會所 其他 景觀園林規(guī)劃 圍繞濕地三元素，打造生態(tài)體驗三重奏 濕地相關元素MECE 水體 植被 動物 第一重奏：縱橫交錯的活水體系分布，穿過羊馬河與濕地相接，形成生生不息的循環(huán)系統(tǒng) 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 流水線 羊馬河 第二重奏：綠色植物全面覆蓋每個組團間，單棟之間，道路兩旁，放眼之間，一片生機 第三重奏：制造小型人工濕地，并放養(yǎng)濕地動物，營造生態(tài)鏈 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 人工濕地位置示意 讓居者無時無刻都能感受到生態(tài)的氣息 分期開發(fā)建議 分期示意圖 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 五期，濕地公園已基本成型，樓王獨棟最后收官，實現(xiàn)最大溢價 一期，部分社區(qū)配套先行，消除區(qū)域陌生感，少量獨棟作為標桿，主推聯(lián)排快速回現(xiàn) 一期 二期 三期 四期 五期 二期，加緊打造社區(qū)配套，主推聯(lián)排，快速回現(xiàn)，營造熱銷場面 三期，重點開始打造休閑度假配套，主推多層洋房，另加少量獨棟 四期，重點完善休閑配套，區(qū)域氛圍已基本成熟，主推高層 報告結構思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘啟動區(qū)建議 選擇以常規(guī)的聯(lián)排 +獨棟啟動，聯(lián)排快速回現(xiàn)，獨棟樹立項目形象 啟動區(qū)策略 地塊環(huán)境資源 區(qū)域成熟度 啟動相對中低端產品，圍合環(huán)境，逐步拉升 啟動相對中低的產品，完善配套，樹立形象，拉升產品 啟動高端產品，樹立形象，帶動后期產品開發(fā) 4 3 1 2 常規(guī)產品回現(xiàn) +少量高端產品樹形象，帶動后期開發(fā) 啟動區(qū)的策略選擇 較符合本項目 根據(jù)一般大盤開發(fā)規(guī)律，啟動區(qū)體量大約在 78萬平米 啟動區(qū)選址 藍色線框內范圍：項目住宅用地 紅色線框內范圍：項目住宅用地 選在靠近主干道，昭示性較強，且臨近核心資源的位置 濕 地 公 園 主干道 選址原則 : ，昭示性強 ，利于前期實景展示 啟動區(qū) 啟動區(qū)價格測算 ? 對象選?。?以月映長灘為比較對象 ? 打分標準 :共 6大類 29項比準指標 .包括位置、規(guī)劃設計、戶型結構、景觀及噪音、品質展示、品牌及專業(yè)陣容 ? 打分順序 ： 項目打分 — 形成核心均價 市場比較法說明 在不考慮項目溢價因子的情況下，比準價格為： —— 8288元 /平方米 —— 項目名稱 修正價格 比準系數(shù) 比準價格 月映長灘 8000 8288 確定比準價格 價格建立在新產品的感知價值基礎上。根據(jù)項目的特點，我們認為以下因素可作為獨特的價值產生溢價： 特點 溢價因子 增加的價值 景觀 濕地、項目內部生態(tài)景觀 3% 在考慮項目感知價值的情況下，比準價格為： 8288 + 8288 3%=8537元 /平米 感知價值 年份 09 10 選取樣本量 3個 3個 增長率 % / 10 平均增長率 % 10 計算說明 ： 選取片區(qū) 2023年至 2023年各樓盤 ,分年度對二手樓報盤價進行統(tǒng)計，得出片區(qū)二手樓價格的增長率。根據(jù)市場經驗 ,二手樓價格的增長率可以代表本區(qū)域的市場價格年增長率 . 長期趨勢法 按照自然平均增長率計算 項目入市均價 為 9390元 /平米 在考慮政府政策執(zhí)行力度將會加大以及采取低開高走的策略，本項目的均價應在一個浮動范圍之間 85009500 元 /平方米之間 確定均價 謝謝大家 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 18, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 06:44:5106:44:5106:443/18/2023 6:44:51 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :44:5106:44Mar2318Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 06:44:5106:44:5106:44Saturday, March 18, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :44:5106:44:51March 18, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 18日星期六 上午 6時 44分 51秒 06:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 6時 44分 :44March 18, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 18日星期六 6時 44分 51秒 06:44:5118 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 6時 44分 51秒 上午 6時 44分 06:44: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 18, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:44:5106:44:5106:443/18/2023 6:44:51 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :44:5106:44Mar2318Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 06:44:5106:44:5106:44Saturday, March 18, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :44:5106:44:51March 18, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 18日星期六 上午 6時 44分 51秒 06:44: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 6時 44分 :44March 18, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 18日星期六 6時 44分 51秒 06:44:5118 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 6時 44分 51秒 上午 6時 44分 06:44: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 18, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 06:44:5106:44:5106:443/18/2023 6:44:51 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :44:5106:44Mar2318Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 06:44:5106:44:5106:44Saturday, March 18, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :44:5106:44:51March 18, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 18日星期六 上午 6時 44分 51秒 06:44: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 6時 44分 :44March 18, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 18日星期六 6時 44分 51秒 06:44:5118 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 6時 44分 51秒 上午 6時 44分 06:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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