【正文】 創(chuàng)新點(diǎn)變得更完美；p建筑上解決私密性問(wèn)題措施：?加寬花槽防止上下層入戶(hù)花園的對(duì)望；?墻體漂板解決局部上層房間與下層陽(yáng)臺(tái)的對(duì)望。加寬花槽 墻體漂板入戶(hù)花園下沉式空中院館產(chǎn)品特色112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號(hào) —— 把普通的設(shè)施做到極致舒適度恒溫泳池 無(wú)邊際泳池大堂 電梯廳 健身房113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號(hào) —— 全頂級(jí)品牌配置，構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬指標(biāo)設(shè)施材料216。外墻面 : a)、巴西進(jìn)口花崗石； b)、英國(guó)進(jìn)口涂料； c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。216。門(mén)窗： 意大利 Aluk系統(tǒng)品牌門(mén)窗，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強(qiáng)、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強(qiáng)、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達(dá) 60年。216。玻璃 ： 雙層中空 LOWE玻璃 6+9+6（ mm），具有隔熱、遮陽(yáng)、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。夏季有陽(yáng)光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于 4C0；隔音效率在 30dB以上。216。入戶(hù)門(mén)： 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實(shí)木子母門(mén)，門(mén)扇高達(dá) ，寬度達(dá)到 ，木紋上施以高級(jí)原色清漆，門(mén)上線條均是在實(shí)木上鐫刻而成。門(mén)鎖以色列MulTlock三合一功能豪華鑄精銅大門(mén)鎖。216。管道： 冷水和熱水管道采用原裝進(jìn)口 VESBO（衛(wèi)水寶） PPR給水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的 UPVC排水管 。216。陽(yáng)臺(tái)： 設(shè)金屬防護(hù)欄桿，配雙層鋼化安全玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件。216。電梯：“OTIS” 高速住宅電梯，速度高達(dá) /秒，安裝定制冷氣機(jī)，特別設(shè)計(jì)廂內(nèi)裝修，智能化電梯運(yùn)行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)定向召喚、定點(diǎn)到達(dá)。 社區(qū)智能化252。周邊防護(hù)系統(tǒng) 252。雙重巡更系統(tǒng) 252。停車(chē)場(chǎng)快速到達(dá)系統(tǒng) 252。背景音樂(lè)系統(tǒng) 252。社區(qū)智能燈光系統(tǒng)家居智能化252?？梢晫?duì)講系統(tǒng) 252。智能一卡通 252。室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng) 252。無(wú)線上網(wǎng) 114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號(hào) —— 中海深藍(lán) ，專(zhuān)為中國(guó)頂級(jí)住宅定制 ,一流服務(wù)匹配一等建筑 物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍(lán)最高級(jí)別服務(wù)者，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)， “素白手套，深色西服，從容優(yōu)雅 ”。物業(yè)私人助理直接面對(duì)業(yè)主 , 提供物業(yè)私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系，包括物品采購(gòu)、生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位的服務(wù)。社區(qū)衛(wèi)士來(lái)自中國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)等機(jī)構(gòu)，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力，可在 3分鐘內(nèi)趕往指定地點(diǎn)，迅速解決業(yè)主遇到的安全問(wèn)題。包括雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì) /安全特種隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)等。中海深藍(lán)按照服務(wù)深度，將服務(wù)者分為不同層級(jí)，為業(yè)主提供不同層次的服務(wù)，使服務(wù)尊貴有序。深度禮賓式服務(wù)指南針?lè)?wù)健康服務(wù)異地 SOS服務(wù)前置服務(wù)園藝師服務(wù)商務(wù)娛樂(lè)服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人保鏢服務(wù)愛(ài)心服務(wù)物業(yè)理財(cái)保姆培訓(xùn)家居服務(wù)代辦服務(wù)115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例三：中信紅樹(shù)灣，區(qū)位價(jià)值的發(fā)掘者p項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：?優(yōu)勢(shì)：北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場(chǎng)，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，臨近未來(lái)地鐵 2號(hào)線出口，有較大升值潛力；?劣勢(shì)：生活配套設(shè)施仍未完善，公共交通暫缺。沙河?xùn)|路濱海大道116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中信紅樹(shù)灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理占地 建面 65萬(wàn)平米戶(hù)數(shù) 2800車(chē)位數(shù) 3500容積率 綠化率 65％ 建筑覆蓋率 %u經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：216。底層 TH與項(xiàng)目之外的高爾夫別墅呼應(yīng)，形成強(qiáng)烈的儀式感；216。兩地塊之間的市政道路實(shí)現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境融合；216。TH錯(cuò)列，改善與高層之間的關(guān)系。117本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中信紅樹(shù)灣 —— 空中院館的戶(hù)型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特色，市場(chǎng)影響力強(qiáng)u戶(hù)型特色：u南北通透，板式格局；u空中院館創(chuàng)新格局， 270度室內(nèi)空中花園景；u大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽(yáng)臺(tái)，270室外景觀；餐廳、客廳角度過(guò)道角度 書(shū)房角度景觀陽(yáng)臺(tái)院落外部資源書(shū)房餐廳產(chǎn)品特色118本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中信紅樹(shù)灣 —— 不斷建立更高的展示和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，承接高形象通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車(chē)防曬膜借鑒深圳乃至全國(guó)的項(xiàng)目的展示標(biāo)準(zhǔn)，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示 —— 精確選擇展示點(diǎn)客戶(hù)遮陽(yáng)傘軟件展示 —— 細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)119本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)一在高層與別墅的關(guān)系處理上 ——?主要通過(guò)景觀水系對(duì)兩組團(tuán)形成分割與聯(lián)系 ；?通過(guò)高層架空，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀對(duì)建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開(kāi)視野，減少高層對(duì)別墅的壓迫感。高層區(qū) +別墅區(qū)組合模式在高層與別墅的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制上 ——?以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場(chǎng)稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場(chǎng)，提升項(xiàng)目整體形象，同時(shí)成為其他產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)桿；?聯(lián)動(dòng)別墅，依托于別墅形成的高端形象，強(qiáng)勢(shì)入市 。120本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)二創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標(biāo)在高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面上 ——?高層產(chǎn)品借勢(shì)，戶(hù)型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；?通過(guò)戶(hù)型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新與改良，對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行深化與提升 。其他配合策略 ——?通過(guò)項(xiàng)目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營(yíng)造，打動(dòng)客戶(hù)；?通過(guò)服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項(xiàng)目高形象，推動(dòng)銷(xiāo)售 。舒適度及配套指標(biāo)的表現(xiàn)要點(diǎn) — —?深入客戶(hù)內(nèi)心，做出超越客戶(hù)心理預(yù)期的需求設(shè)施 ；?能夠通過(guò)展示讓客戶(hù)感知價(jià)值的硬件設(shè)施。121本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)三獨(dú)有的特色服務(wù)和體驗(yàn)物業(yè)管理的體現(xiàn)出來(lái)的尊貴 ——?體察人性是服務(wù)之本 ,呈現(xiàn)高檔圈層客戶(hù)人士生活風(fēng)格 。?對(duì)尊貴的理解不同，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的個(gè)性化、特色化。服務(wù)從客戶(hù)踏足項(xiàng)目的第一時(shí)間就已經(jīng)開(kāi)始 ——?創(chuàng)建全新的服務(wù)體驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) .?把項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)納入體驗(yàn)環(huán)節(jié)之中，帶給客戶(hù)愉悅的過(guò)程和回憶。122本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的深圳城市豪宅深圳城市豪宅的發(fā)展階段和地位123本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略形成124本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；谶m度超前的原則，本項(xiàng)目應(yīng)主要著力于 產(chǎn)品 +服務(wù)的核心戰(zhàn)略方針提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的深圳等發(fā)達(dá)城市的發(fā)展階段沈陽(yáng)高端客戶(hù)的需求階段沈陽(yáng)城市豪宅的發(fā)展階段重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)125本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn) 、客戶(hù)需求指標(biāo)和案例啟示， 確定產(chǎn)品發(fā)力的要點(diǎn)高容低密的物業(yè)形態(tài)u城市豪宅中低密度物業(yè)缺失u客戶(hù)對(duì)有天有地物業(yè)形態(tài)的需求u案例啟示：高層產(chǎn)品與別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品的組合聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)共贏創(chuàng)新產(chǎn)品理念提升舒適度指標(biāo)126本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從 XXX企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和特點(diǎn)，綜合市場(chǎng)因素， 確定服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)XXX公司的特色物管u安全第一，專(zhuān)業(yè)的安保措施XXX公司的特色服務(wù)u業(yè)主自動(dòng)成為 XXX金卡客戶(hù)u業(yè)主在乘坐 XXX飛機(jī)出行時(shí)的特殊服務(wù)u英式管家式服務(wù)127本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目戰(zhàn)略 ——項(xiàng)目整體發(fā)展方向：以住宅啟動(dòng)，走高端路線，定位主流城市豪宅以住宅啟動(dòng)，走高端路線，定位主流城市豪宅核心戰(zhàn)略方針：以產(chǎn)品以產(chǎn)品 +服務(wù)取勝，重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)取勝，重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)核心戰(zhàn)略方針體現(xiàn)：u產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)： uXXX公司特色物管和特色服務(wù)128本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。定義沈陽(yáng)城市豪宅的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)城市豪宅價(jià)值指標(biāo)稀缺地段特色服務(wù)自然資源特色物管城市資源特色服務(wù)高價(jià)值或稀缺產(chǎn)品戶(hù)型會(huì)所規(guī)劃及建筑城市豪宅進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)舒適度指標(biāo) 城市豪宅競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品大堂其他細(xì)節(jié)配套園林區(qū)域的獨(dú)特性產(chǎn)品的獨(dú)特性服務(wù)的獨(dú)特性129本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 對(duì)內(nèi)憑借區(qū)域峰值點(diǎn)的地位， 做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 ，定義區(qū)域沈陽(yáng)第一純粹城市富人區(qū)的價(jià)值，建立對(duì) 萬(wàn)科城和中遠(yuǎn)等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壁壘領(lǐng)導(dǎo)者— 市場(chǎng)領(lǐng)跑者— 游戲規(guī)則的建立者— 區(qū)域影響者追隨者— 搭便車(chē)，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者130本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 對(duì)外通過(guò)定義沈陽(yáng)城市豪宅的新標(biāo)準(zhǔn)取勝定義主流城市豪宅從檔次規(guī)避了中高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)值體系尚規(guī)避了郊區(qū)別墅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)沈陽(yáng)城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于城市中心地段城市豪宅的自然資源優(yōu)勢(shì)和低密度物業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)相對(duì)于沿河地段城市豪宅的產(chǎn)品和服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)131本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定整體發(fā)展方向戰(zhàn)略形成項(xiàng)目定位區(qū)域機(jī)會(huì)挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘地塊一經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求分析 案例借鑒地塊二發(fā)展方向客戶(hù)目標(biāo)及背景分析132本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅定位及初步物業(yè)建議產(chǎn)品定位客戶(hù)定位形象定位物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型定位配套設(shè)施133本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。去除酒店及辦公的物業(yè)，住宅的實(shí)際容積率約為 公建排布為兩座建筑的形式，每座建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1500平米，加上部分裙樓，則建筑基底面積約 4000平米；酒店和辦公樓的建筑覆蓋率，按一般的經(jīng)驗(yàn)值 3040%計(jì)算，則酒店和辦公樓的占地面積約為 4000/（ 30%40%） =米住宅占地面積為 ；住宅的容積率約為（ 4010） /（ ）≦ ；134本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)類(lèi)型配比確定的前提適當(dāng)提高低密度物業(yè)的量，使價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品的形成能豐滿(mǎn)地建立；實(shí)現(xiàn)江景資源價(jià)值最大化；有快速走量、保證現(xiàn)金流的產(chǎn)品；低密度產(chǎn)品不出現(xiàn)退臺(tái)洋房，萬(wàn)科已是退臺(tái)洋房的代表，項(xiàng)目不應(yīng)在體系內(nèi)去與之比較；江景高層，根據(jù)地塊條件預(yù)估；2萬(wàn)平米的商業(yè)，按平均容積率計(jì)算；根據(jù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度，選擇穩(wěn)健的產(chǎn)品；135本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn) ——TH 、情景洋房、多層物業(yè)的市場(chǎng)消化速度較快u別墅在市場(chǎng)上非回現(xiàn)產(chǎn)品，月銷(xiāo)售在 12套，大部分項(xiàng)目月回款在300萬(wàn)以下；u聯(lián)排別墅在市場(chǎng)上回現(xiàn)速度較別墅有明顯提升，月銷(xiāo)售在 1020套，正常情況下月回款在1000萬(wàn)以上；u洋房類(lèi)產(chǎn)品回現(xiàn)速度最快，月銷(xiāo)售基本達(dá)到30套以上，回款額約在2023萬(wàn)左右。多層和情景花園洋房聯(lián)排產(chǎn)品136本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。低密度物業(yè)類(lèi)型的確定低密度物業(yè)退臺(tái)洋房疊院HOUSE聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅萬(wàn)科是標(biāo)桿，不宜直面競(jìng)爭(zhēng)密度適中，而且克服了疊加別墅戶(hù)均面積大，總價(jià)高的缺點(diǎn)價(jià)值感強(qiáng)，密度尚可密度低，不同的價(jià)值體系，不利于實(shí)現(xiàn)容積率市場(chǎng)暢銷(xiāo)產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)暢銷(xiāo)產(chǎn)品市場(chǎng)慢銷(xiāo)產(chǎn)品137本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沈陽(yáng)較大規(guī)模項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型容積率指標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)度建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率聯(lián)排 — — — 5層疊加 — — —5層退臺(tái) — — —6層多層 — — —11層小高層 — — —18—25 中高層 — — —n以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的可實(shí)現(xiàn)度；n以上建筑布局形式基本為本地較易接受的板樓為主；n容積率的高低并不能直接與品質(zhì)高低成比例關(guān)系，規(guī)劃設(shè)計(jì)師的處理手法對(duì)容積率高低起到至關(guān)重要的作用。138本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；谛璩霈F(xiàn)高價(jià)值物業(yè)前提下的物業(yè)類(lèi)型配比可選方案，首推方案一物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 容積率 占地面積 物業(yè)比例方案一聯(lián)排 2 %多層疊院 3 %中高層 19 %江景高層 4 %商業(yè) 2 %合計(jì) 30 %方案二聯(lián)排 4 %多層疊院 5 %中高層 19 %商業(yè) 2 %合計(jì) 30 %方案三聯(lián)排 6 %高層 24 %商業(yè) 2 %合計(jì) 32 %139本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)形態(tài)與配比物業(yè)類(lèi)型最佳配比聯(lián)排比例約： %聯(lián)排 (3層） +疊院 HOUSE (7層） +中高層 (17層） +江景高層 (30層）疊院 HOUSE約： 10%中高層比例： %商業(yè)比例： %江景高層比例： %備注：在內(nèi)；（見(jiàn)規(guī)劃布局初步設(shè)想）140本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品體系 —— 以聯(lián)排作為標(biāo)桿物業(yè)，以高層提升容積率，以疊院 HOUSE