【正文】 9, 137,(3) 銷(xiāo)售費(fèi)用 　 7, 6, 5, 5,(4) 銷(xiāo)售稅金及附加 　 15, 14, 11, 11,(5) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 1, 1, 3,(6) 利潤(rùn)總額 (1)(2)(3)(4)(5) 41, 23, 24, 17,(7) 所得稅 (1)% 16, 14, 11, 11,(8) 凈利潤(rùn) (6)(7) 25, 8, 13, 6,(9) 投資利潤(rùn)率 利潤(rùn) /總投資 % % % %(10) 投資凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % % % %(11)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 　% % % %(12) 動(dòng)態(tài)投資回收期 　 80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅的房地產(chǎn)價(jià)值體系城市豪宅價(jià)值指標(biāo)核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品便利指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)建材、設(shè)備設(shè)施指標(biāo)配套指標(biāo)建筑指標(biāo)外部條件，定位的基礎(chǔ)產(chǎn)品素質(zhì)，塑造的方向稀缺資源來(lái)源：世聯(lián)模型核心商務(wù)區(qū)城市核心區(qū)，城市資源極大豐富認(rèn)知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源發(fā)展商品牌指標(biāo) 實(shí)力雄厚、一線品牌規(guī)劃氣勢(shì)與社區(qū)園林建筑形象與品質(zhì)高檔齊全的配套名牌、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。片區(qū)、地段指數(shù)價(jià)格指數(shù)u 假說(shuō)一 ：城市頂級(jí)豪宅的價(jià)格體系可以脫離城市價(jià)格體系；u 假說(shuō)二 ：城市高端豪宅的價(jià)格在城市平均價(jià)格的 4倍或以上；u 假說(shuō)三 ：城市主流豪宅的價(jià)格在城市平均價(jià)格的 23倍。83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目城市豪宅方向的具體解讀 85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪宅的誤區(qū)錯(cuò)誤豪宅不需要人氣。真實(shí)純別墅區(qū)平時(shí)只有保姆、孩子和小狗。（從銀湖到純水岸）錯(cuò)誤豪宅不需要便利。87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。真實(shí)豪宅的需求也是多元化的，小戶可能 “ 托市 ” 旺銷(xiāo)，整體形象和小戶能夠協(xié)調(diào)。面積可以不大，但一定只是少數(shù)人的專利。太忙，自己享受的時(shí)間少： “ 好象只是保安和保姆的家 ” ，太大沒(méi)有意義。真實(shí)：客戶只關(guān)心給自己帶來(lái)實(shí)質(zhì)利益的東西，如港麗豪庭用鋼管混凝土的超高層，造價(jià)高，但客戶不認(rèn)同。88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定整體發(fā)展方向戰(zhàn)略形成項(xiàng)目定位區(qū)域機(jī)會(huì)挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘地塊一經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 客戶機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)產(chǎn)品分析客戶需求分析 案例借鑒地塊二發(fā)展方向客戶目標(biāo)及背景分析90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃 —— 整體上缺乏大氣感，高價(jià)值物業(yè)形態(tài)稀缺u從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，以小高層與高層、多層物業(yè)組合為主，容積率在 ，缺少高價(jià)值的物業(yè)類(lèi)型；u項(xiàng)目規(guī)模大，基本上分組團(tuán)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃基本圍繞組團(tuán)，顯得不大氣；假日 東方威尼斯新世界花園92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型 —— 缺少創(chuàng)新，舒適度無(wú)法滿足客戶需求u戶型面積在 180280之間；u大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)水平一般，缺乏創(chuàng)新，少量產(chǎn)品有創(chuàng)新；u戶型功能分區(qū)不明顯，沒(méi)從豪宅客戶需求出發(fā)，舒適度不高新世界 170平方米項(xiàng)目 主力戶型盛華苑 150臥波苑 2 280泰辰湖畔佳園 180、 240新世界灣景華庭 170180銀基東方威尼斯 160170圣爵蘭德 260、 270圣爵蘭德 213平方米 盛華苑 150平方米圣爵蘭德 280平方米94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東方威尼斯假日 東方威尼斯95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。細(xì)節(jié) —— 較為粗糙，無(wú)法跟豪宅的形象相匹配u產(chǎn)品在細(xì)節(jié)上的關(guān)注度；u所謂城市豪宅只是從價(jià)格和地段上給客戶的感受；u現(xiàn)有產(chǎn)品沒(méi)有很好的從細(xì)節(jié)上讓客戶感知城市豪宅的價(jià)值；97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的沈陽(yáng)城市豪宅目前沈陽(yáng)城市豪宅的發(fā)展階段和地位99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)有城市豪宅客戶對(duì)于目前居住的 物業(yè)類(lèi)型和資源環(huán)境 不滿滿意度因素1 2 3 4 5物業(yè)類(lèi)型房型地理位置和交通開(kāi)發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀資源環(huán)境社區(qū)配套與服務(wù)價(jià)格五里河城 泰宸湖畔佳園 臥波院地王國(guó)際花園 盛華苑客戶對(duì)目前物業(yè)部滿意因素 描 述216。但是由于目前城市中心很難有別墅或類(lèi)別墅產(chǎn)品，不得已才買(mǎi)了現(xiàn)在的房子；216。很想買(mǎi)一套既能照顧生意，又能有天有地的物業(yè)；最好環(huán)境好一點(diǎn)，比如新世界216。尚未購(gòu)買(mǎi)城市豪宅的高端客戶訪談中對(duì) 城市豪宅的看法n大多數(shù)高端客戶存在置業(yè)偏好 ，在沈陽(yáng)乃至全國(guó)擁有多處物業(yè)。n對(duì)于目前的 城市豪宅普遍不太滿意 ，主要表現(xiàn)在：，沒(méi)有別墅或者類(lèi)別墅產(chǎn)品，不能滿足有天有地的居住方式，無(wú)論是產(chǎn)品外觀還是小區(qū)園林都沒(méi)有特別突出的地方，連萬(wàn)科都趕不上n針對(duì)本項(xiàng)目而言， 被訪客戶普遍認(rèn)可本項(xiàng)目的價(jià)值，對(duì)于在本項(xiàng)目建設(shè)別墅或類(lèi)別墅產(chǎn)品十分認(rèn)可具體訪談見(jiàn)：附件一102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沈陽(yáng)高端客戶需求階段提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的沈陽(yáng)高端客戶需求104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒p為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們選取的三個(gè)案例進(jìn)行研究與總結(jié) ：案例選取原則?案例選取地點(diǎn)為全國(guó)產(chǎn)品精細(xì)化程度最高的深圳市場(chǎng)；?項(xiàng)目所在 區(qū)域 現(xiàn)有價(jià)值高或發(fā)展?jié)摿Υ螅?具備一定優(yōu)勢(shì)的 資源 條件；?項(xiàng)目的成功已獲得 市場(chǎng)檢驗(yàn) 。案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)始者p項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：u優(yōu)勢(shì)：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于項(xiàng)目的西北側(cè)，是距離香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；u劣勢(shì)：項(xiàng)目東側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會(huì)受到一定的噪音影響。水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理u三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來(lái)形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。建筑覆蓋率 %u經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。奇數(shù)層167m2偶數(shù)層169m2奇數(shù)層194m2偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特色109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號(hào)的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理香蜜湖獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊加216。通過(guò)高層 6米架空，為社區(qū)內(nèi)部打開(kāi)視野；216。占地 建面 戶數(shù) 447車(chē)位數(shù) 788容積率 綠化率 ％ u經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。加寬花槽 墻體漂板入戶花園下沉式空中院館產(chǎn)品特色112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號(hào) —— 全頂級(jí)品牌配置，構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬指標(biāo)設(shè)施材料216。216。216。夏季有陽(yáng)光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于 4C0；隔音效率在 30dB以上。入戶門(mén)： 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實(shí)木子母門(mén)，門(mén)扇高達(dá) ，寬度達(dá)到 ，木紋上施以高級(jí)原色清漆，門(mén)上線條均是在實(shí)木上鐫刻而成。216。污水管采用的是金皇冠牌加厚的 UPVC排水管 。陽(yáng)臺(tái)： 設(shè)金屬防護(hù)欄桿，配雙層鋼化安全玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件。電梯：“OTIS” 高速住宅電梯，速度高達(dá) /秒，安裝定制冷氣機(jī)，特別設(shè)計(jì)廂內(nèi)裝修，智能化電梯運(yùn)行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)定向召喚、定點(diǎn)到達(dá)。周邊防護(hù)系統(tǒng) 252。停車(chē)場(chǎng)快速到達(dá)系統(tǒng) 252。社區(qū)智能燈光系統(tǒng)家居智能化252。智能一卡通 252。無(wú)線上網(wǎng) 114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)私人助理直接面對(duì)業(yè)主 , 提供物業(yè)私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系，包括物品采購(gòu)、生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位的服務(wù)。包括雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì) /安全特種隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)等。深度禮賓式服務(wù)指南針?lè)?wù)健康服務(wù)異地 SOS服務(wù)前置服務(wù)園藝師服務(wù)商務(wù)娛樂(lè)服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人保鏢服務(wù)愛(ài)心服務(wù)物業(yè)理財(cái)保姆培訓(xùn)家居服務(wù)代辦服務(wù)115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沙河?xùn)|路濱海大道116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑覆蓋率 %u經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：216。兩地塊之間的市政道路實(shí)現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境融合；216。117本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中信紅樹(shù)灣 —— 不斷建立更高的展示和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，承接高形象通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車(chē)防曬膜借鑒深圳乃至全國(guó)的項(xiàng)目的展示標(biāo)準(zhǔn)，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示 —— 精確選擇展示點(diǎn)客戶遮陽(yáng)傘軟件展示 —— 細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)119本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高層區(qū) +別墅區(qū)組合模式在高層與別墅的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制上 ——?以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場(chǎng)稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場(chǎng)，提升項(xiàng)目整體形象，同時(shí)成為其他產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)桿；?聯(lián)動(dòng)別墅，依托于別墅形成的高端形象，強(qiáng)勢(shì)入市 。城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)二創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標(biāo)在高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面上 ——?高層產(chǎn)品借勢(shì)，戶型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；?通過(guò)戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新與改良，對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行深化與提升 。舒適度及配套指標(biāo)的表現(xiàn)要點(diǎn) — —?深入客戶內(nèi)心，做出超越客戶心理預(yù)期的需求設(shè)施 ；?能夠通過(guò)展示讓客戶感知價(jià)值的硬件設(shè)施。城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)三獨(dú)有的特色服務(wù)和體驗(yàn)物業(yè)管理的體現(xiàn)出來(lái)的尊貴 ——?體察人性是服務(wù)之本 ,呈現(xiàn)高檔圈層客戶人士生活風(fēng)格 。服務(wù)從客戶踏足項(xiàng)目的第一時(shí)間就已經(jīng)開(kāi)始 ——?創(chuàng)建全新的服務(wù)體驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) .?把項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)納入體驗(yàn)環(huán)節(jié)之中，帶給客戶愉悅的過(guò)程和回憶。提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的深圳城市豪宅深圳城市豪宅的發(fā)展階段和地位123本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；谶m度超前的原則，本項(xiàng)目應(yīng)主要著力于 產(chǎn)品 +服務(wù)的核心戰(zhàn)略方針提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的深圳等發(fā)達(dá)城市的發(fā)展階段沈陽(yáng)高端客戶的需求階段沈陽(yáng)城市豪宅的發(fā)展階段重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)重新定義沈陽(yáng)城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)125本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從 XXX企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和特點(diǎn)，綜合市場(chǎng)因素， 確定服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)XXX公司的特色物管u安全第一，專業(yè)的安保措施XXX公司的特色服務(wù)u業(yè)主自動(dòng)成為 XXX金卡客戶u業(yè)主在乘坐 XXX飛機(jī)出行時(shí)的特殊服務(wù)u英式管家式服務(wù)127本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。定義沈陽(yáng)城市豪宅的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)城市豪宅價(jià)值指標(biāo)稀缺地段特色服務(wù)自然資源特色物管城市資源特色服務(wù)高價(jià)值或稀缺產(chǎn)品戶型會(huì)所規(guī)劃及建筑城市豪宅進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)舒適度指標(biāo) 城市豪宅競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品大堂其他細(xì)節(jié)配套園林區(qū)域的獨(dú)特性產(chǎn)品的獨(dú)特性服務(wù)的獨(dú)特性129本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 對(duì)外通過(guò)定義沈陽(yáng)城市豪宅的新標(biāo)準(zhǔn)取勝定義主流城市豪宅從檔次規(guī)避了中高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)值體系尚規(guī)避了郊區(qū)別墅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)沈陽(yáng)城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于城市中心地段城市豪宅的自然資源優(yōu)勢(shì)和低密度物業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)相對(duì)于沿河地段城市豪宅的產(chǎn)品和服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)131本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅定位及初步物業(yè)建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位物業(yè)類(lèi)型戶型定位配套設(shè)施133本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)類(lèi)型配比確定的前提適當(dāng)提高低密度物業(yè)的量，使價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品的形成能豐滿地建立；實(shí)現(xiàn)江景資源價(jià)值最大化；有快速走量、保證現(xiàn)金流的產(chǎn)品；低密度產(chǎn)品不出現(xiàn)退臺(tái)洋房，萬(wàn)科已是退臺(tái)洋房的代表，項(xiàng)目不應(yīng)在體系內(nèi)去與之比較；江景高層，根據(jù)地塊條件預(yù)估；2萬(wàn)平米的商業(yè)，按平均容積率計(jì)算；根據(jù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度，選擇穩(wěn)健的產(chǎn)品；135本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多層和情景花園洋房聯(lián)排產(chǎn)品136本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沈陽(yáng)較大規(guī)模項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型容積率指標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)度建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率聯(lián)排 — — — 5層疊加 — — —5層退臺(tái) — — —6層多層 — — —11層小高層 — — —18—25 中高層 — — —n以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的可實(shí)現(xiàn)度；n以上建筑布局形式基本為本地較易接受的板樓為主；n容積率的高低并不能直接與品質(zhì)高低成比例關(guān)系，規(guī)劃設(shè)計(jì)師的處理手法對(duì)容積率高低起到至關(guān)重要的作用。基于需出現(xiàn)高價(jià)值物業(yè)前提下的物業(yè)類(lèi)型配比可選方案，首推方案一物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 容積率 占地面積 物業(yè)比例方案一聯(lián)排 2 %多層疊院 3 %中高層 19 %江景高層 4 %商業(yè) 2 %合計(jì) 30 %方案二聯(lián)排 4 %多層疊院 5 %中高層 19 %商業(yè) 2 %合計(jì) 30 %方案三聯(lián)排 6 %高層 24 %商業(yè) 2 %合計(jì) 32 %139本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品體系 —— 以聯(lián)排作為標(biāo)桿物業(yè)，以高層提升容積率，以疊院 HOUSE和