【正文】 % %＜10萬(wàn)10－20萬(wàn)20－50萬(wàn)50－100萬(wàn)100萬(wàn)以上受訪者購(gòu)買商鋪愿意投資的金額 (元 ) 購(gòu)買商鋪的付款方式 %%%%%%%%%%%%%位置周邊消費(fèi)能力商場(chǎng)定位商場(chǎng)管理發(fā)展?jié)摿煌ㄆ渌煌ㄙ?gòu)買商鋪時(shí)最看重的要素 %%%%＜1 0 0 0 元1 0 0 0 －2 0 0 0 元2 0 0 0 －5 0 0 0 元5 0 0 0 －1 0 0 0 0 元1 0 0 0 0 元以上銀行按揭愿意承擔(dān)的月供款（以十年期計(jì)） 資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查問(wèn)卷 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥商鋪銷售市場(chǎng)總結(jié) 集中商業(yè)一般進(jìn)行主題定位包裝，來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目形象；并力爭(zhēng)成功引入主力店，來(lái)加強(qiáng)投資者的信心，進(jìn)行帶租約銷售，一般返租 10年，年均回報(bào)率稅后 8%左右；銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售。 街鋪產(chǎn)品以住宅底商為主要形式，個(gè)別為專業(yè)街區(qū)規(guī)劃；一般在準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，銷售速度較好，但單價(jià)不高，普遍在 600012023之間，且以 60008000為主。 商鋪主要購(gòu)買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨街萍s。 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判與界定 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷模式重點(diǎn)案例分析 項(xiàng)目整體致勝策略 合肥商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 元一 〃 時(shí)代廣場(chǎng) 基本信息 總建面 16萬(wàn)平方米 商業(yè)面積 8萬(wàn)平方米 層數(shù) 4層（裙房） 主力店 百貨、超市、電器、電影院 定位 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 大型百貨公司、頂級(jí)名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場(chǎng)、 KTV、高檔國(guó)際臺(tái)球俱樂(lè)部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。 出售方式 無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租 10％（稅前） 10年，頭三年返租資金抵按揭。 點(diǎn) 評(píng) 中高檔 Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色， 對(duì)面 5萬(wàn)平米裙樓商業(yè)在建。 租售 情況 04年 11月開始招商銷售， A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn) 100％招租；B區(qū)已完工 首層 華洋名品百貨館 、華聯(lián) 二層 流行時(shí)尚仕女館 、國(guó)美 三層 紳仕兒童文教館 四層 影城、歡樂(lè)美食廣場(chǎng) 、KTV B區(qū) A區(qū) B區(qū)將完工 合肥名副其實(shí)的 Mall “購(gòu)物中心” 類 樓層分布 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 元一 〃 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 規(guī) 模 推 廣 運(yùn) 營(yíng) 定 位 投 資 性 80000平方米 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式 時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園 大量投放廣告、 活動(dòng)營(yíng)銷起到實(shí)效 引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、自營(yíng)百貨、影院 無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租10年，年回報(bào)10％（稅前）， 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 4層，地上二層半，地下一層半 主力店 家樂(lè)福、家福特 定位 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等為一體的廣場(chǎng) 出售方式 一層四年內(nèi)返租 8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年 8％，后五年 ％， 10年后交公司管理或回購(gòu) 點(diǎn)評(píng) 單層面積大，內(nèi)街多 租售 情況 04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售 40％左右（含為推部分），一層均價(jià) 20230 樓層分布 負(fù)一層 家福特建材超市及出租車站 —— 一層 男女裝、飾品、鞋 銷售率不到 50％ 二層 家樂(lè)福及商鋪（ ） 二層不賣商鋪由家樂(lè)福自主招商，招商 70％左右 三層 美食、娛樂(lè)（未開業(yè)） 推出 15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率 60％～ 70％ 樓頂 停車場(chǎng) 停車率較低 地塊有高差，從東西兩個(gè)入口可以到不同的平層 ——家樂(lè)福合肥首家店 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 運(yùn) 營(yíng) 規(guī) 模 合肥市長(zhǎng)江西路， 核心商圈輻射地帶 74000平方米 集購(gòu)物、休閑、餐飲、 娛樂(lè)等為一體的廣場(chǎng) 引入家樂(lè)福、家福特建材超市、KFC 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 基本信息 總建面 8萬(wàn)坪（含二期 4萬(wàn)坪酒店） 商業(yè)建面 4萬(wàn)平方米 層數(shù) 2層，局部 4層 主力店 易初蓮花（ ） 出售狀況 一、二層復(fù)式鋪銷售，均價(jià) 10000。商鋪銷售率 70％左右，購(gòu)買人群中 85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足 30％。 物業(yè) 商鋪一層高 點(diǎn)評(píng) 中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場(chǎng)吸引到大學(xué)城學(xué)生。 周邊娛樂(lè)、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動(dòng)大都還是到市區(qū)消費(fèi) 定位 國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng) 周邊配套 國(guó)際會(huì)展中心 建面 10萬(wàn)，安徽會(huì)展活動(dòng)均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館 明珠 酒店 五星級(jí) 歐洲風(fēng)情街 錢柜、外國(guó)風(fēng)味美食城、婚禮堂 居住區(qū) 東?；▓@、麗景碧雅等 歐洲風(fēng)情街 租售 情況 街鋪均價(jià) 10000，銷售率 70％， 85％以上的是投資客，出租情況較差 樓層分布 南商鋪 2層 異國(guó)美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店 北商鋪 2層 電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū) 南北商鋪 4層 休閑、美容、保健等 —— 周邊娛樂(lè)、餐飲、酒店配套齊全 “類購(gòu)物中心” 類 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于重點(diǎn)新拓區(qū)域核心 地帶，緊城城市主干道 40000平方米 國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣 場(chǎng) 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新都會(huì) 〃 環(huán)球廣場(chǎng) 基本信息 總建面 9萬(wàn)平方米 商業(yè)面積 4萬(wàn)平方米 層數(shù) 4層（一夾層） 主力店 家樂(lè)福 定位 合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu)物中心 租售 情況 超市及百貨 05年 10月開業(yè)，四層運(yùn)動(dòng)城即將開業(yè) 時(shí)尚休閑 紳士風(fēng)采 淑女天地 休閑服飾 運(yùn)動(dòng)天地 時(shí)尚飾品 新奇飾品 玩具精品 樓層分布 首層 A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂(lè)餐飲設(shè)施； B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹； 二層 家樂(lè)福 三層 四層 城市先鋒，經(jīng)營(yíng)工藝飾品，玩具精品等 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個(gè)人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。 家樂(lè)福合肥第二家店 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新都會(huì) 〃 環(huán)球廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于區(qū)域交通主干道 40000平方米 合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu) 物中心 運(yùn) 營(yíng) 引入家樂(lè)福、KFC、 自營(yíng)百貨 推 廣 家樂(lè)福合肥第二家店 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旺城國(guó)際 〃 金色巴黎 基本信息 總建面 （含公寓） 商業(yè)面積 層數(shù) 4層 塔樓 共 14層，總高 97米 推廣語(yǔ) 一間好鋪，一生搖錢樹 租售 情況 二三四層實(shí)現(xiàn) 100％銷售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷售受阻，銷售率為 50％ 樓層分布 首層 國(guó)際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜 均價(jià) 30000，鋪面 45～ 85平米 二層 休閑淑女區(qū) 均價(jià) 15000 三層 男裝及休閑服飾 均價(jià) 12023 四層 兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品 均價(jià) 9500 出售方式 總價(jià)返租 8％，可經(jīng)營(yíng)、出租、代租，投資者居多 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目成功主要依托家樂(lè)福及其地段 ——家樂(lè)福旁邊的典型綜合體 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旺城國(guó)際 〃 金色巴黎營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 合肥市核心商圈輻射 地帶 家樂(lè)福商圈效應(yīng)帶動(dòng) 投 資 性 總價(jià)返租8％，可經(jīng)營(yíng)、出租、代租，二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合家福商業(yè)街 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 2層， 1躍 2復(fù)式鋪 主力店 合家福 定位 以大賣場(chǎng)為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購(gòu)物中心 ——香格里拉家園商業(yè)街 租售 情況 05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出 60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價(jià) 11000，內(nèi)街未推出 出售方式 先推出外街部分復(fù)式鋪，均價(jià) 11000，銷售率 90%, 現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街 ,端頭鋪王 9000 點(diǎn)評(píng) 位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩 “住宅連帶商鋪開發(fā)” 類 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合家福商業(yè)街營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 緊鄰安徽大市場(chǎng)，地處 區(qū)域交通主干道 以大賣場(chǎng)為主力店、 臨街商鋪為主要形式的 區(qū)域性購(gòu)物中心 規(guī) 模 14000平方米 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例營(yíng)銷關(guān)鍵因素比對(duì)分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 元一 時(shí)代廣場(chǎng) 合家福商業(yè)街 金色巴黎 環(huán)球 廣場(chǎng) 桐山國(guó)購(gòu) 安徽國(guó)購(gòu) 類別 購(gòu)物中心 類購(gòu)物中心 住宅連帶商鋪開發(fā) 因子 元一時(shí)代廣場(chǎng) 安徽國(guó)購(gòu) 桐山國(guó)購(gòu) 環(huán)球國(guó)購(gòu) 金色巴黎 合家福 區(qū)位 3 4 4 4 4 4 規(guī)模 5 5 4 4 2 4 定位 5 4 4 4 4 4 運(yùn)營(yíng) 5 4 3 4 3 2 推廣 5 2 2 4 2 2 投資性 4 3 2 3 3 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例分析結(jié)論 購(gòu)物中心一般在前期即解決主力店招商問(wèn)題，并整體考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，打造前衛(wèi)的商業(yè)概念；并結(jié)合大手筆的營(yíng)銷動(dòng)作，吸引市場(chǎng)投資者關(guān)注；利用返租銷售政策，吸引長(zhǎng)線投資客進(jìn)入； 類購(gòu)物中心形式的集中商業(yè)，一般都仿照購(gòu)物中心操作模式，但在主力店招商及營(yíng)銷推廣上，與購(gòu)物中心有差距；銷售成果也要略為遜色； 街鋪類產(chǎn)品一般等到準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，不作定位考慮，也沒(méi)有大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，主要依靠所屬住宅小區(qū)的帶動(dòng)，向已購(gòu)買住宅的客戶做投資推薦，營(yíng)銷主動(dòng)性差。 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判與界定 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷模式總結(jié)與案例佐證 項(xiàng)目整體致勝策略 合肥商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地段價(jià)值的提升 規(guī)模效應(yīng) 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營(yíng)銷促動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動(dòng)性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營(yíng) 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 我們的突破口在哪里？ 規(guī)模 營(yíng)銷 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三位一體綜合致勝策略 產(chǎn)品領(lǐng)先 實(shí)效營(yíng)銷 銷售模式創(chuàng)新 83 本報(bào)