【正文】 租賃合同期滿退場時予以退還。216。租金遞增策略：在商鋪培育期內（一般 13年），針對本項目的經(jīng)營商戶應采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應該降低經(jīng)營商戶的進駐門檻和經(jīng)營成本，促進經(jīng)營商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營，只有經(jīng)營商戶經(jīng)營的好，項目才能良好發(fā)展。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 促銷策略216。 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費和管理費、老帶新優(yōu)惠、活動期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費用、贈送廣告位等不同的促銷政策。 67商業(yè)招商與運營模式建議68商業(yè)管理模式業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會物業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司商家經(jīng)營者政府管理部門商業(yè)設施產(chǎn)權所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者產(chǎn)權所有者，或是租賃者公共設施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理大型商業(yè)設施管理，相關公共設施的管理招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理一般商業(yè)設施經(jīng)營管理模式與參與主體管理主體 專業(yè)公司管理特點 管理費用高，經(jīng)濟手段盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設備管理特點 定期維護設備，預防性維護與維修成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間商家?看重商業(yè)經(jīng)營的利益?希望優(yōu)質的物業(yè)管理?可以承受較高的管理費用對商業(yè)的影響?營造優(yōu)質的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境?提升商業(yè)價值備注 香港模式，目前商業(yè)項目大多采用此種模式69類型 所有權經(jīng)營權統(tǒng)一 經(jīng)營權局部統(tǒng)一 所有權分散，經(jīng)營權分散產(chǎn)權屬性 產(chǎn)權單一 產(chǎn)權分散 產(chǎn)權分散經(jīng)營屬性 所有權與經(jīng)營權統(tǒng)一 所有權與經(jīng)營權局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權分散，經(jīng)營權分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責 負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點70大物業(yè)、大管理、大服務模式，引進主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務項目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。對項目商業(yè)發(fā)展有關鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權（最低要持有經(jīng)營權），選擇符合項目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨立經(jīng)營，開發(fā)商只負責物業(yè)管理支持和相關協(xié)調工作216。對項目商業(yè)發(fā)展無關鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關協(xié)調工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關協(xié)調中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展71以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項目商業(yè)管理機構總經(jīng)理1人運營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財務經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計 19人72216。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。216。相應關系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關系進行管理協(xié)調。項目商業(yè)管理內容物業(yè)管理運營管理216。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。216。消防管理： 制定消防預案，建立消防團隊，應變突發(fā)情況。216。車輛管理： 負責指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負責車輛看管；設置不同車輛的專用停放場所。216。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。216。房屋及附屬設備設施管理： 供電設備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設備定時、定期查巡。216。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統(tǒng)。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理73Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務評價與經(jīng)濟分析Q6：內部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位74公寓產(chǎn)品思考本項本項目目小戶型公寓：252。5萬平米， 1200套。酒店式公寓：252。5萬平米， 1100套。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。酒店式公寓，按照經(jīng)濟型酒店的建筑標準；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務住宿需252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強市場認可還需要解決以下問題：252。層高252。燃氣、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。水電收費標準（有一定的靈活性）252。產(chǎn)權年限（營銷中解決：總成本低或增值性強）關于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內已有相當規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。再做一座酒店式公寓252。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。變更土地屬性為住宅用地252。做 Loft產(chǎn)品，解決市場疑慮及抗拒認知75Thanks!76靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 01:04:0401:04:0401:043/24/2023 1:04:04 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2101:04:0401:04Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 01:04:0401:04:0401:04Wednesday, March 24, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2101:04:0401:04:04March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 24 三月 20231:04:04 上午 01:04:04三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 211:04 上午 三月 2101:04March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/3/24 1:04:0401:04:0424 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 1:04:04 上午 1:04 上午 01:04:04三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 01:04:0401:04:0401:043/24/2023 1:04:04 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2101:04:0401:04Mar2124Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 01:04:0401:04:0401:04Wednesday, March 24, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2101:04:0501:04:05March 24, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 三月 20231:04:05 上午 01:04:05三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 211:04 上午 三月 2101:04March 24, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/24 1:04:0501:04:0524 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 1:04:05 上午 1:04 上午 01:04:05三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 01:04:0501:04:0501:043/24/2023 1:04:05 AM1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 三月 2101:04:0501:04Mar2124Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 01:04:0501:04:0501:04Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 21三月 2101:04:0501:04:05March 24, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 三月 20231:04:05 上午 01:04:05三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 211:04 上午 三月 2101:04March 24, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/24 1:04:0501:04:0524 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 1:04:05 上午 1:04 上午 01:04:05三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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