【正文】 人群定位 76 都市智產(chǎn)精英 商務(wù)生活的頂級享受功能定位 圍繞 “ 精英人生、商務(wù)生活 ” 的核心，規(guī)劃合肥市場獨一無二的商務(wù) 融合 體：合肥商務(wù)社交的 文化圈 ，城市精英階層的 交際圈 ，都市智產(chǎn)階層的 游樂圈 ，集奢侈名店、高端餐飲、頂級享受、致敬服務(wù)、國際辦公為一體的高端精品商務(wù)融合體，將為城市智產(chǎn)階層提供高雅、尊貴、奢華的商務(wù)致敬服務(wù)。 77 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地的核心內(nèi)涵要素功能性 高端會所、金融配套、頂級餐飲、致敬服務(wù)感官性 國際大氣的視野 名品奢華的氣 息、 悠然典雅的氛圍 精致細節(jié)的質(zhì)感 商務(wù)私享空間主題性奢華 高雅 私享環(huán)境 ——商務(wù)社交，高貴奢華產(chǎn)品 ——國際名品，時尚高雅服務(wù) ——私享空間，致敬服務(wù)整體定位 78 規(guī)劃布局的理性探索伍 79 商務(wù)融合空間“ 至享 ”休閑空間 “ 至味 ”美食空間“ 至尊 ”品味空間健身會所美容 SPA通訊服務(wù)國際運動城餐飲美食集成咖啡、茶藝金融服務(wù)“ 至全 ”服務(wù)空間名酒、雪茄、茶葉專賣私人會所高檔中餐商務(wù)禮品商務(wù)宴請商業(yè)業(yè)態(tài)模型西餐名車城市展廳 奢侈品牌精致私享會所 80 “ 至全 ” 服務(wù)空間主要業(yè)態(tài)： 銀行、證券、金融服務(wù)、名酒、 茶專賣、通訊服務(wù)等針對周邊中高端居住群體及智產(chǎn)階層的消費需求特點，配置銀行、證券、通訊服務(wù)等，滿足基礎(chǔ)的商務(wù)配套消費需求。業(yè)態(tài)布局模型 81 “ 至味 ” 美食空間主要業(yè)態(tài)： 純正西餐、高檔中餐 、咖啡廳 等針對智產(chǎn)階層的商務(wù)等消費需求特點，著眼于圈層社交、商務(wù)洽談、會晤宴請等消費需求，引進對應(yīng)需求的餐飲類商家。業(yè)態(tài)布局模型 82 業(yè)態(tài)布局模型“ 至享 ” 休閑空間主要業(yè)態(tài)： 高端私人會所、美容 SPA會所、健身中 心、精致私享會所等針對智產(chǎn)階層的消費需求特點，著眼于 商務(wù)休閑型、文化娛樂型 消費需求，引進適應(yīng)高端休閑環(huán)境的商家。 83 “ 至尊 ” 品味 空間主要業(yè)態(tài)： 名車城市展廳、奢侈品專賣、國 際 運動城等針對智產(chǎn)階層的消費需求特點，著眼于商務(wù)社交、品質(zhì)品位的消費需求，引進品牌商家。業(yè)態(tài)布局模型 84 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡國際運動城Decathlon(迪卡儂 ) 面積：約 6000㎡方案 A 85 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 B精品電器賣場順電、國美、蘇寧面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販?zhǔn)?KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 86 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 C專業(yè)教育機構(gòu)EF英語、東方愛嬰等面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販?zhǔn)?KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 87 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D1FD棟金融服務(wù)：銀行、證券、保險（ 24F）餐飲業(yè)態(tài)門廳 奢侈品專賣店 名車城市展廳 88 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D2FD棟 純正西餐： 89 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D 4FD棟 商務(wù)正餐： 90 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D4FD棟商務(wù)正餐（ 1家）：小南國、王子飯店、 紅頂食府 91 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C1FC棟咖啡、西點：（ 23F）健身會所、休閑業(yè)態(tài)門廳商務(wù)配套服務(wù) — 建議業(yè)態(tài) :銀行 92 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C2FC棟保健休閑業(yè)態(tài)：美容 SPA、水療主題酒店纖 纖 手 93 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C3FC棟精致私享會所 94 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C4FC棟健身會所 : 95 業(yè)態(tài)布局C棟 D棟4F 休閑娛樂 （健身會所） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請、大型正餐 ）3F 休閑娛樂 （精致私享夜總會） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請、大型正餐 ）2F 足道水療、美容 SPA 餐飲美食 （純正西餐 ）1F 商務(wù)服務(wù) （金融證券配套、票務(wù)服務(wù)、通訊服務(wù)等） 輕餐飲 （咖啡、西點）名品展示、專賣 （名車展廳、奢侈品專賣）金融服務(wù) （銀行、證券）B1 國際運動城 + 餐飲集成 （美食廣場等） 96 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地 97 初步財務(wù)測算工程物業(yè)條件附 98 項目租金 =A租金 *A權(quán)重 +B租金 *B權(quán)重 +……+F 租金 *F權(quán)重權(quán)重 =（ 1–|1– 各比較對象的比較系數(shù) |） / ∑ （ 1–|1– 各比較對象的比較系數(shù) |）權(quán)重定價公式測算所運用的公式 99 對于商業(yè)體的評判，我司選取對商業(yè)體影響因素最為重要的幾點：主題規(guī)劃、地理位置、交通、人流量（商業(yè)氛圍）、商家品牌、經(jīng)營管理、建筑形態(tài)等，從以上各方面進行考慮。比較內(nèi)容 權(quán)重 擬合系數(shù)主題規(guī)劃 20% 相對于本項目（基數(shù)為 1）而言各項目在各方面的優(yōu)劣（評分范圍 ＞ 0）地理位置 20%交通 10%人流量 15%商家品牌 15%經(jīng)營管理 10%建筑形態(tài) 10%合計 100%商鋪權(quán)重系數(shù)測算方法測算所運用的公式 100 比較內(nèi)容 權(quán)重 財富廣場 金鼎國際 置地匯豐廣場 西環(huán)廣場 綠地藍海（指標(biāo)） 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度主題規(guī)劃 20% 1 地理位置 20% 交通 10% 人流量 15% 1 1 商家品牌 15% 1 1 經(jīng)營管理 10% 1 1 1 建筑形態(tài) 10% 合計 100% 　 　 　 　 　 本權(quán)重測算是以本項目商業(yè)定位和具體數(shù)據(jù)為參照，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評分比較系統(tǒng)，由多位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為其他項目確定分?jǐn)?shù)，并采用權(quán)重系數(shù)推導(dǎo)得出參考項目最終評分商業(yè)價格測算 101 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目的參考定價：以財富廣場中平均租金為參考： 50247。=以金鼎國際中平均租金為參考： 45247。=以置地匯豐廣場中平均租金為參考： 50247。=以西環(huán)廣場中平均租金為參考： 40247。=以綠地藍海中平均租金為參考： 40247。=本案租金推算：本案租金 =以財富廣場為參考的租金 A 權(quán)重 +……+ 以綠地藍海為參考的租金 E 權(quán)重=*[(++++)]+*[(++++)]+*[(++++)]+*[(++++)]+*[8//(++++)] = /平方米 /月注： 。商業(yè)價格測算 102 同時，通過對政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)租金增長率迅速，自 2023年至今增長率也僅在 15~35%左右。這當(dāng)然也是由于政務(wù)新區(qū)商務(wù)辦公區(qū)的定位和區(qū)域商業(yè)的逐步成熟性所決定的。 隨著政務(wù)新區(qū)商業(yè)環(huán)境的建設(shè)及發(fā)展，預(yù)計未來有很大的增長，商業(yè)物業(yè)未來投資性較好。就本案而言，在未來兩年中商業(yè)租金的增長速度將會較為客觀；同時，考慮到本案部分高端商家品牌對整體租金的提升作用，我們建議此階段商業(yè)租金做 25%的提升。本案商業(yè)租金為 60/平方米 /月注： 60/平方米 /月為整個商業(yè)體平均租金商業(yè)價格測算 103 按照以往商鋪租金制定經(jīng)驗，及項目商業(yè)的招商目標(biāo)以及需要達成的目的，根據(jù)之前我們按照權(quán)重公式推出的 60元 / ㎡ /月的平均租金，我們綜合推算出各層的平均租金：各層租金測算商業(yè)價格測算樓層 D棟平均租金（元 /㎡ /月）C棟平均租金（元 /㎡ /月）4F 50 353F 60 502F 80 601F 120 90B1 平均租金： 35餐飲集成部分（需公共區(qū)域精裝修）： 90（實際使用面積）注 1： C棟租金前三年不遞增，后每兩年遞增 8%； D棟租金前兩年不遞增，后每兩年遞增 8%注 2：特殊國際品牌（含負一層賣場及餐飲集成部分）可適當(dāng)采取保底加抽成模式。 104 工程物業(yè)條件※ 注： 工程條件匯總范圍僅指項目寫字樓裙房商業(yè)； 商鋪得房率按 65%計算； 用電計算不包括空調(diào)用電；新城國際商業(yè)工程條件匯總樓層 序號 業(yè)態(tài) 面積 強弱電（ KW） 給排水及隔油池（ mm）照明用電 設(shè)備用電 合計 弱電系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 排污系統(tǒng) 排煙 隔油池B1 B11 國際運動城 6400 512 / 512 ★ 　 　 　 　 　B12 餐飲集成 3200 45 237 ★ 100 200 150 ★ ★合計 　 9600 　 　 749 　 　 　 　 　 　D棟 D11 零售 350 / 28 ★ 　 　 　 　 　D12 汽車展示廳 400 / 32 ★ 　 　 　 　 　D13 金融商務(wù)服務(wù) 650 / 52 ★ 　 　 　 　 　D21 西餐 1350 30 111 ★ 100 150 150 ★ ★D31 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★D41 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★合計 　 5750 　 　 443 　 　 　 　 　 　C棟 C11 金融商務(wù)服務(wù) 580 50 85 ★ 　 　 　 　 　C12 咖啡、甜點 580 15 50 ★ 66 100 　 　 　C21 美容、 SPA 850 25 76 ★ 66 100 100 　 　C31 精品會所 1200 25 97 ★ 66 100 100 　 　C41 健身會所 1200 25 121 ★ 66 100 100 　 　合計 　 4410 　 　 429 　 　 　 　 　 　總計 　 19760 　 　 1621 　 　 　 　 　 　 105 The Time To Share…上海麥瑪赫投資管理有限公司 106 演講完畢，謝謝觀看！