【正文】 商業(yè)。公寓 商業(yè) 酒店 SOHO辦公上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城上海青年城 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4?一期公寓主力房型是面積在 40－ 42平方米左右的一房。層高 ，面寬 ，得房率高，陽(yáng)臺(tái)有落地窗。下層可作會(huì)客廳廚房，上可作閣樓臥室，高約 ；?二期主打?qū)痈?，順應(yīng)青年崇尚個(gè)性和時(shí)尚的心理，同時(shí)又達(dá)到了動(dòng)靜分區(qū)的效果，底層是客廳和餐廳，上層是臥室。廚房采用開(kāi)發(fā)式，既節(jié)約面積，又使其成為一個(gè)形象前臺(tái)。復(fù)式 45平米，層高 復(fù)式 46平米，層高 上海青年城依托小戶型、低總價(jià)、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯(cuò)的銷上海青年城依托小戶型、低總價(jià)、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主售業(yè)績(jī)，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目市場(chǎng)情況4上海青年城客戶構(gòu)成 項(xiàng)目引領(lǐng)年輕社區(qū)潮流，去化率較高? 一期小戶型復(fù)式公寓 05年開(kāi)盤(pán)， 07年全部售罄；? 目前上海青年城二期的 SOHO辦公在去年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化率約 5成，作為商辦用地，購(gòu)買(mǎi)存在諸多限制條件，且市場(chǎng)環(huán)境較差的情況下已屬不易。信息來(lái)源：案場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研客戶自住、投資兼有，小戶型、低總價(jià)是其最大優(yōu)勢(shì)? 從客戶區(qū)域構(gòu)成上進(jìn)行分析，本案客戶主要為其他區(qū)域?qū)胄涂蛻?，本地客戶僅占 1成；? 這部分客戶通常是對(duì)區(qū)域抗性較小的年輕人，主要依托軌道交通 9號(hào)線導(dǎo)入，小戶型、低總價(jià)加之其高 ；? 投資客占了客戶總構(gòu)成的 4成左右，但目前市場(chǎng)萎縮，這部分客戶的比重正在不斷減小。根據(jù)上海青年城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)上海青年城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示423青年客戶群是具有軌道交通的郊區(qū)型項(xiàng)目的重要客戶來(lái)源打造符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一定程度上可以降低客戶對(duì)區(qū)域的抗性該項(xiàng)目處于地鐵沿線，對(duì)本案有一定的客戶攔截作用年輕人，尤其是由外省市遷入的 “ 新城市人 ” ，對(duì)區(qū)域的抗性較小，同時(shí)因購(gòu)買(mǎi)力有限，因此對(duì)于具有軌道交通等快速出行方式的市郊型樓盤(pán)具有較高的接受度；項(xiàng)目以小面積、復(fù)合空間的公寓設(shè)計(jì)及 SOHO辦公的概念來(lái)吸引上海的時(shí)尚年輕人士，取得了較大的成功。獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)降低了人們對(duì)九亭交通擁堵、環(huán)境較差的區(qū)域抗性；青年城地處 9號(hào)線九亭站，更接近市區(qū)，因此在市區(qū)客源導(dǎo)入時(shí)對(duì)本案有一定的截流作用。但由于其是商業(yè)性質(zhì)用地，加之九亭目前生活質(zhì)量較差，本案相比該項(xiàng)目仍具備自身優(yōu)勢(shì)。1貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況5項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，社區(qū)包括高層公寓、聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)于一體，精裝修酒項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，社區(qū)包括高層公寓、聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)于一體，精裝修酒店式公寓為其二期的一部分。店式公寓為其二期的一部分。開(kāi)發(fā)商 上海總?cè)脴I(yè)有限公司 綠化率 50%項(xiàng)目位置 九亭板塊滬亭北路 338弄 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年一期公寓開(kāi)盤(pán)2023年 4月份預(yù)計(jì)將推出其二期商業(yè)中的酒店式公寓占地面積 約 33萬(wàn)平米 容積率 總建筑面積 50萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 普通公寓： 9,00011,000元 /平米（毛坯）酒店式公寓報(bào)價(jià) :14,00015,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 集小高層公寓、聯(lián)排別墅、酒店式公寓與大型商業(yè)于一身項(xiàng)目沙盤(pán)圖項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目售樓處貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析5貝沙灣M項(xiàng)目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點(diǎn)和區(qū)域商業(yè)中心很近。項(xiàng)項(xiàng)目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點(diǎn)和區(qū)域商業(yè)中心很近。項(xiàng)目的公寓客源主要通過(guò)軌道交通目的公寓客源主要通過(guò)軌道交通 9號(hào)線導(dǎo)入號(hào)線導(dǎo)入貝尚灣園貝尚灣園 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃5項(xiàng)目物業(yè)組合特色?項(xiàng)目中央部位放置聯(lián)排別墅，依托最優(yōu)越景觀，聯(lián)排的引入提升了社區(qū)的檔次；?項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身?yè)碛?4萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)靠近規(guī)劃建設(shè)中的滬亭北路商業(yè)街，配套完善；?項(xiàng)目引入附近河道的活水，設(shè)置 8,000平方米的中央水景， 4萬(wàn)平方米的商業(yè)也通過(guò) 1000平方米的水景與住宅進(jìn)行了很好的隔斷；?酒店式公寓處于項(xiàng)目最有利位置，靠近街角，處商業(yè)區(qū)內(nèi)，門(mén)口坐擁景觀水景。貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目整體分貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目整體分 3期開(kāi)發(fā)，目前在售為一期、二期公寓期開(kāi)發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。酒店式公寓受到項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的正向影響。及部分別墅物業(yè)。酒店式公寓受到項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的正向影響。酒店式公寓貝尚灣園建筑風(fēng)格上力圖營(yíng)造出濃郁的地中海風(fēng)情貝尚灣園建筑風(fēng)格上力圖營(yíng)造出濃郁的地中海風(fēng)情 ——西班牙風(fēng)格，酒店式公寓產(chǎn)品西班牙風(fēng)格，酒店式公寓產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品貝尚灣園貝尚灣園 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5?貝尚灣園酒店式公寓為住宅性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán) 70年，同本案性質(zhì)類似；?產(chǎn)品以小戶型為主，同普通公寓主推的二房三房明顯有所區(qū)別，使其更適合投資客的需求；?精裝修是該酒店式公寓的另外一大特色，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了 2,000元 /平米，除硬裝外還涵蓋了大部分電器設(shè)備，基本達(dá)到拎包入駐的效果。酒店式公寓產(chǎn)品特征面積 配比一房 53平米 74%二房 70平米 26%信息來(lái)源：案場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目整體地中海風(fēng)情的建筑風(fēng)格貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預(yù)計(jì)酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預(yù)計(jì)酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類似，另有大量看重項(xiàng)目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進(jìn)行導(dǎo)入似，另有大量看重項(xiàng)目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進(jìn)行導(dǎo)入貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目市場(chǎng)情況5項(xiàng)目公寓客以首次置業(yè)年輕人為主? 貝尚灣一、二期公寓部分客戶以首次置業(yè)及改善型住房為主，投資客比例較少，年齡集中在 2535歲之間，同本案客戶結(jié)構(gòu)非常類似；? 這部分客戶多為軌道導(dǎo)入客，需求集中在兩房；酒店式公寓自住客同公寓客戶類似，另有大量投資客導(dǎo)入? 預(yù)期酒店式公寓二房自住客將會(huì)同公寓類似，以初次置業(yè)年輕人為主；? 此外，隨著一、二期住宅人口導(dǎo)入及商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，區(qū)域投資需求將會(huì)進(jìn)一步釋放，未來(lái)將有大量投資客導(dǎo)入。貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的 公寓客戶年齡特征根據(jù)貝尚灣園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)貝尚灣園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示523大盤(pán)效應(yīng)能對(duì)新興區(qū)域開(kāi)發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品進(jìn)行很好的支撐首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導(dǎo)入該項(xiàng)目同本案類似度較高，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式值得借鑒貝尚灣園作為一個(gè)總體量接近 50萬(wàn)方的大盤(pán)，其內(nèi)部完善的配套商業(yè)加之未來(lái)導(dǎo)入的大量人口均為酒店式公寓開(kāi)發(fā)做了極好的鋪墊；貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類似的結(jié)果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導(dǎo)入，本案未來(lái)酒店式公寓開(kāi)發(fā)中必然要關(guān)注這部分群體的消費(fèi)習(xí)慣和能力。本案在開(kāi)發(fā)體量、節(jié)奏、物業(yè)規(guī)劃上同貝尚灣園有諸多類似之處，貝尚灣所處區(qū)域位置更接近市區(qū)，但環(huán)境較差，本案在借鑒其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的同時(shí)需開(kāi)發(fā)自己優(yōu)勢(shì)，同其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。1佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況6佘山假日半島緊鄰軌道交通佘山假日半島緊鄰軌道交通 9號(hào)線洞涇站，規(guī)劃建造成一個(gè)大型酒店式公寓及商業(yè)的號(hào)線洞涇站，規(guī)劃建造成一個(gè)大型酒店式公寓及商業(yè)的綜合型項(xiàng)目綜合型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 上海珠江逸展投資有限公司 綠化率 30%項(xiàng)目位置 上海市松江區(qū)嘉松公路沈磚路口 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20234占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價(jià) 7,000元 /平米（銷售報(bào)價(jià)）物業(yè)形態(tài) 由 3幢 711層高的小高層和南部近 2萬(wàn)平方米的商業(yè)組成項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目臨近影視基地及歡樂(lè)谷，未來(lái)將會(huì)以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導(dǎo)入效應(yīng)項(xiàng)目臨近影視基地及歡樂(lè)谷，未來(lái)將會(huì)以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導(dǎo)入效應(yīng)為其核心賣(mài)點(diǎn)為其核心賣(mài)點(diǎn)佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析6緊鄰軌道交通，有利有弊? 本案緊靠地鐵 9號(hào)線洞涇站，出站即達(dá)，依托 9號(hào)線未來(lái)的延伸將增加其客源輻射的能力；? 但該項(xiàng)目距離軌道交通過(guò)緊造成其噪音污染明顯，未來(lái)部分房源將明顯受到影響。影視、旅游產(chǎn)業(yè)支撐? 項(xiàng)目目前所在洞涇地區(qū)處于開(kāi)發(fā)階段，環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)知度較低；? 未來(lái)項(xiàng)目對(duì)面規(guī)劃為上海影視基地，且距離歡樂(lè)谷不遠(yuǎn)，未來(lái)影視及旅游產(chǎn)業(yè)將為該項(xiàng)目帶來(lái)潛在客源。本案佘山假日半島未來(lái)期望通過(guò)佘山假日半島未來(lái)期望通過(guò) 2萬(wàn)平米大型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間萬(wàn)平米大型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間佘山假日半島佘山假日半島 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃6項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖?社區(qū)由 3幢服務(wù)式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側(cè)兩萬(wàn)多平方米的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)隔街相望，形成動(dòng)靜分離且又相互依托的兩個(gè)部分。?商業(yè)部分與軌道交通 9號(hào)線洞涇站形成無(wú)縫對(duì)接，通過(guò)獨(dú)特有效的建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)和分流人群，使站點(diǎn)和項(xiàng)目緊密結(jié)合，提升該區(qū)域的人氣，利于酒店式公寓部分去化。佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)先推出小戶型提升區(qū)佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)先推出小戶型提升區(qū)域投資氛圍域投資氛圍佘山假日半島佘山假日半島 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃6?佘山假日半島產(chǎn)品多樣，多數(shù)為 3585平米小戶型，部分景觀位置設(shè)置 110平米左右景觀二房，可眺望佘山。預(yù)計(jì) 4月開(kāi)盤(pán)首推小戶型以吸引區(qū)域投資客；?項(xiàng)目未來(lái)亮點(diǎn)在于將引入高級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)。將配備大堂商務(wù)會(huì)所（咖吧、會(huì)議室、橋牌室、影印室、 24小時(shí)服務(wù)店）、運(yùn)動(dòng)會(huì)所（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、休閑健身房）、酒店專業(yè)服務(wù)。一房 35平米 二房 105平米一房 3555平米二房 85平米景觀二房 105110平米主要房型分布面積段項(xiàng)目區(qū)域的不成熟及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮將給本案未來(lái)去化帶來(lái)不利影響項(xiàng)目區(qū)域的不成熟及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮將給本案未來(lái)去化帶來(lái)不利影響佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目市場(chǎng)情況6近期客戶將以區(qū)域投資客為主 區(qū)域不成熟、萎縮市場(chǎng)將會(huì)影響其去化速度? 佘山假日半島原名青檸 9號(hào)線，其推廣路線同上海青年城類似，針對(duì)首次置業(yè)的青年人，但目前改為佘山假日半島，更加突出了項(xiàng)目的旅游資源，更趨向投資類產(chǎn)品進(jìn)行宣傳；? 預(yù)計(jì)客戶將以區(qū)域投資客為主，其看好該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，看好影視產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、歡樂(lè)谷開(kāi)園及本項(xiàng)目商業(yè)配套開(kāi)業(yè)會(huì)大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。? 本案目前所處洞涇地區(qū)處于佘山同新城之間的真空地帶，發(fā)展不成熟，在售樓盤(pán)極少，市民對(duì)于該區(qū)域認(rèn)同度較低；? 此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮嚴(yán)重，投資者觀望氣氛濃厚，因此本案開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖，以期望市場(chǎng)能夠有所反彈。根據(jù)佘山假日半島的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)佘山假日半島的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示623軌道交通導(dǎo)入，大型配套商業(yè)開(kāi)發(fā)以提升區(qū)域投資氛圍產(chǎn)品區(qū)定位層次分明，面向不同客戶該案所處區(qū)域非常不成熟，且為辦公用地，難同本案形成有效競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目依托軌道交通 9號(hào)線，未來(lái)通過(guò)其 2萬(wàn)平米商業(yè)同洞涇站的對(duì)接匯聚區(qū)域人氣，以吸引區(qū)域的投資客；佘山假日半島的產(chǎn)品分為小戶型套房及景觀大房型，推案時(shí)期望通過(guò)小戶型提升項(xiàng)目投資氛圍，再依托景觀大房型增加項(xiàng)目溢價(jià)空間。佘山假日半島處于新城同佘山的真空地帶，目前片區(qū)發(fā)展不成熟，雖然有軌道交通導(dǎo)入，但人們對(duì)于區(qū)域認(rèn)知度低，難以同本案形成有效競(jìng)爭(zhēng)。1新興酒店式公寓特征外部環(huán)境特征 項(xiàng)目自身特征根據(jù)對(duì)軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需根據(jù)對(duì)軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需求的新興酒店式公寓。求的新興酒店式公寓。新興酒店式公寓特征總結(jié)新興酒店式公寓特征總結(jié)7?區(qū)域特征： 位于大型居住區(qū)內(nèi)或者周邊有一定的景觀資源?交通特征： 依托軌道交通實(shí)現(xiàn)市區(qū)客源的價(jià)差導(dǎo)入?物業(yè)規(guī)劃： 一般依托大型社區(qū)，整體互動(dòng)?配套設(shè)施： 一般不單獨(dú)打造，依托社區(qū)或者區(qū)域配套商業(yè)?客源特征： 青年自住客占據(jù)主導(dǎo)比例，商務(wù)客稀少?設(shè)施配置： 客戶關(guān)注性價(jià)比，一般只提供硬裝?產(chǎn)品特征： 主打小戶型 ， 提供一定的產(chǎn)品創(chuàng)新和附加值?運(yùn)營(yíng)管理： 一般不提供統(tǒng)一出租，由業(yè)主自行出租對(duì)本項(xiàng)目的思考 本項(xiàng)目外部環(huán)境特征與新興酒店式公寓特征相似，本項(xiàng)目在打造酒店式公寓時(shí)，可以考慮相似的產(chǎn)品和設(shè)施設(shè)置，面向自住客，提高性價(jià)比 。區(qū)域酒店式公寓分析開(kāi)元地中海開(kāi)元地中海 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況1開(kāi)元地中海為一個(gè)集星級(jí)酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，目前開(kāi)元地中海為一個(gè)集星級(jí)酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，目前該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)中心，人氣旺盛該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)中心，人氣旺盛開(kāi)發(fā)商 開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán) 綠化率 30%項(xiàng)目位置 松江新松江路 926號(hào)（近人民北路） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 11月（酒店式公寓）占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價(jià) 8,00010,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 一幢五星級(jí)酒店、三幢 20層高級(jí)住宅樓、三幢酒店式公寓、一幢 20層辦公樓和 項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目地處松江新城核心