【導讀】統(tǒng)的調(diào)查研究，對萊蕪周邊100公里范圍內(nèi)相關(guān)行業(yè)情況進行了了解。掌握萊蕪市經(jīng)濟和商業(yè)的基本情況。對金地·凱旋城的定位和開發(fā)建設(shè)奠定了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。產(chǎn)運營的經(jīng)驗，力求理性、準確、清晰以及系統(tǒng)完整。商及經(jīng)營提供綱要性的指導依據(jù)。網(wǎng)站和相關(guān)文字資料。另包括管理部門。戶及終端消費客戶。發(fā)展趨勢，找準項目開發(fā)未來面對的整體環(huán)境因素。兼顧未來發(fā)展；源于市場、高于市場的原則，系統(tǒng)性和完整性的思路。2020、2020年以來，萊蕪市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，計劃提前一年完成，“十一五”規(guī)劃進展順利。初步測算，2020年萊蕪市實現(xiàn)生產(chǎn)總。值億元，同比增長%，增速列全省第2位。額達到370億元和322億元，均增長2倍以上。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成600億。兩區(qū)地方財政收入均突破10億元，在全省位次大幅前移。高新區(qū)快速崛起，主。市居民收支呈現(xiàn)兩位數(shù)同步快速增長的態(tài)勢。

　　

【正文】 集電腦數(shù)碼產(chǎn)品專賣、電腦組裝維修、電腦耗材經(jīng)營為主的一站式的專業(yè)市場，全場營業(yè)面積約 3000 ㎡，共三層；且協(xié)亨手機連鎖在其一層已經(jīng)開了萊蕪第一家的連鎖手機大賣場。據(jù)了解，其招商開始直至開業(yè)僅用兩個月時間就已經(jīng)完成；這個專業(yè)市場正逐漸的激活萊蕪的數(shù)碼電子產(chǎn)品的消費市場。 該市場已經(jīng)基本飽和，且利潤點正在逐步降低，沒有大的發(fā)展空間，不適宜金地 凱旋城項目。 家電 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 26 頁 共 36 頁 萊蕪的家電行業(yè)主要有兩個大的專業(yè)商場，即位于傳統(tǒng)商圈勝利路和路的三源家電和三聯(lián)家電。兩家共有經(jīng)營面積 5000 平方米以上。這一體量基本適應(yīng)萊蕪市場的消費總體規(guī)模。目前蘇寧電器連鎖已經(jīng)簽約入駐加州城步行街項目，并預計將于 2020 年 5 月份開業(yè)，目前的家電市場將受到大的沖擊。 餐飲娛樂 萊蕪的餐飲娛樂市場并不發(fā)達，但餐飲業(yè)消費總額在居民消費中占有較大的比重。餐飲業(yè)雖然店面眾多，但多以當?shù)剞r(nóng)家菜館居多，相對比較落后，外來連鎖餐飲和商務(wù)咖啡館很少，娛樂場所數(shù)量少檔次不高，中式快餐連鎖更 加缺乏，整個行業(yè)具有比較大的市場空間。 根據(jù)其他地市的成功經(jīng)驗，金地凱旋城項目可引進具有較好運營經(jīng)驗的中式快餐連鎖作為配套。 四、 商業(yè)調(diào)研的小結(jié) 從上面的調(diào)查研究，我們基本可以得出如下結(jié)論： 萊蕪市城區(qū)的零售消費總量遞增空間較小，現(xiàn)已具備相對完善的商業(yè)區(qū)域，商圈整體遷移的可能性極小； 由于經(jīng)營意識和消費意識的原因，本土經(jīng)營者實力不強，外來經(jīng)營者已經(jīng)大舉進入，市場競爭已經(jīng)進入白熱化的階段， 小商品批發(fā) 零售市場 仍 具有一定的 發(fā)展 空間。 相關(guān)專業(yè)市場正在初步形成階段，自身專業(yè)市場化需求較高，空間比較大，適當引導 容易形成市場，部分已經(jīng)完成了市場化的將在近期無法動搖。 待開發(fā)商業(yè)項目發(fā)展空間主要集中在主題性專業(yè)賣場、 小商品批發(fā)（零售）、餐飲娛樂（重點在中式快餐連鎖、運動健身）、教育培訓、古玩字畫、旅游消費等行業(yè)。 我們建議金地凱旋城項目定位立項考慮以下建議：適應(yīng)趨勢積極培育和擴大新的消費增長點，促進消費結(jié)構(gòu)升級。以旅游、文化等產(chǎn)業(yè)作為培育對象，提倡居民進行文化、教育、娛樂、消遣等休閑型精神消費，通過熱點擴散，營造市場繁榮，加速萊蕪市產(chǎn)業(yè)消費結(jié)構(gòu)的升級。一方面充分利用萊蕪市臨近于濟南、交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢特點，輻射帶動 全市商業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式的升級，積極促進居民消費；一方面是培育高端消費、文化旅游消費，大力發(fā)展休閑消費，促進經(jīng)濟增長；三是在輿論宣傳上要積極引導消費者正確的消費觀念、培養(yǎng)居民的現(xiàn)代消費理念。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 27 頁 共 36 頁 根據(jù)金地凱旋城的實際情況，我們建議金地凱旋城依托現(xiàn)有沃爾馬及高檔社區(qū)優(yōu)勢，重點 綜合 發(fā)展 集傳統(tǒng)商業(yè)、 文化產(chǎn)業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)及餐飲娛樂產(chǎn)業(yè) 為一體的小商品批發(fā)（零售）市場 。 具體項目定位策劃應(yīng)參照本次調(diào)研做后續(xù)全面深入的研究。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 28 頁 共 36 頁 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 29 頁 共 36 頁 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 30 頁 共 36 頁 第四部分 金地凱旋城項目定位初步建議 項目定位初步建議 運營建議 創(chuàng)新即是市場新陳代謝大勢所趨，更是企業(yè)賴以生存和發(fā)展之本。對開發(fā)商而言，高起點地預瞻樓市未來，高水準地進行產(chǎn)品規(guī)劃，不僅有利于避開低層次競爭，而且有助于項目確立市場地位。同時，通過概念創(chuàng)新而培育市場，勢必會引發(fā)樓市的有效需求全面釋放，從而真正創(chuàng)造市場，統(tǒng)領(lǐng)市場。 通過前期的調(diào)查了解，并結(jié)合業(yè)內(nèi)朋友的富有建設(shè)性的意見和建議，現(xiàn)針對金地凱旋城項目提出本策劃簡案。本策劃簡案力求以專業(yè)的眼光和理性的思考，對樓市動態(tài)、發(fā)展趨勢等進行多方位的審視和探 索，并展開可行性論證。為金地凱旋城項目提供具有實際操作性的建議。 一、項目定位初步建議 小商品批發(fā)（零售）市場 ： 商城主要經(jīng)營 服裝類、針織類、床上用品、玩具類、文體用品類、旅游工藝品、禮品飾品、五金電器、電子鐘表、化妝品、箱包類、日用百貨、家具、副食、茶葉、鞋類等品種的產(chǎn)品。 適合各層次消費者的生活、生產(chǎn)需要。 配套：娛樂餐飲、公共服務(wù)等行業(yè) 二、項目初步可行性研究概要 在日趨激勵的商業(yè)市場競爭中，專業(yè)市場 、傳統(tǒng)商業(yè) 競爭日趨激烈。而小商品市場，以其包羅萬象，價格低廉，批發(fā)零售相互兼得，在激烈的商業(yè)市場競爭中具 有較強的生命力和競爭力。根據(jù)其他全國其它地市的經(jīng)驗，小商品 市場運營普遍較為成功，運營風險較低，收益較高，也生存期較長，升值空間較大。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 31 頁 共 36 頁 (一 ) 項目立地的優(yōu)勢： 符合城市發(fā)展規(guī)劃，符合政府整體發(fā)展思路。 行業(yè)市場容易輻射，現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶 （包括本地及外地經(jīng)營業(yè)戶） 有較為豐富的運營經(jīng)驗； 在城市交通主干道，交通狀況好；位于未來新區(qū)居住聚集區(qū)及區(qū)域商業(yè)的中心，人氣旺盛； 項目規(guī)模大，可借助沃爾 瑪 商業(yè)人流，開發(fā)空間比較大，易于自行營造商業(yè)氛圍； 城市區(qū)域內(nèi)無市場競爭，具有較大的運營客戶資源，且行業(yè)整合意向較為突出。 具 有成熟的經(jīng)驗可供借鑒 。 (二 ) 項目立地的劣勢： 萊蕪市人口較少且較分散，加上文化消費意識較差，表現(xiàn)到整體市場消費力不強，支撐項目開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營的本 地 消費市場有限； 周邊行業(yè)配套設(shè)施不足，需要投入部分資金進行行業(yè)配套的完善； 三、運營建議 本項目的運營是一個系統(tǒng)，主要包括項目整體策劃和統(tǒng)籌、項目外圍公共關(guān)系維護、項目工程建設(shè)、項目營銷推廣、項目銷售案場管理、項目招商招租、項目經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)，涉及的機構(gòu)和工作環(huán)節(jié)多且系統(tǒng)性強。作為開發(fā)商承擔著巨大的責任，為此，我們對項目的綜合運營的部分方面提供 建議，以利于項目后續(xù)的良性運營。建議尋求專業(yè)商業(yè)運營公司進駐，系統(tǒng)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)鏈條，以確保該項目的長久發(fā)展。 商業(yè)經(jīng)營管理團隊的實力是項目后續(xù)經(jīng)營開展成敗的關(guān)鍵。本項目經(jīng)營管理內(nèi)容主要包括：項目的招商招租、項目的開業(yè)籌劃和商戶開業(yè)經(jīng)營的支持、整個項目的經(jīng)營推廣策劃和推廣實施、商家資源整合、協(xié)助商家經(jīng)營、政府資源的銜接和處理、提供物業(yè)管理服務(wù)。搭建一個商業(yè)信息的溝通平臺、優(yōu)越的政府政策平臺、良好的商業(yè)經(jīng)營平臺、順暢的物流平臺。 我們建議組建一個商業(yè)經(jīng)營管理公司，聘請專業(yè)機構(gòu)執(zhí)行管理輸出顧問，或者和專業(yè)機構(gòu)合作 組建商業(yè)經(jīng)營管理公司來執(zhí)行本項目的商業(yè)經(jīng)營管理。從法律意義上，商業(yè)經(jīng)營管理公司與開發(fā)商之間脫離從屬關(guān)系以規(guī)避后續(xù)風險。商業(yè)經(jīng)營管理公司按照專業(yè)的管理方式開展上述的各項管理功能的業(yè)務(wù)。具體商業(yè)經(jīng)營管理模式和工 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 32 頁 共 36 頁 作流程我們將在后續(xù)的工作中提交專業(yè)報告。 本項目運作中，不僅僅承擔了開發(fā)責任，還承擔著萊蕪市 商業(yè) 市場的歸整提升的重任，靠開發(fā)商本身很難實現(xiàn)到行業(yè)市場的整合，需要相關(guān)政府部門的積極配合和引導。所以我們認為本項目成功的另一個重要砝碼在政府的推動上。本項目具有非常優(yōu)越的政府政策環(huán)境，我們建議用好這個有利因素，引 導政府各部門配合本項目的開發(fā)運營，包括引導政府的商業(yè)規(guī)劃、引導政府相關(guān)行業(yè)主管單位促成行業(yè)市場的專業(yè)化、爭取相關(guān)政府利稅的優(yōu)惠政策等等。 時間倉促，行文中可能掛一漏萬，錯誤難免，有待今后進一步修正、補充。僅此概要，如能夠得到公司領(lǐng)導認可、認同，可做深層次論述、探討。具體事宜后續(xù)提交專業(yè)報告。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 33 頁 共 36 頁 附： 可供借鑒項目簡介 一、座落在山東省淄博市張店區(qū)華光路西首 268號的“淄博義烏小商品城”，是由浙江華川實業(yè)集團公司為首投資興建的，該項目規(guī)劃用地 700 余畝，總投資超10 億元人民幣，其中商業(yè)區(qū)占 60%，配套住宅占 40%，屬淄博市政府“三 0 工程”中的重點項目。 淄博義烏小商品城（批發(fā)市場），工程面積 ，擁有 2020 多個商鋪的三層商品批發(fā)交易市場，已于 2020 年 12 月 28 日順利開業(yè)，與其相融的 46 間場街門店和 200 多套商務(wù)樓也同時開業(yè)迎客。市場有較為完善的硬件配套設(shè)施，客運物流中心、餐飲中心、停車場、展銷會場、手扶客電梯、貨電梯、副食區(qū)、兒童游樂場、全方位的安全監(jiān)控、消防等先進設(shè)施、設(shè)備齊全。淄博義烏小商品城是當前魯中地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的現(xiàn)代化批發(fā)交易市場，商城主要經(jīng)營：服裝類、針織類、床上用品、玩 具類、文體用品類、旅游工藝品、禮品飾品、五金電器、電子鐘表、化妝品、箱包類、日用百貨、家具、副食、茶葉、鞋類等近 50000 個品種的產(chǎn)品。適合各層次消費者的生活、生產(chǎn)需要。琳瑯滿目、應(yīng)有盡有的商品，批零兼營、物美價廉的特點，配套齊全、井然有序的交易環(huán)境，城鄉(xiāng)配合、長短相接的客貨交通，吸引了平均每天 2020030000多人次，節(jié)假日 5000060000 多人次市內(nèi)外、省內(nèi)外的客流，造就了良好的商業(yè)氛圍。 市場采用了世界聞名、全國最大的小商品集散地 —— 義烏中國小商品城的運作、管理、服務(wù)、發(fā)展的科學模式和工作 理念。有一支能為市場精心培育、快速提升、穩(wěn)健發(fā)展而敬業(yè)勤奮的管理服務(wù)隊伍。 2020 年成交額約 5 億元人民幣， 2020 年實現(xiàn)銷售約 11 億元人民幣， 2020 年，預計可達到 20 億元的成交額。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 34 頁 共 36 頁 二、 濟南義烏小商品批發(fā)市場于 2020 年 6 月 18 日奠基，由金田陽光投資集團投資開發(fā)，項目位于章丘市城區(qū)西部，與新建的汽車站、火車站毗鄰，東起西環(huán)路，西至明埠路，南接膠濟鐵路，北連濟青路，百脈泉畔，眼明泉邊。項目與章丘市政治中心、文化中心、旅游中心相接，市區(qū)內(nèi)的主要道路濟青路、雙泉路、匯泉路貫穿整個市場。新建的章丘火車站、 汽車站就位于市場對面。優(yōu)越的地理區(qū)位，便捷的交通條件，為市場的發(fā)展提供了人流、物流、信息流的支持。位置優(yōu)越，交通便利，極具商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。整個市場總建筑面積 68 萬平方米，總投資約 15 億元人民幣，吸納南方經(jīng)營客商以小商品批發(fā)經(jīng)營為主體，立足濟南，輻射周邊地區(qū)；不同區(qū)塊互動、流通，整體呼應(yīng)，成為一個活的有機體。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 35 頁 共 36 頁 濟南義烏小商品批發(fā)市場傳承 了 浙江義烏小商品批發(fā)市場的規(guī)劃設(shè)計理念，結(jié)合濟南及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及消費水平的狀況，打造區(qū)域性、現(xiàn)代化、綜合性物流交易平臺。經(jīng)營業(yè)態(tài)合理分布與商業(yè)綜合服務(wù)配套相結(jié)合的 原則。力求在用地空間上協(xié)調(diào)配置，在功能分區(qū)上合理布局，在道路交通上有效組織，實現(xiàn)環(huán)境空間與自然的有機結(jié)合。 金地 凱 旋城商 業(yè)項 目 調(diào)研 策 劃報 告 King 第 36 頁 共 36 頁