【正文】 8萬平方米 層數(shù) 4層（裙房） 主力店 百貨、超市、電器、電影院 定位 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時代歡樂主題購物公園 經(jīng)營業(yè)態(tài) 大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、 KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。 出售方式 無經(jīng)營權(quán)，返租 10％（稅前） 10年，頭三年返租資金抵按揭。 點(diǎn) 評 中高檔 Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色， 對面 5萬平米裙樓商業(yè)在建。 租售 情況 04年 11月開始招商銷售， A區(qū)基本售完，一樓均價16000，實(shí)現(xiàn) 100％招租； B區(qū)已完工 首層 華洋名品百貨館 、華聯(lián) 二層 流行時尚仕女館 、國美 三層 紳仕兒童文教館 四層 影城、歡樂美食廣場 、 KTV B區(qū) A區(qū) B區(qū)將完工 合肥名副其實(shí)的 Mall “購物中心” 類 樓層分布 67 元一 〃 時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 規(guī) 模 推 廣 運(yùn) 營 定 位 投 資 性 80000平方米 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式 時代歡樂主題購物公園 大量投放廣告、 活動營銷起到實(shí)效 引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院 無經(jīng)營權(quán)，返租10年，年回報10％（稅前）， 68 安徽國際購物廣場 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 4層，地上二層半，地下一層半 主力店 家樂福、家福特 定位 集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場 出售方式 一層四年內(nèi)返租 8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年 8％，后五年 ％， 10年后交公司管理或回購 點(diǎn)評 單層面積大，內(nèi)街多 租售 情況 04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售 40％左右（含為推部分），一層均價 20230 樓層分布 負(fù)一層 家福特建材超市及出租車站 —— 一層 男女裝、飾品、鞋 銷售率不到 50％ 二層 家樂福及商鋪（ ） 二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商 70％左右 三層 美食、娛樂（未開業(yè)） 推出 15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率 60％～ 70％ 樓頂 停車場 停車率較低 地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層 —— 家樂福合肥首家店 69 安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 運(yùn) 營 規(guī) 模 合肥市長江西路， 核心商圈輻射地帶 74000平方米 集購物、休閑、餐飲、 娛樂等為一體的廣場 引入家樂福、家福特建材超市、KFC 70 桐山國際購物廣場 基本信息 總建面 8萬坪（含二期 4萬坪酒店） 商業(yè)建面 4萬平方米 層數(shù) 2層，局部 4層 主力店 易初蓮花（ ） 出售狀況 一、二層復(fù)式鋪銷售，均價 10000。商鋪銷售率 70％左右，購買人群中 85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足 30％。 物業(yè) 商鋪一層高 點(diǎn)評 中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學(xué)城學(xué)生。 周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費(fèi) 定位 國際化大型生活購物廣場 周邊配套 國際會展中心 建面 10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館 明珠 酒店 五星級 歐洲風(fēng)情街 錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂 居住區(qū) 東?；▓@、麗景碧雅等 歐洲風(fēng)情街 租售 情況 街鋪均價 10000，銷售率70％， 85％以上的是投資客，出租情況較差 樓層分布 南商鋪 2層 異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店 北商鋪 2層 電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū) 南北商鋪 4層 休閑、美容、保健等 —— 周邊娛樂、餐飲、酒店配套齊全 “類購物中心” 類 71 桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于重點(diǎn)新拓區(qū)域核心 地帶，緊城城市主干道 40000平方米 國際化大型生活購物廣 場 72 新都會 〃 環(huán)球廣場 基本信息 總建面 9萬平方米 商業(yè)面積 4萬平方米 層數(shù) 4層（一夾層） 主力店 家樂福 定位 合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心 租售 情況 超市及百貨 05年 10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè) 時尚休閑 紳士風(fēng)采 淑女天地 休閑服飾 運(yùn)動天地 時尚飾品 新奇飾品 玩具精品 樓層分布 首層 A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施； B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹； 二層 家樂福 三層 四層 城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等 經(jīng)營業(yè)態(tài) 男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。 家樂福合肥第二家店 73 新都會 〃 環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于區(qū)域交通主干道 40000平方米 合肥首個國際化現(xiàn)代購 物中心 運(yùn) 營 引入家樂福、KFC、 自營百貨 推 廣 家樂福合肥第二家店 74 旺城國際 〃 金色巴黎 基本信息 總建面 （含公寓） 商業(yè)面積 層數(shù) 4層 塔樓 共 14層，總高 97米 推廣語 一間好鋪，一生搖錢樹 租售 情況 二三四層實(shí)現(xiàn) 100％銷售，一層鋪面較大且價格高銷售受阻，銷售率為 50％ 樓層分布 首層 國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜 均價 30000，鋪面 45～ 85平米 二層 休閑淑女區(qū) 均價 15000 三層 男裝及休閑服飾 均價 12023 四層 兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品 均價 9500 出售方式 總價返租 8％，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多 點(diǎn)評 項(xiàng)目成功主要依托家樂福及其地段 —— 家樂福旁邊的典型綜合體 75 旺城國際 〃 金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 合肥市核心商圈輻射 地帶 家樂福商圈效應(yīng)帶動 投 資 性 總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售 76 合家福商業(yè)街 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 2層， 1躍 2復(fù)式鋪 主力店 合家福 定位 以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心 —— 香格里拉家園商業(yè)街 租售 情況 05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價 11000，內(nèi)街未推出 出售方式 先推出外街部分復(fù)式鋪，均價 11000，銷售率90%, 現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街 ,端頭鋪王 9000 點(diǎn)評 位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩 “住宅連帶商鋪開發(fā)” 類 77 合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 緊鄰安徽大市場，地處 區(qū)域交通主干道 以大賣場為主力店、 臨街商鋪為主要形式的 區(qū)域性購物中心 規(guī) 模 14000平方米 78 案例營銷關(guān)鍵因素比對分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 元一 時代廣場 合家福商業(yè)街 金色巴黎 環(huán)球 廣場 桐山國購 安徽國購 類別 購物中心 類購物中心 住宅連帶商鋪開發(fā) 因子 元一時代廣場 安徽國購 桐山國購 環(huán)球國購 金色巴黎 合家福 區(qū)位 3 4 4 4 4 4 規(guī)模 5 5 4 4 2 4 定位 5 4 4 4 4 4 運(yùn)營 5 4 3 4 3 2 推廣 5 2 2 4 2 2 投資性 4 3 2 3 3 79 案例分析結(jié)論 購物中心一般在前期即解決主力店招商問題，并整體考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，打造前衛(wèi)的商業(yè)概念；并結(jié)合大手筆的營銷動作，吸引市場投資者關(guān)注；利用返租銷售政策，吸引長線投資客進(jìn)入； 類購物中心形式的集中商業(yè)，一般都仿照購物中心操作模式，但在主力店招商及營銷推廣上，與購物中心有差距；銷售成果也要略為遜色； 街鋪類產(chǎn)品一般等到準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，不作定位考慮，也沒有大規(guī)模的宣傳攻勢，主要依靠所屬住宅小區(qū)的帶動，向已購買住宅的客戶做投資推薦，營銷主動性差。 80 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判與界定 商業(yè)項(xiàng)目營銷模式總結(jié)與案例佐證 項(xiàng)目整體致勝策略 合肥商業(yè)項(xiàng)目市場表現(xiàn) 81 地段價值的提升 規(guī)模效應(yīng) 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營銷促動市場神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 我們的突破口在哪里？ 規(guī)模 營銷 82 三位一體綜合致勝策略 產(chǎn)品領(lǐng)先 實(shí)效營銷 銷售模式創(chuàng)新 83 我們首先要研究的問題 產(chǎn)品領(lǐng)先 實(shí)效營銷 銷售模式創(chuàng)新 84 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判與界定 85 定位背景綜述 市場條件因素 ?從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)； ?合肥市城市規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，按其設(shè)想，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中扮演居住區(qū)級商業(yè)的角色，可以形成特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。 ?據(jù)本項(xiàng)目可以作為居住區(qū)級商業(yè)中心來發(fā)展，其重點(diǎn)是：以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等； ?本項(xiàng)目附近的環(huán)球（家樂福）購物廣場及合家福購物廣場對本項(xiàng)目商業(yè)定位也有較大影響； ?本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)； ?目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多； ?地塊南北馬鞍山南路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為大賣場、專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，經(jīng)營品種眾多， 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進(jìn)一步提升。 86 項(xiàng)目條件因素 定位背景綜述 ?本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求； ?本項(xiàng)目交通便利，地段前景看好； ?項(xiàng)目面臨較好的市場機(jī)會和激烈市場競爭態(tài)勢，機(jī)會與挑戰(zhàn)共存。 87 項(xiàng)目商業(yè)定位的原則 與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)； 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免惡性競爭； 定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破； 街區(qū)定位與項(xiàng)目中住宅、公寓、寫字樓等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價值互動， 前期由項(xiàng)目“中國名盤”的品牌力來帶動街區(qū)價值，后期由街區(qū)價值推進(jìn)項(xiàng)目整體價值的提升； 88 本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個方向 類型 區(qū)域娛樂、休閑中心 城市多功能中心 社區(qū)商業(yè)街 圖片 功能構(gòu)成 娛樂、休閑、餐飲 商業(yè)服務(wù) 休閑、娛樂 文化、餐飲 商業(yè)零售