深圳金地景園商業(yè)營銷策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 10:31本頁面
【正文】 排如下：1）報(bào)紙廣告： 主要以當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的《瀟湘晨報(bào)》為主，主要為 1015 或 1520 的版面作廣告（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行） ，訴求項(xiàng)目地理位置、主力店進(jìn)駐及發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目巨大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果。2）軟性文章：34報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，結(jié)合住宅強(qiáng)銷，同期推出商業(yè)街的銷售，兩者結(jié)合，共同做文章，以達(dá)到以最少的推廣費(fèi)用達(dá)到最好效果的作用。3）宣傳單張：由于宣傳單張的制作成本只需一、兩毛錢，適合廣范的大量派發(fā)。因此，我司建議制作本項(xiàng)目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的定位及經(jīng)營發(fā)展前景，同時(shí)附上主力店的一些情況，重點(diǎn)為前景描述。單張建議銅版紙 8K 或 16K 雙面制作數(shù)量 1000 份。宣傳重點(diǎn)1）強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。例如，國內(nèi)多數(shù) SHOPPING MALL 并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐取決于開發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。雖然經(jīng)營者大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的經(jīng)營者或投資者會(huì)看重長期利益，故要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體。352）挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢難模仿意味著競爭的減少。想在當(dāng)今激烈競爭的市場中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也要深入挖掘項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第七部分 銷售策略一、商業(yè)街銷售 “以租金代首期”銷售策略 這是針對(duì)一些對(duì)未來商鋪價(jià)格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項(xiàng)目商鋪的客戶在半年或一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。推出“首期三成，開發(fā)商送兩成”促銷方案 為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期三成”促銷方案（與住宅首付成數(shù)相同） ，推行超輕松付款（做高總價(jià)） ，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。 “客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃38針對(duì)銷售初期商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，我司建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃” ，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予領(lǐng)袖客戶，如按其所購買的商鋪以 2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)。一次性返租（重點(diǎn)推薦）一般鮮有返租成功的操作案例，故人們對(duì)返租的信心一般不足，這也是返租難以吸引人的致命原因。我司根據(jù)這以特點(diǎn)，建議推出“一次性返租” ，徹底消除投資者顧慮，具體操作方案如下：如一套總價(jià)為 10 萬元的商鋪為例：總價(jià) 首期五成 一次性返還四年投資回報(bào) 8％10 萬元 5 萬 4 萬按照這種方案操作，將【一次性返還四年投資回報(bào)】打入首期款中，首付就變成了一萬元，實(shí)際上就變成了首付一成。按照這種方案操作供款壓力也是比較小的：總價(jià) 首期五成 五成十年月供10 萬元 5 萬 550 元39該方案最大限度大大降低了置業(yè)業(yè)門檻和投資風(fēng)險(xiǎn)。 二、集中式商業(yè)方案一：整體銷售 因片區(qū)還未成熟，未來前景難以預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，整體銷售難度較大。我司不建議采取該方式進(jìn)行銷售。銷售難度大，資金回收速度慢。方案二：租約打包（重點(diǎn)推薦）將已建的商業(yè)部分全部拿到銀行評(píng)估，估價(jià)值為銷售額的 65％，回收的資金實(shí)際上已經(jīng)完成項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的100％，即已經(jīng)全部收回了投資。開發(fā)商可以利用回收的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。該方式是迅速回收資金的最有效方式。銀行還貸問題，可以通過大型主力店商家的租金來支付月供。因大型主力店為定向招商，租金收益是有保障的。幾年后開發(fā)商不但償還了銀行的全部貸款，而且仍然持有物業(yè)所有權(quán)，此時(shí)銷售，價(jià)格與項(xiàng)目推出初期不可同日而語。操作難點(diǎn)為銀行手續(xù)。40第八部分 項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目摘要 金 地 景 園 商 業(yè) 部 分 摘 要模 式 業(yè) 態(tài) 銷 售 方 式 目 標(biāo) 客 戶銷 售 價(jià) 格主 力 店步 行 街 專 業(yè) 市 場指 導(dǎo) 業(yè) 態(tài)自 主 經(jīng) 營 租 賃 70％銷 售 3％銷 售 80％租 賃 2％國 際 知 名 品 牌 店120－ 140元 /平 方 米70－ 90元 /平 方 米 建 材 行 業(yè) 其 他 零 散 經(jīng) 營 者 店投 資 /經(jīng) 營 者物 管 /咖 啡 店 等 經(jīng) 營 者關(guān)于資金回收如果按此方案操作，實(shí)現(xiàn)主力店出租部分租約打包，出售部分售磬的狀態(tài)，僅主力店的資金回收就近 2 億
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