【正文】 雖然達(dá)到了發(fā)展商的心理預(yù)期，但很難說(shuō)是一個(gè)追求地塊經(jīng)濟(jì)效益最大化的構(gòu)想。最主要點(diǎn)是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。64紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū) 損失一定容 積率指標(biāo)陷入與威尼斯城之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加入與錦繡華城之間的板塊外同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)本案在規(guī)模與品質(zhì)上處于劣勢(shì)不符合利益最大化原則不符合有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則不建議定位于混合社區(qū)混合社區(qū)的研判 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案65小戶(hù)型平層豪宅全復(fù)式公寓中產(chǎn)階級(jí)√√藍(lán)海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判 市場(chǎng)差異化方案66產(chǎn)品整體定位全裝修創(chuàng)意型小高層標(biāo)準(zhǔn)房型 +小戶(hù)型 +個(gè)性復(fù)式67產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶(hù)型全復(fù)式公寓單身白領(lǐng)單身貴族已婚丁客三口之家（幼?。┤枚峡粘矄紊碣F族已婚丁客二老空巢三口之家（小學(xué)）三口之家（中學(xué)）2房2房2房2房 /3房三口之家（中學(xué)） 2房 /3房1房1房1房1房3房3房3房 /4房組合居 =小戶(hù)型 +標(biāo)準(zhǔn)公寓結(jié)合城市發(fā)展和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論，建議 2房比重占 50%左右。上海城 中海物業(yè)管理有限公司 （顧問(wèn)公司） 華盛 .新外灘 新工物業(yè) 建議本案推出具備自身特色的個(gè)性裝修房，在開(kāi)始升溫的裝修房市場(chǎng)上嶄露頭角。 新新家園 二房 六房 三房、四房（ 120150）金色比華利 二房 六房、復(fù)式 四房（ 150）可比樓盤(pán)開(kāi)發(fā)房型表 50戶(hù)型結(jié)構(gòu)供給市場(chǎng)房型配比需求市場(chǎng)房型配比從供需市場(chǎng)反應(yīng)的情況來(lái)看，二房、三房基本上做到了平衡而四房則有部分產(chǎn)品過(guò)剩。受湖南傳統(tǒng)婚姻觀念的影響，對(duì)新房的要求相對(duì)較高，期望 “一步到位 ”的人占大多數(shù)。二是律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、醫(yī)生、演藝界人士以及自由職業(yè)者。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡豪華消費(fèi)。結(jié)論 城市發(fā)展分析交通 ：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶(hù)來(lái)源范圍有效拓寬。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有 55％的人群愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅 中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿更為強(qiáng)烈 傾向購(gòu)買(mǎi)高檔物業(yè)與經(jīng)濟(jì)型物業(yè)的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書(shū)館 資料來(lái)源： 2023年 12月 27日 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房 一房，一房可通過(guò) “ 組合居 ” 實(shí)現(xiàn)17結(jié)論 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買(mǎi)力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力新長(zhǎng)沙人置業(yè)： 1房 /2房新婚人口比例突顯： 2房較多老齡化比例逐步提高： 2房 /1房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)和剛性放量其中 ,潛在客戶(hù)年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體置業(yè)需求： 2房 /1房或組合居（三代居）18城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來(lái) 5年有持續(xù)需求主流客層：都會(huì)新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買(mǎi)力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局 187。喜歡各類(lèi)投資。經(jīng)濟(jì)型5萬(wàn)以下 各類(lèi)企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等?？沼鄷r(shí)間充裕，使得這部分客戶(hù)在擁有更多的家居生活時(shí)間，因此對(duì)居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對(duì)高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費(fèi)群體，這部分人一般屬于高檔客戶(hù)群。 麓山別墅（二期） 猴子石大橋西行 5000米 岳麓區(qū) 湖南凱達(dá)財(cái)信投資有限公司卓越 裝修標(biāo)準(zhǔn)53 案名 交付標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格 小區(qū)外墻建材同升湖 運(yùn)動(dòng)設(shè)施中有羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、游泳池、籃球場(chǎng)、桌球室、乒乓球室、跑步用道、戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施不同需求，但以游泳池、跑步用道、健身室、羽毛球場(chǎng)等需求最為強(qiáng)烈，而實(shí)際上長(zhǎng)沙市目前配備游泳池的居住區(qū)并不多，我們覺(jué)得這是一個(gè)較大的市場(chǎng)空白點(diǎn)。恒鑫 .瀾北灣 景怡物業(yè) 73會(huì)所，兼銷(xiāo)售中心，與廣場(chǎng)結(jié)合，成為樣板區(qū)可以利用未來(lái)的會(huì)所作為銷(xiāo)售中心，降低重復(fù)投資成本，面積可以控制在1000平米左右。86適當(dāng)提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺(tái)。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過(guò) 800畝，而我們首期項(xiàng)目的規(guī)劃面積還不到這個(gè)數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項(xiàng)目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷(xiāo)售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整整個(gè)地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應(yīng)呈多點(diǎn)分散布局，以任一點(diǎn)為原點(diǎn)，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達(dá)。城市小品，體現(xiàn)價(jià)值、文化78車(chē)行與人行分離，營(yíng)造城市感。在選擇物業(yè)管理公司方面 ％的需求者認(rèn)為有物業(yè)管理資質(zhì)即可，但有 ％的人認(rèn)為房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)后的保值增值完全依賴(lài)于物業(yè)管理，所以希望選擇知名物管公司。香格里 青灰色嘉盛華庭 毛坯 中式風(fēng)格 面磚。 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟（ 295427）長(zhǎng)沙奧林匹克花園 二房 四房、復(fù)式 三房（ 110120）綠城 應(yīng)當(dāng)提到的是，對(duì)于長(zhǎng)沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類(lèi)型，本項(xiàng)目可以滿(mǎn)足他們的需要。不盲目追求時(shí)尚和品牌， 購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)類(lèi)型描述35大長(zhǎng)沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶(hù)分析小結(jié)從上面的長(zhǎng)沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長(zhǎng)沙中中產(chǎn)階層之價(jià)格敏感度較高而且對(duì)產(chǎn)品的類(lèi)型偏好趨向于產(chǎn)品的實(shí)用功能性，對(duì)于情感導(dǎo)向的訴求要點(diǎn)亦有相當(dāng)程度的偏好。中產(chǎn)型 515萬(wàn)歐美企業(yè)部門(mén)主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類(lèi)行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。 針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策25S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋ S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋ S7開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 → T1大量土地正待開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈 +T2中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)使得各開(kāi)發(fā)商必須充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢(shì)資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防御能力。恒基兆佳湖南星沙項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國(guó)長(zhǎng)沙金岳房屋銷(xiāo)售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報(bào)告前提之解釋說(shuō)明報(bào)告引用之市場(chǎng)結(jié)論均來(lái)源于前期調(diào)研時(shí)間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報(bào)告所涉及之?dāng)?shù)據(jù)，本報(bào)告將不作重復(fù)羅列這僅是一份基于市場(chǎng)的項(xiàng)目初步研究報(bào)告2項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán) 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導(dǎo)向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。 以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來(lái)減小未來(lái)市場(chǎng)中新產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性 ；通過(guò)多方精誠(chéng)合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。擁有中高檔私車(chē)，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。經(jīng)濟(jì)憂(yōu)患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。父母與子女關(guān)系型這部分家庭一般父母已經(jīng)到了退休的年齡，而子女正處于事業(yè)及人生發(fā)展的重要階段，在城中已有居所，一家人住在一起多年，希望有各自的生活空間，能夠買(mǎi)