【正文】 雖然達到了發(fā)展商的心理預期，但很難說是一個追求地塊經(jīng)濟效益最大化的構想。最主要點是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。64紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū) 損失一定容 積率指標陷入與威尼斯城之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競爭加入與錦繡華城之間的板塊外同質(zhì)競爭本案在規(guī)模與品質(zhì)上處于劣勢不符合利益最大化原則不符合有效規(guī)避風險原則不建議定位于混合社區(qū)混合社區(qū)的研判 共性市場優(yōu)化方案65小戶型平層豪宅全復式公寓中產(chǎn)階級√√藍海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判 市場差異化方案66產(chǎn)品整體定位全裝修創(chuàng)意型小高層標準房型 +小戶型 +個性復式67產(chǎn)品定位與需求整合標準公寓小戶型全復式公寓單身白領單身貴族已婚丁客三口之家（幼小）三代同堂二老空巢單身貴族已婚丁客二老空巢三口之家（小學）三口之家（中學）2房2房2房2房 /3房三口之家（中學） 2房 /3房1房1房1房1房3房3房3房 /4房組合居 =小戶型 +標準公寓結合城市發(fā)展和社會、經(jīng)濟背景結論，建議 2房比重占 50%左右。上海城 中海物業(yè)管理有限公司 （顧問公司） 華盛 .新外灘 新工物業(yè) 建議本案推出具備自身特色的個性裝修房，在開始升溫的裝修房市場上嶄露頭角。 新新家園 二房 六房 三房、四房（ 120150）金色比華利 二房 六房、復式 四房（ 150）可比樓盤開發(fā)房型表 50戶型結構供給市場房型配比需求市場房型配比從供需市場反應的情況來看，二房、三房基本上做到了平衡而四房則有部分產(chǎn)品過剩。受湖南傳統(tǒng)婚姻觀念的影響，對新房的要求相對較高，期望 “一步到位 ”的人占大多數(shù)。二是律師、注冊會計師、醫(yī)生、演藝界人士以及自由職業(yè)者。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡豪華消費。結論 城市發(fā)展分析交通 ：交通快步建設，位置時間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有 55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅 中年人對養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強烈 傾向購買高檔物業(yè)與經(jīng)濟型物業(yè)的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購買關鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館 資料來源： 2023年 12月 27日 房地產(chǎn)時報老齡人口：主力需求為二房 一房，一房可通過 “ 組合居 ” 實現(xiàn)17結論 社會和經(jīng)濟背景分析經(jīng)濟高速增長支撐商品房購買力整體市場預期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會主流商品房價格上漲存在經(jīng)濟和市場基礎是支付能力較強的置業(yè)需求主力新長沙人置業(yè)： 1房 /2房新婚人口比例突顯： 2房較多老齡化比例逐步提高： 2房 /1房未來市場賦予的戰(zhàn)略機會和剛性放量其中 ,潛在客戶年輕化趨勢明顯主流客層：中等收入群體置業(yè)需求： 2房 /1房或組合居（三代居）18城市發(fā)展分析導向：中等收入群體需求：未來 5年有持續(xù)需求主流客層：都會新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會經(jīng)濟背景分析購買力：有經(jīng)濟發(fā)展保障市場前瞻：穩(wěn)局 187。喜歡各類投資。經(jīng)濟型5萬以下 各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等?？沼鄷r間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時間，因此對居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費群體，這部分人一般屬于高檔客戶群。 麓山別墅（二期） 猴子石大橋西行 5000米 岳麓區(qū) 湖南凱達財信投資有限公司卓越 裝修標準53 案名 交付標準 建筑風格 小區(qū)外墻建材同升湖 運動設施中有羽毛球場、網(wǎng)球場、健身室、游泳池、籃球場、桌球室、乒乓球室、跑步用道、戶外活動設施不同需求，但以游泳池、跑步用道、健身室、羽毛球場等需求最為強烈，而實際上長沙市目前配備游泳池的居住區(qū)并不多，我們覺得這是一個較大的市場空白點。恒鑫 .瀾北灣 景怡物業(yè) 73會所，兼銷售中心，與廣場結合，成為樣板區(qū)可以利用未來的會所作為銷售中心，降低重復投資成本，面積可以控制在1000平米左右。86適當提高品質(zhì)，并設有物業(yè)接待臺。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過 800畝，而我們首期項目的規(guī)劃面積還不到這個數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進行具體的產(chǎn)品細節(jié)調(diào)整整個地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應呈多點分散布局，以任一點為原點，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達。城市小品，體現(xiàn)價值、文化78車行與人行分離，營造城市感。在選擇物業(yè)管理公司方面 ％的需求者認為有物業(yè)管理資質(zhì)即可，但有 ％的人認為房產(chǎn)購買后的保值增值完全依賴于物業(yè)管理，所以希望選擇知名物管公司。香格里 青灰色嘉盛華庭 毛坯 中式風格 面磚。 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨棟 獨棟（ 295427）長沙奧林匹克花園 二房 四房、復式 三房（ 110120）綠城 應當提到的是，對于長沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項目可以滿足他們的需要。不盲目追求時尚和品牌， 購買力客戶類型描述35大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結從上面的長沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長沙中中產(chǎn)階層之價格敏感度較高而且對產(chǎn)品的類型偏好趨向于產(chǎn)品的實用功能性，對于情感導向的訴求要點亦有相當程度的偏好。中產(chǎn)型 515萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。 針對劣勢的對策針對劣勢的對策25S5規(guī)劃超前設計＋ S6強強聯(lián)合＋ S7開發(fā)商實力雄厚 → T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈 +T2中高端市場競爭激烈房地產(chǎn)市場激烈而殘酷的競爭使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動自身優(yōu)勢資源，提升自身素質(zhì)，以加強市場競爭和防御能力。恒基兆佳湖南星沙項目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國長沙金岳房屋銷售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報告前提之解釋說明報告引用之市場結論均來源于前期調(diào)研時間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報告所涉及之數(shù)據(jù)，本報告將不作重復羅列這僅是一份基于市場的項目初步研究報告2項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。 以先進齊全的配套設施，超前合理的規(guī)劃設計，來減小未來市場中新產(chǎn)品對本項目的沖擊，保持項目的領先性 ；通過多方精誠合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢，建立發(fā)展商與項目品牌知名度，獲取消費者的信任。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。父母與子女關系型這部分家庭一般父母已經(jīng)到了退休的年齡，而子女正處于事業(yè)及人生發(fā)展的重要階段，在城中已有居所，一家人住在一起多年，希望有各自的生活空間，能夠買