【正文】 ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ 在售項目極少，酒店式公寓市場容量較為有限，整體成交均價波動明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號、戴斯國際等零星項目在售，整個市場的體量較少，供應量、成交量的波動極為明顯， 10年 4月供應量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國際共同上市所致； ?酒店式公寓市場成交均價波動極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導的時候，均價拉升極為明顯； 類住宅整體成交 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓容量有限，均價項目性明顯 ] 酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在 5570平米 從供應來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在 4990平米間，主力戶型的面積多集中在 5570平米內；在售項目中僅戴斯國際（ 85套 ）、總部壹號（ 126套 ）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致； 類住宅供應面積分布 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓戶型面積集中化 ] 物業(yè)類型 面積段 總部壹號 長晟豪生環(huán)球公寓 戴斯國際 平層 4050 6 — — 5060 72 256 2 6070 6 47 — 7080 0 — — 8090 0 13 — 挑高 4050 2 — — 5060 24 — 29 6070 3 — — 7080 8 — — 8090 2 — — ?酒店式公寓市場庫存多集中的總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓內， 從面積段來看，兩個項目庫存的主力均在 5060平米內 ； ?目前市場中在售的三個酒店式公寓中，總部壹號、戴斯國際有部分挑高式公寓，戴斯目前僅剩余 29套房源未售， 總部壹號由于剛開盤不久，庫存量較大 市場庫存集中在總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫存量較大 類住宅庫存結構分析 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓平層庫存量大 ] 城市中心，目前已經初具規(guī)模，已有酒店式公寓項目交付，中心 代表項目：名人國際 目前價格： —— 未來項目：江南尚城 自然環(huán)境相對優(yōu)勢，靠近江陰經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)導入 代表項目：戴斯國際 目前價格： 13000元 /平米 未來項目：嘉年華 靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動下，區(qū)域內酒店及酒店式公寓市場將會得到較好的發(fā)展 代表項目：長晟豪生環(huán)球公寓 目前價格： 13000元 /平米 未來項目：新長江雅閣 城西 城中 城東 酒店式公寓分布較集中，但項目量較少 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓區(qū)域分布集中 ] 目前江陰酒店式公寓市場正處于發(fā)展期，在售項目較少，但未來有相當一批的高品質酒店式公寓入市，市場競爭壓力加劇 起步期 萌芽期 發(fā)展期 2023 2023 2023 本時期僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項目面市，市場中尚無酒店式公寓的概念 酒店式公寓項目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動工預示著江陰市場酒店式公寓的真正開始 隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現在消費者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現，整個酒店式公寓市場擴容難免 類住宅市場發(fā)展歷程 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓處于發(fā)展中期 ] 江陰目前高端酒店公寓市場仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個項目在售，均依靠投資回報來吸引客戶 項目 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 名人國際 產品定位 高端 高端 中端 裝修標準 五星級裝修 五星級裝修 精裝修 項目定位 酒店式公寓 酒店式公寓 小戶型公寓 細分市場 以商務市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經營管理，回報率穩(wěn)定，投資風險系數相對較低） 以商務市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經營管理，回報率穩(wěn)定，投資風險系數相對較低） 商務市場 +普通自?。ㄖ懈叨丝腿?，在江陰有業(yè)務，一邊自住一般可以投資） 運營模式 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 業(yè)主享有所有權和所有權； 部分經營由戴斯酒店統(tǒng)一管理；有穩(wěn)定投資回報，部分業(yè)主自行管理 業(yè)主享有所有權和所有權； 經營由管理公司統(tǒng)一管理； 有穩(wěn)定投資回報 業(yè)主同時有使用權不所有權； 經營上由小業(yè)主各個單獨經營；租賃市場混亂，投資回報難以實現 類住宅產品模式 [類辦公市場需求空間分析 —— 高端酒店式公寓缺乏 ] 未來 23年市場酒店式公寓項目上市量明顯較大，項目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū) 名稱 區(qū)域 位置 預計總建面 開發(fā)商 預計入市時間 江南尚城 城中 朝陽關南路東 ,二中操場南側 14000 忠心江南 2023年 匯智廣場 城東 澄江東路北側，定山路西側 80000 江陰城建 2023年 嘉年華商業(yè)廣場 城東 濱江路南側，香山路西側 35000 東興三采 2023年 藏品 敔山灣 長山大道東側，環(huán)湖路北側 27000 惠澤置業(yè) 2023年 金港福景園 臨港新城 長達路西，鎮(zhèn)澄路北 20230 福華置業(yè) 2023年 新長江雅閣 城西 普惠路東側，五星路北側 25000 長江房產 2023年 海岸城 臨港新城 香江路北，金港路東 50000 海岸投資 2023年 未來市場潛在供應 [類辦公市場需求空間分析 —— 未來高端酒店式公寓供應量大 ] 酒店式公寓市場一般分為服務式公寓、酒店式公寓、產權式酒店三種，江陰市場上服務式公寓尚未出現 特征 服務式公寓 酒店式公寓 產權式酒店 土地性質 住宅 70年 辦公 50年 住宅 70年 辦公 50年 商用 40年 商用 40年 住宅 70年 經營模式 絕大多數只租丌售，統(tǒng)一經營 零散出售，業(yè)主自主經營，可委托物業(yè)代營 開發(fā)商聘請與業(yè)酒店公里公司統(tǒng)一經營 租期 中長期 中長期 短 物業(yè)管理及費用 提供星級酒店服務費用相對較高 物業(yè)費用相對普通公寓較高，提供酒店式服務需要額外支付費用 按照相應星級酒店標準提供服務，客戶無須支付費用 裝修標準 豪華裝修標準 普通裝修戒者精裝修 星級酒店裝修標準 戶型 可大可小 基本上以小戶型為主，面積在4080丌等 面積從 60—150多丌等 江陰代表項目 暫無 長晟豪生環(huán)球公寓 匯智廣場 類住宅運營模式 [類辦公市場需求空間分析 —— 未來服務式公寓市場存在空間 ] 類住宅借鑒個案小結 ?目前江陰市場類住宅產品已與其他城市高端類住宅產品無異，挑 高、精裝、智能化系統(tǒng)等均已得到市場認可 ?由于缺乏旅游資源及足夠的投資回報比例，相比于商業(yè)等其他形式， 在江陰市場類住宅產品受關注程度并不高。 辦公市場小結 [十萬方辦公的市場空間 —— 江陰辦公市場小結 ] 城中 城東 城西 概述：商業(yè)商務金融文化中心，寫字樓最為集中，租金 /售價較高，寫字樓品質普遍不高； 代表項目：聯合大廈、嘉福豪庭 、新百業(yè)廣場 城中 城東 城西 江陰辦公項目多集中在城中、城東，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展 概述：江陰經濟開發(fā)區(qū)催生了本區(qū)寫字樓市場的發(fā)展，區(qū)域新建辦公項目品質均比較高； 代表項目：海瀾國貿大廈、新中心 概述：區(qū)域尚無較好品質寫字樓，以商住樓代替，未來區(qū)域高品質寫字樓將會不斷涌現； 代表項目：總部壹號、匯鑫大廈 相對成熟期 上升期 尚處于初期 辦公市場分布格局 [十萬方辦公的市場空間 —— 區(qū)域發(fā)展處于起步階段 ] 江陰已經入駐寫字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在 1元 /平米 /天 名稱 區(qū)域 位置 主力面積 裝修情況 總戶數 物業(yè)費 租金 聯合大廈 城中 人民中路、虹橋南路交匯處 106135 精裝 79 匯鑫大廈 城西 通江路西法爾勝鋼繩廠以南 175270 毛坯 110 匯豐大廈 城東 澄江南路、砂山路西 178238 毛坯 128 名都國際大廈 城東 長江路 218號 150230 精裝 158 1 國際商務中心 城東 大橋一村北面，長江路南面 90220 毛坯 128 天福世紀廣場 城東 澄江路南、東外環(huán)路西 150200 毛坯 125 1 箐英薈 城中 虹橋南路和環(huán)城南路的交界處 140220 毛坯 158 泓昇苑 城中 人民中路 289號 150300 精裝 130 海瀾國貿大廈 城東 澄江中路 118號 200300 精裝 185 入駐辦公項目概況 [十萬方辦公的市場空間 —— 區(qū)域入住及租金情況較低 ] ? 09年至今城西市場中僅總部壹號一個辦公項目在售，該項目 8月底開盤后僅僅成交 ，去化率明顯偏低； ? 從總部壹號開盤三月來的成交均價看，價格基本保持在 65007000元間，而同期城西高層物業(yè)的成交均價亦在此區(qū)間內，辦公物業(yè)與高層物業(yè)間并不存在明顯的溢價率； 10年城東辦公項目是市場的主力，依舊占據市場份額的半壁江山，城中目前無較高品質辦公出售，城西市場份額僅占到 12%，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展 城西辦公目前市場占有率明顯較低，同區(qū)域內辦公物業(yè)與高層物業(yè)價格無明顯落差 城西成交體量分析 [十萬方辦公的市場空間 —— 區(qū)域市場占有率低，價格與住宅形成倒掛 ] 江陰企業(yè)通常有在城市核心地段扎堆的習慣，加上東部開發(fā)的城市客廳概念逐漸成型，很多企業(yè)將東部的辦公物業(yè)作為自己在核心地段以外的第二選擇。 Document number 項目破題：定位核心問題確定 三大類銷售物業(yè)核心問題分析 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內 /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團） 一大類持有物業(yè)核心問題分析 ?商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ [核心課題界定 —— 持有物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三塊商業(yè)中心集群 ： D1 商業(yè)中心的萬達模式總結？ D2 江陰商業(yè)中心市場空間及定位需求研判？ D3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？ Document number 項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 三大類銷售物業(yè)選型研判 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內 /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團） 一大類持有物業(yè)選型研判 ?商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ [十萬方辦公的市場空間 —— 供應明顯增大，需求緩慢上升 ] 20232023年 20232023年 20232023年 ? 09年至今辦公供應量明顯放大， 09年至今辦公成交量僅為 ，市場競爭加劇， 10年 9月市場成交明顯放量，主要是新中心成交拉升； ? 0708年市場成交雖有所放大，但市場容量仍較小，市場辦公項目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展； ? 20232023年江陰辦公市場年均成交不足 方，成交均價亦低于6000元，市場正處