【正文】 絕對(duì)主力客群，占比應(yīng)超過 50%。 新 T臺(tái) 由此再根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的判斷，我們可以得出，我們未來的戶型配比應(yīng)該在高端典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮小大戶型比例，而在城區(qū)典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮減中小面積比例，或者說在原有中小面積戶型上通過面積贈(zèng)送等手法覆蓋市場(chǎng)空白點(diǎn) 三房戶型的主力地位不應(yīng)改變，同時(shí)隨著政策的改變，有望通過經(jīng)濟(jì)型三房的刺激促使原來購買二室戶型的需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡再徺I三房物業(yè)； 關(guān)于二室 關(guān)于三室 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 區(qū)域板塊未來功能、客戶定位 未來城西將會(huì)是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長周期； 目前城西板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，項(xiàng)目相對(duì)較少； 目前城西的價(jià)格在城市幾大版圖中，屬于價(jià)值的低點(diǎn)，未來有較大的成長空間，同時(shí)隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房價(jià)水平，將對(duì)外來人員的導(dǎo)入起到積極的推動(dòng)作用； 未來 2— 3年內(nèi)城區(qū)的主要購買人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶為主，看好城西未來發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房價(jià)的擠壓，在與其他板塊相同總價(jià)的前提下，更加注重戶型的功能性； 隨著萬達(dá)廣場(chǎng)品牌開發(fā)商的入駐，加之江陰人對(duì)品牌較為追隨，可以遇見未來城區(qū)內(nèi)將逐漸吸引相對(duì)高端的需求來城西臵業(yè) 關(guān)于三室 未來外來人口購房比例講增加，二房的需求依舊較大 未來區(qū)域板塊內(nèi)高端需求將逐漸增加， 因此需要部分大面積戶型來吸引之類高端客戶入駐，同時(shí)可作為項(xiàng)目的樓王，提升項(xiàng)目整體檔次 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] y=f(x1， x2， x3， x4) 注： 要求項(xiàng)目首期亮相，開盤旺銷，繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域板 塊市場(chǎng)； 目標(biāo) y， D地塊的產(chǎn)品戶型配比 戶型配比結(jié)論推導(dǎo) *說明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設(shè)計(jì)中當(dāng)根據(jù)具體條件進(jìn)行調(diào)整，給予更精確的戶型面積配比數(shù)據(jù) 主力戶型以三房為主，二房次之。商業(yè)中心以傳統(tǒng)百貨為主難以滿足外流需求。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 總計(jì) 60以下 % % 8090 % % % 90100 % % % 100110 % % % 110120 % % % 120130 % % % 130144 % % % % 144160 % % % 160180 % % % 180200 % % 200250 % % % 250300 % % % 300400 % % 總計(jì) % % % % % % 城西高層和小高層形態(tài)是主流建筑形態(tài)，價(jià)格差距不是很大，洋房價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小高層和高層。加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉勱下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)的販銷兩旺局面，將長期拉勱房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 江陰整體市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 未來走勢(shì)預(yù)測(cè) ] 城西住宅項(xiàng)目成交量分析 城中 城南 城東 城西 城北 長涇 祝塘 華士 周莊 臨港新城 青陽 霞客 江陰 09年住宅市場(chǎng)回暖得較早，在 4月份就達(dá)到全年成交量的最高峰； 10年隨著政策的影響也有較大起伏； 城西板塊對(duì)全市的成交貢獻(xiàn)作用較為明顯， 09年至今城西的成交量占全市比重達(dá)到 %，占城區(qū)的成交比重達(dá)到 %；城西板塊內(nèi)需求表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對(duì)較高，達(dá)到了 %。 [商業(yè)街市場(chǎng)空間及四大商業(yè)集群之間的關(guān)系分析 —— 項(xiàng)目總結(jié)建議 ] 城市整體住宅市場(chǎng)分布格局 目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)以地域劃分基本可劃分為城區(qū)市場(chǎng)和鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)，其中城區(qū)市場(chǎng)包括城東、城西、城南、城北、城中五個(gè)板塊，鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)包括臨港新城板塊、華士 周莊板塊、青陽 霞客板塊、長涇 祝塘板塊。 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時(shí)間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 江陰中高端百貨商場(chǎng)，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū) 百貨市場(chǎng)分析 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 百貨市場(chǎng)集中老城區(qū) ] 江陰主要賣場(chǎng)的經(jīng)營面積集中 2023年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當(dāng)成熟。 88% 12% 30% 23% 20% 15% 12% 客戶分析 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 商業(yè)投資氛圍濃 ] ? 商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場(chǎng)，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場(chǎng)等。 商業(yè)市場(chǎng)整體成交走勢(shì) [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 商業(yè)市場(chǎng)庫存量日趨平穩(wěn) 江陰 環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構(gòu)不成系統(tǒng)商業(yè)中心。所以差異不大。 五星級(jí)酒店 四星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 無品牌酒店 高端 中高端 中端 低端 中高端酒店（ 4星）扎推競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)缺失 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)分析 ] ? 江陰市場(chǎng)中五星級(jí)酒店僅 泓昇苑 一家，四星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，市區(qū)主要有 5家， ? 現(xiàn)行主力市場(chǎng)行情：標(biāo)準(zhǔn)間 400500元。 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] 江陰的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達(dá)，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后， 導(dǎo)致酒店業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型酒店（ 23星）和高端 5星級(jí)酒店兩部分市場(chǎng)的缺失。無論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質(zhì)程度， 是未來樓市發(fā)展的趨勢(shì)之一，但目前并不成熟 我們建議項(xiàng)目的普通高層物業(yè)不求標(biāo)新立異，仍跟隨市場(chǎng)的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配臵，不建議采用長晟豪生、戴斯類似的豪華五星級(jí)裝修。 精裝修與毛胚物業(yè)對(duì)比 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 未來發(fā)展趨勢(shì) 精裝物業(yè)看法 本項(xiàng)目建議 江陰精裝房的市場(chǎng)需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、單間公寓等面積較小的項(xiàng)目，由于其一般針對(duì)商務(wù)人士、投資客和年輕人等客戶群體，這些人群對(duì)精裝修住宅的接受度高。 [十萬方辦公的市場(chǎng)空間 —— 項(xiàng)目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ 在售項(xiàng)目極少，酒店式公寓市場(chǎng)容量較為有限，整體成交均價(jià)波動(dòng)明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號(hào)、戴斯國際等零星項(xiàng)目在售，整個(gè)市場(chǎng)的體量較少，供應(yīng)量、成交量的波動(dòng)極為明顯， 10年 4月供應(yīng)量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國際共同上市所致； ?酒店式公寓市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導(dǎo)的時(shí)候，均價(jià)拉升極為明顯； 類住宅整體成交 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓容量有限，均價(jià)項(xiàng)目性明顯 ] 酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在 5570平米 從供應(yīng)來看，江陰市場(chǎng)目前酒店式公寓面積跨度集中在 4990平米間，主力戶型的面積多集中在 5570平米內(nèi)；在售項(xiàng)目中僅戴斯國際（ 85套 ）、總部壹號(hào)（ 126套 ）會(huì)有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項(xiàng)目平層戶型基本一致； 類住宅供應(yīng)面積分布 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓戶型面積集中化 ] 物業(yè)類型 面積段 總部壹號(hào) 長晟豪生環(huán)球公寓 戴斯國際 平層 4050 6 — — 5060 72 256 2 6070 6 47 — 7080 0 — — 8090 0 13 — 挑高 4050 2 — — 5060 24 — 29 6070 3 — — 7080 8 — — 8090 2 — — ?酒店式公寓市場(chǎng)庫存多集中的總部壹號(hào)、長晟豪生環(huán)球公寓內(nèi)， 從面積段來看，兩個(gè)項(xiàng)目庫存的主力均在 5060平米內(nèi) ； ?目前市場(chǎng)中在售的三個(gè)酒店式公寓中，總部壹號(hào)、戴斯國際有部分挑高式公寓，戴斯目前僅剩余 29套房源未售， 總部壹號(hào)由于剛開盤不久，庫存量較大 市場(chǎng)庫存集中在總部壹號(hào)、長晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫存量較大 類住宅庫存結(jié)構(gòu)分析 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓平層庫存量大 ] 城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，已有酒店式公寓項(xiàng)目交付，中心 代表項(xiàng)目：名人國際 目前價(jià)格： —— 未來項(xiàng)目：江南尚城 自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)勢(shì)，靠近江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 代表項(xiàng)目：戴斯國際 目前價(jià)格： 13000元 /平米 未來項(xiàng)目：嘉年華 靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)酒店及酒店式公寓市場(chǎng)將會(huì)得到較好的發(fā)展 代表項(xiàng)目：長晟豪生環(huán)球公寓 目前價(jià)格： 13000元 /平米 未來項(xiàng)目：新長江雅閣 城西 城中 城東 酒店式公寓分布較集中，但項(xiàng)目量較少 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓區(qū)域分布集中 ] 目前江陰酒店式公寓市場(chǎng)正處于發(fā)展期，在售項(xiàng)目較少，但未來有相當(dāng)一批的高品質(zhì)酒店式公寓入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇 起步期 萌芽期 發(fā)展期 2023 2023 2023 本時(shí)期僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項(xiàng)目面市，市場(chǎng)中尚無酒店式公寓的概念 酒店式公寓項(xiàng)目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動(dòng)工預(yù)示著江陰市場(chǎng)酒店式公寓的真正開始 隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)擴(kuò)容難免 類住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓處于發(fā)展中期 ] 江陰目前高端酒店公寓市場(chǎng)仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個(gè)項(xiàng)目在售，均依靠投資回報(bào)來吸引客戶 項(xiàng)目 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 名人國際 產(chǎn)品定位 高端 高端 中端 裝修標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí)裝修 五星級(jí)裝修 精裝修 項(xiàng)目定位 酒店式公寓 酒店式公寓 小戶型公寓 細(xì)分市場(chǎng) 以商務(wù)市場(chǎng)為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報(bào)率穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低） 以商務(wù)市場(chǎng)為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報(bào)率穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低） 商務(wù)市場(chǎng) +普通自?。ㄖ懈叨丝腿海诮幱袠I(yè)務(wù)，一邊自住一般可以投資） 運(yùn)營模式 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 業(yè)主享有所有權(quán)和所有權(quán)； 部分經(jīng)營由戴斯酒店統(tǒng)一管理；有穩(wěn)定投資回報(bào)，部分業(yè)主自行管理 業(yè)主享有所有權(quán)和所有權(quán)； 經(jīng)營由管理公司統(tǒng)一管理； 有穩(wěn)定投資回報(bào) 業(yè)主同時(shí)有使用權(quán)不所有權(quán)； 經(jīng)營上由小業(yè)主各個(gè)單獨(dú)經(jīng)營；租賃市場(chǎng)混亂，投資回報(bào)難以實(shí)現(xiàn) 類住宅產(chǎn)品模式 [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 高端酒店式公寓缺乏 ] 未來 23年市場(chǎng)酒店式公寓項(xiàng)目上市量明顯較大，項(xiàng)目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū) 名稱 區(qū)域 位置 預(yù)計(jì)總建面 開發(fā)商 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 江南尚城 城中 朝陽關(guān)南路東 ,二中操場(chǎng)南側(cè) 14000 忠心江南 2023年 匯智廣場(chǎng) 城東 澄江東路北側(cè)，定山路西側(cè) 80000 江陰城建 2023年 嘉年華商業(yè)廣場(chǎng) 城東 濱江路南側(cè)，香山路西側(cè) 35000 東興三采 2023年 藏品 敔山灣 長山大道東側(cè)，環(huán)湖路北側(cè) 27000 惠澤置業(yè) 2023年 金港福景園 臨港新城 長達(dá)路西，鎮(zhèn)澄路北 20230 福華置業(yè) 2023年 新長江雅閣 城西 普惠路東側(cè)，五星路北側(cè) 25000 長江房產(chǎn) 2023年 海岸城 臨港新城 香江路北，金港路東 50000 海岸投資 2023年 未來市場(chǎng)潛在供應(yīng) [類辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 未來高端酒店式公寓供應(yīng)量大 ] 酒店式公寓市場(chǎng)一般分為服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店三種，江陰市場(chǎng)上服務(wù)式公寓尚未出現(xiàn) 特征 服務(wù)式公寓 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 土地性質(zhì) 住宅 70年 辦公 50年 住宅 70年 辦公 50年 商用 40年 商用