【正文】 絕對主力客群，占比應超過 50%。 新 T臺 由此再根據(jù)我們對本項目的判斷，我們可以得出，我們未來的戶型配比應該在高端典型項目的基礎上相對縮小大戶型比例，而在城區(qū)典型項目的基礎上相對縮減中小面積比例，或者說在原有中小面積戶型上通過面積贈送等手法覆蓋市場空白點 三房戶型的主力地位不應改變，同時隨著政策的改變，有望通過經(jīng)濟型三房的刺激促使原來購買二室戶型的需求轉變?yōu)橐淮涡再徺I三房物業(yè)； 關于二室 關于三室 [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 區(qū)域板塊未來功能、客戶定位 未來城西將會是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長周期； 目前城西板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟，項目相對較少； 目前城西的價格在城市幾大版圖中，屬于價值的低點，未來有較大的成長空間，同時隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房價水平，將對外來人員的導入起到積極的推動作用； 未來 2— 3年內城區(qū)的主要購買人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶為主，看好城西未來發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房價的擠壓，在與其他板塊相同總價的前提下，更加注重戶型的功能性； 隨著萬達廣場品牌開發(fā)商的入駐，加之江陰人對品牌較為追隨，可以遇見未來城區(qū)內將逐漸吸引相對高端的需求來城西臵業(yè) 關于三室 未來外來人口購房比例講增加，二房的需求依舊較大 未來區(qū)域板塊內高端需求將逐漸增加， 因此需要部分大面積戶型來吸引之類高端客戶入駐，同時可作為項目的樓王，提升項目整體檔次 [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] y=f(x1， x2， x3， x4) 注： 要求項目首期亮相，開盤旺銷，繼續(xù)引領區(qū)域板 塊市場； 目標 y， D地塊的產(chǎn)品戶型配比 戶型配比結論推導 *說明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設計中當根據(jù)具體條件進行調整，給予更精確的戶型面積配比數(shù)據(jù) 主力戶型以三房為主，二房次之。商業(yè)中心以傳統(tǒng)百貨為主難以滿足外流需求。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 總計 60以下 % % 8090 % % % 90100 % % % 100110 % % % 110120 % % % 120130 % % % 130144 % % % % 144160 % % % 160180 % % % 180200 % % 200250 % % % 250300 % % % 300400 % % 總計 % % % % % % 城西高層和小高層形態(tài)是主流建筑形態(tài)，價格差距不是很大，洋房價格遠遠高于小高層和高層。加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉勱下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的販銷兩旺局面，將長期拉勱房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 江陰整體市場未來走勢預測 隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，江陰市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結構調整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺 [住宅市場需求空間分析 —— 未來走勢預測 ] 城西住宅項目成交量分析 城中 城南 城東 城西 城北 長涇 祝塘 華士 周莊 臨港新城 青陽 霞客 江陰 09年住宅市場回暖得較早，在 4月份就達到全年成交量的最高峰； 10年隨著政策的影響也有較大起伏； 城西板塊對全市的成交貢獻作用較為明顯， 09年至今城西的成交量占全市比重達到 %，占城區(qū)的成交比重達到 %；城西板塊內需求表現(xiàn)較為強勁。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對較高，達到了 %。 [商業(yè)街市場空間及四大商業(yè)集群之間的關系分析 —— 項目總結建議 ] 城市整體住宅市場分布格局 目前江陰房地產(chǎn)市場以地域劃分基本可劃分為城區(qū)市場和鎮(zhèn)區(qū)市場，其中城區(qū)市場包括城東、城西、城南、城北、城中五個板塊，鎮(zhèn)區(qū)市場包括臨港新城板塊、華士 周莊板塊、青陽 霞客板塊、長涇 祝塘板塊。 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū) 百貨市場分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 百貨市場集中老城區(qū) ] 江陰主要賣場的經(jīng)營面積集中 2023年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當成熟。 88% 12% 30% 23% 20% 15% 12% 客戶分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)投資氛圍濃 ] ? 商圈內主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。 商業(yè)市場整體成交走勢 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場庫存量日趨平穩(wěn) 江陰 環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構不成系統(tǒng)商業(yè)中心。所以差異不大。 五星級酒店 四星級酒店 經(jīng)濟型酒店 無品牌酒店 高端 中高端 中端 低端 中高端酒店（ 4星）扎推競爭激烈，高端市場與經(jīng)濟型酒店市場缺失 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ? 江陰市場中五星級酒店僅 泓昇苑 一家，四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)主要有 5家， ? 現(xiàn)行主力市場行情：標準間 400500元。 [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] 江陰的城市經(jīng)濟結構比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后， 導致酒店業(yè)結構經(jīng)濟型酒店（ 23星）和高端 5星級酒店兩部分市場的缺失。無論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質程度， 是未來樓市發(fā)展的趨勢之一，但目前并不成熟 我們建議項目的普通高層物業(yè)不求標新立異，仍跟隨市場的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配臵，不建議采用長晟豪生、戴斯類似的豪華五星級裝修。 精裝修與毛胚物業(yè)對比 [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] 市場競爭情況 未來發(fā)展趨勢 精裝物業(yè)看法 本項目建議 江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、單間公寓等面積較小的項目，由于其一般針對商務人士、投資客和年輕人等客戶群體，這些人群對精裝修住宅的接受度高。 [十萬方辦公的市場空間 —— 項目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ 在售項目極少，酒店式公寓市場容量較為有限，整體成交均價波動明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號、戴斯國際等零星項目在售，整個市場的體量較少，供應量、成交量的波動極為明顯， 10年 4月供應量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國際共同上市所致； ?酒店式公寓市場成交均價波動極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導的時候，均價拉升極為明顯； 類住宅整體成交 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓容量有限，均價項目性明顯 ] 酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在 5570平米 從供應來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在 4990平米間，主力戶型的面積多集中在 5570平米內；在售項目中僅戴斯國際（ 85套 ）、總部壹號（ 126套 ）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致； 類住宅供應面積分布 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓戶型面積集中化 ] 物業(yè)類型 面積段 總部壹號 長晟豪生環(huán)球公寓 戴斯國際 平層 4050 6 — — 5060 72 256 2 6070 6 47 — 7080 0 — — 8090 0 13 — 挑高 4050 2 — — 5060 24 — 29 6070 3 — — 7080 8 — — 8090 2 — — ?酒店式公寓市場庫存多集中的總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓內， 從面積段來看，兩個項目庫存的主力均在 5060平米內 ； ?目前市場中在售的三個酒店式公寓中，總部壹號、戴斯國際有部分挑高式公寓，戴斯目前僅剩余 29套房源未售， 總部壹號由于剛開盤不久，庫存量較大 市場庫存集中在總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫存量較大 類住宅庫存結構分析 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓平層庫存量大 ] 城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，已有酒店式公寓項目交付，中心 代表項目：名人國際 目前價格： —— 未來項目：江南尚城 自然環(huán)境相對優(yōu)勢，靠近江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導入 代表項目：戴斯國際 目前價格： 13000元 /平米 未來項目：嘉年華 靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動下，區(qū)域內酒店及酒店式公寓市場將會得到較好的發(fā)展 代表項目：長晟豪生環(huán)球公寓 目前價格： 13000元 /平米 未來項目：新長江雅閣 城西 城中 城東 酒店式公寓分布較集中，但項目量較少 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓區(qū)域分布集中 ] 目前江陰酒店式公寓市場正處于發(fā)展期，在售項目較少，但未來有相當一批的高品質酒店式公寓入市，市場競爭壓力加劇 起步期 萌芽期 發(fā)展期 2023 2023 2023 本時期僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項目面市，市場中尚無酒店式公寓的概念 酒店式公寓項目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動工預示著江陰市場酒店式公寓的真正開始 隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現(xiàn)在消費者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個酒店式公寓市場擴容難免 類住宅市場發(fā)展歷程 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店式公寓處于發(fā)展中期 ] 江陰目前高端酒店公寓市場仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個項目在售，均依靠投資回報來吸引客戶 項目 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 名人國際 產(chǎn)品定位 高端 高端 中端 裝修標準 五星級裝修 五星級裝修 精裝修 項目定位 酒店式公寓 酒店式公寓 小戶型公寓 細分市場 以商務市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報率穩(wěn)定，投資風險系數(shù)相對較低） 以商務市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報率穩(wěn)定，投資風險系數(shù)相對較低） 商務市場 +普通自?。ㄖ懈叨丝腿?，在江陰有業(yè)務，一邊自住一般可以投資） 運營模式 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè) 業(yè)主享有所有權和所有權； 部分經(jīng)營由戴斯酒店統(tǒng)一管理；有穩(wěn)定投資回報，部分業(yè)主自行管理 業(yè)主享有所有權和所有權； 經(jīng)營由管理公司統(tǒng)一管理； 有穩(wěn)定投資回報 業(yè)主同時有使用權不所有權； 經(jīng)營上由小業(yè)主各個單獨經(jīng)營；租賃市場混亂，投資回報難以實現(xiàn) 類住宅產(chǎn)品模式 [類辦公市場需求空間分析 —— 高端酒店式公寓缺乏 ] 未來 23年市場酒店式公寓項目上市量明顯較大，項目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū) 名稱 區(qū)域 位置 預計總建面 開發(fā)商 預計入市時間 江南尚城 城中 朝陽關南路東 ,二中操場南側 14000 忠心江南 2023年 匯智廣場 城東 澄江東路北側，定山路西側 80000 江陰城建 2023年 嘉年華商業(yè)廣場 城東 濱江路南側，香山路西側 35000 東興三采 2023年 藏品 敔山灣 長山大道東側，環(huán)湖路北側 27000 惠澤置業(yè) 2023年 金港福景園 臨港新城 長達路西，鎮(zhèn)澄路北 20230 福華置業(yè) 2023年 新長江雅閣 城西 普惠路東側，五星路北側 25000 長江房產(chǎn) 2023年 海岸城 臨港新城 香江路北，金港路東 50000 海岸投資 2023年 未來市場潛在供應 [類辦公市場需求空間分析 —— 未來高端酒店式公寓供應量大 ] 酒店式公寓市場一般分為服務式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店三種，江陰市場上服務式公寓尚未出現(xiàn) 特征 服務式公寓 酒店式公寓 產(chǎn)權式酒店 土地性質 住宅 70年 辦公 50年 住宅 70年 辦公 50年 商用 40年 商用