【正文】 Document number 報(bào)告結(jié)構(gòu) 立題基準(zhǔn)：項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 項(xiàng)目破題：定位核心問(wèn)題界定 項(xiàng)目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 客戶對(duì)接： 客戶定位策略研判 定型標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目整體定位確立 Document number 立題基準(zhǔn)：項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 萬(wàn)達(dá)出售、持有物業(yè)模式分析 項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 項(xiàng)目物業(yè)選型及定位的盈利模式基點(diǎn) 本項(xiàng)目在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)梯度中屬于需要快速回籠資金的中大型項(xiàng)目。 規(guī)劃用地面積 總建筑面積 其中 地上總建筑面積 地下總建筑面積 其中 住宅總建筑面積 商辦總建筑面積 容積率 建筑密度 % ?，規(guī)劃分為住宅、商業(yè)兩大組團(tuán)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū) 三大類辦公單體 室內(nèi)步行街 室外金街 住宅底商 住宅 三塊商業(yè)中心集群 整體物業(yè)選型及定位基點(diǎn)是考慮短期投入，快速產(chǎn)出的物業(yè)產(chǎn)品。 Document number 項(xiàng)目破題：定位核心問(wèn)題確定 三大類銷售物業(yè)核心問(wèn)題分析 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內(nèi) /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團(tuán)） 一大類持有物業(yè)核心問(wèn)題分析 ?商業(yè)中心（三個(gè)商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開(kāi)發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤(pán)、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬(wàn)方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ [核心課題界定 —— 持有物業(yè) ] 待開(kāi)發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤(pán)、少商業(yè)持有、大量去化 ?三塊商業(yè)中心集群 ： D1 商業(yè)中心的萬(wàn)達(dá)模式總結(jié)？ D2 江陰商業(yè)中心市場(chǎng)空間及定位需求研判？ D3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？ Document number 項(xiàng)目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 三大類銷售物業(yè)選型研判 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內(nèi) /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團(tuán)） 一大類持有物業(yè)選型研判 ?商業(yè)中心（三個(gè)商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開(kāi)發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤(pán)、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬(wàn)方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 供應(yīng)明顯增大，需求緩慢上升 ] 20232023年 20232023年 20232023年 ? 09年至今辦公供應(yīng)量明顯放大， 09年至今辦公成交量?jī)H為 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 10年 9月市場(chǎng)成交明顯放量，主要是新中心成交拉升； ? 0708年市場(chǎng)成交雖有所放大，但市場(chǎng)容量仍較小，市場(chǎng)辦公項(xiàng)目由市中心開(kāi)始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展； ? 20232023年江陰辦公市場(chǎng)年均成交不足 方，成交均價(jià)亦低于6000元，市場(chǎng)正處于緩慢起步階段； 辦公市場(chǎng)整體成交走勢(shì) 辦公市場(chǎng)目前庫(kù)存量偏大，去化周期較長(zhǎng) ? 10年 6月江陰辦公市場(chǎng)容量明顯較小，市場(chǎng)庫(kù)存量不超過(guò) 2萬(wàn)平米，受此作用，市場(chǎng)庫(kù)存去化周期亦較低，基本在 10個(gè)月以下； ? 10年 6月后隨著新中心、總部壹號(hào)等項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)庫(kù)存上漲極為明顯，存貨去化周期最高飆至 112個(gè)月，截至目前， 辦公市場(chǎng)庫(kù)存去化周期亦在 21個(gè)月左右，市場(chǎng)庫(kù)存壓力依舊較大 。 辦公市場(chǎng)存量分析 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 未來(lái)辦公市場(chǎng)空間稀薄 ] 08年至今成交土地中尚有 15幅含辦公用地未入市，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇 名稱 位置 用地性質(zhì) 總占地 商辦占地 容積率 出讓時(shí)間 拿地企業(yè) 2023C21 水岸新都東、新華路南、東外環(huán)路西側(cè) 商辦住宅 12628 3350 3 江陰總部經(jīng)濟(jì)園開(kāi) 發(fā)投資 6750 4000 12695 8966 2023C32 萬(wàn)港路東側(cè)、珠江路南側(cè)、長(zhǎng)達(dá)路西側(cè) 商辦住宅 44767 19588 國(guó)瑞置業(yè) 2023C33 萬(wàn)港路東側(cè)、浦江路南側(cè)、長(zhǎng)達(dá)路西側(cè) 商辦住宅 23410 12376 中昊置業(yè) 2023C60 東外環(huán)路東、濱江東路南 商辦 32510 32510 5 海瀾投資 新長(zhǎng)江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路北側(cè) 斴館業(yè)商辦住宅 78303 61636 3 新長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 金港福景園 萬(wàn)港路東側(cè)、長(zhǎng)達(dá)路西側(cè)、鎮(zhèn)澄路北側(cè) 商住辦公 48771 29263 福華置業(yè) 凱悅國(guó)際 青果路東、環(huán)城北路南 辦公 14829 14829 地上丌大亍 新星地產(chǎn) 2023C42(B2) 水岸新都東、名賢路南、東外環(huán)路西、人民東路北側(cè) 斴館業(yè)商辦 32739 32739 佳兆業(yè) 2023C44 春申路南、鰣魚(yú)港西側(cè) 商辦 8080 8080 地上丌大亍 忠心江南 海岸城 臨港新城華港路東側(cè)、長(zhǎng)達(dá)路西側(cè)、珠江路北側(cè) 商辦住宅 32410 28750 4 海岸投資 豪布斯卡 天華軸線東、天平路南、香山路西、長(zhǎng)江路北側(cè) 商辦住宅 22646 13646 3 興盛實(shí)業(yè) 2023C98 天華軸線東、長(zhǎng)江路南、香山路西側(cè) 商辦 20985 20985 4 江陰藍(lán)天 浦江 23號(hào) 萬(wàn)港路東側(cè) .浦江路南側(cè) .金港路西側(cè) .錢(qián)江路北側(cè) 辦公住宅 26774 8024 融科置業(yè) 2023C28 檢察院東側(cè)、鳳凰路西側(cè)、文化東路北側(cè) 公共交通商辦 12038 地上丌大亍 2 順嘉置業(yè) 未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng) [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)增大 ] 制造業(yè)、貿(mào)易、物流、裝修設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)及信息咨詢業(yè)是目前寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)主力客戶 海瀾國(guó)際大廈 入住業(yè)態(tài)以國(guó)際貿(mào)易、化工為主 江蘇航吉國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司 （ 12C） 海瀾國(guó)際貿(mào)易有限公司（ 21樓） 江陰海瀾嘉燁國(guó)際貿(mào)易有限公司（ 19樓） 捷晟進(jìn)出口有限公司（ 18C） 江陰東鵬化工有限公司（ 6F） 江陰市金橋化工有限公司（ 10樓） 江蘇天水雅居餐飲管理有限公司（ 6F） 江蘇遠(yuǎn)東快鹿物流有限公司江陰分公司 （ 6AB） 江陰瀚房貿(mào)易有限公司（ 7G） 國(guó)際商務(wù)中心 入住業(yè)態(tài)以機(jī)械、貿(mào)易為主 上海法爾勝達(dá)羅進(jìn)出口有限公司 （ 1706室） 雙華鉆石工具廠（ 1602室） 江陰聯(lián)光控制系統(tǒng)有限公司（ 1709室） 金蝶軟件有限公司（ 1502室） 江陰托利稱重設(shè)備有限公司（ 1106室） 信拓貿(mào)易有限公司 （ 1508室） 江陰嘉祥貿(mào)易有限公司 （ 605室） 澤達(dá)化工商貿(mào)有限公司 （ 1809室） 海瀾永晟進(jìn)出口有限公司 （ 1407室） 名都國(guó)際 入住業(yè)態(tài)以貿(mào)易為主 江蘇中燃油品儲(chǔ)運(yùn)有限公司（ 20232023） 奧登貿(mào)易有限公司（ 1507） 宇通對(duì)外合作咨詢有限公司（ 905） 江陰東禾國(guó)貿(mào)有限公司（ 1602） 上海創(chuàng)僑進(jìn)出口有限公司江陰分公司 （ 1209） 泓昇苑（鴻昇商務(wù)樓） 入住業(yè)態(tài)以房地產(chǎn)為主 江陰嘉運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （ 11樓） 江陰市泰昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（ 19B） 府順工程技術(shù)有限公司（ 12G） 江陰鴻佳臵業(yè)有限公司（ 10樓） 入駐公司分析 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 江陰辦公客戶分析 ] 辦公目標(biāo)客戶由三個(gè)層面組成，即投資客群、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、終極消費(fèi)客群 偶得客群 游離客群 重點(diǎn)客群 核心客群 周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務(wù)往來(lái)的中、小型企業(yè) 項(xiàng)目周邊公司、生產(chǎn)廠； 大型企業(yè)總部； 工商局注冊(cè)登記的中小型企業(yè)，各地商會(huì)、工商聯(lián)合會(huì) 全市現(xiàn)有辦公樓租用客戶；廣告公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、外地辦事機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、金融、教育等服務(wù)類機(jī)構(gòu)；軟件設(shè)計(jì)企業(yè)、動(dòng)畫(huà)企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)； 經(jīng) 營(yíng) 客 群 核心客群 重點(diǎn)客群 游離客群 偶得客群 客戶分析 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 江陰辦公客戶分析 ] 辦公借鑒個(gè)案小結(jié) ?主流項(xiàng)目均采用工建化的外立面以打造現(xiàn)代氣息 ?部分產(chǎn)品通過(guò)厚板樓的方式提供較大面積的產(chǎn)品， 主力產(chǎn)品仍停留在60~80平米左右 ?智能化及物業(yè)已達(dá)到較高水平， 部分項(xiàng)目已開(kāi)始提供全裝修產(chǎn)品 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 江陰借鑒案例小結(jié) ] 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求 寫(xiě)字樓與住宅倒掛 開(kāi)發(fā)重硬件輕軟件 投資者與使用者 一方面大面積的已建寫(xiě)字樓空臵，另一方面寫(xiě)字樓供給總量不斷增加。特別是2023— 2023年期間將有大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目面市，給市場(chǎng)更大的去化壓力 。 住宅市場(chǎng)價(jià)格的堅(jiān)挺和不斷攀升，使大量的投資者更傾向于投資住宅項(xiàng)目，加上江陰市 第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)比例過(guò)小，導(dǎo)致集中式辦公樓的總需求不足。 寫(xiě)字樓的營(yíng)銷尚處在初級(jí)階段，對(duì)大成本投入的硬件建設(shè)比較重視，但對(duì)于輕成本高回報(bào)的 軟件建設(shè)（如品牌、服務(wù)、增值方案等）相當(dāng)忽視。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果顯示絕大多數(shù)中小型公司愿意租賃精裝修的辦公室，而不愿意自行裝修或自行購(gòu)買辦公室。主要原因是大量的首付款影響了公司經(jīng)營(yíng)資金的流動(dòng)性。 投資者和使用者市場(chǎng)是兩個(gè)區(qū)別較大的市場(chǎng)。 辦公市場(chǎng)小結(jié) [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 江陰辦公市場(chǎng)小結(jié) ] 城中 城東 城西 概述：商業(yè)商務(wù)金融文化中心，寫(xiě)字樓最為集中，租金 /售價(jià)較高，寫(xiě)字樓品質(zhì)普遍不高； 代表項(xiàng)目：聯(lián)合大廈、嘉福豪庭 、新百業(yè)廣場(chǎng) 城中 城東 城西 江陰辦公項(xiàng)目多集中在城中、城東，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質(zhì)的辦公項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展 概述：江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)催生了本區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，區(qū)域新建辦公項(xiàng)目品質(zhì)均比較高； 代表項(xiàng)目：海瀾國(guó)貿(mào)大廈、新中心 概述：區(qū)域尚無(wú)較好品質(zhì)寫(xiě)字樓，以商住樓代替，未來(lái)區(qū)域高品質(zhì)寫(xiě)字樓將會(huì)不斷涌現(xiàn)； 代表項(xiàng)目：總部壹號(hào)、匯鑫大廈 相對(duì)成熟期 上升期 尚處于初期 辦公市場(chǎng)分布格局 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 區(qū)域發(fā)展處于起步階段 ] 江陰已經(jīng)入駐寫(xiě)字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在 1元 /平米 /天 名稱 區(qū)域 位置 主力面積 裝修情況 總戶數(shù) 物業(yè)費(fèi) 租金 聯(lián)合大廈 城中 人民中路、虹橋南路交匯處 106135 精裝 79 匯鑫大廈 城西 通江路西法爾勝鋼繩廠以南 175270 毛坯 110 匯豐大廈 城東 澄江南路、砂山路西 178238 毛坯 128 名都國(guó)際大廈 城東 長(zhǎng)江路 218號(hào) 150230 精裝 158 1 國(guó)際商務(wù)中心 城東 大橋一村北面，長(zhǎng)江路南面 90220 毛坯 128 天福世紀(jì)廣場(chǎng) 城東 澄江路南、東外環(huán)路西 150200 毛坯 125 1 箐英薈 城中 虹橋南路和環(huán)城南路的交界處 140220 毛坯 158 泓昇苑 城中 人民中路 289號(hào) 150300 精裝 130 海瀾國(guó)貿(mào)大廈 城東 澄江中路 118號(hào) 200300 精裝 185 入駐辦公項(xiàng)目概況 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 區(qū)域入住及租金情況較低 ] ? 09年至今城西市場(chǎng)中僅總部壹號(hào)一個(gè)辦公項(xiàng)目在售，該項(xiàng)目 8月底開(kāi)盤(pán)后僅僅成交 ，去化率明顯偏低； ? 從總部壹號(hào)開(kāi)盤(pán)三月來(lái)的成交均價(jià)看，價(jià)格基本保持在 65007000元間，而同期城西高層物業(yè)的成交均價(jià)亦在此區(qū)間內(nèi)，辦公物業(yè)與高層物業(yè)間并不存在明顯的溢價(jià)率； 10年城東辦公項(xiàng)目是市場(chǎng)的主力，依舊占據(jù)市場(chǎng)份額的半壁江山，城中目前無(wú)較高品質(zhì)辦公出售，城西市場(chǎng)份額僅占到 12%，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質(zhì)的辦公項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展 城西辦公目前市場(chǎng)占有率明顯較低，同區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)與高層物業(yè)價(jià)格無(wú)明顯落差 城西成交體量分析 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 區(qū)域市場(chǎng)占有率低，價(jià)格與住宅形成倒掛 ] 江陰企業(yè)通常有在城市核心地段扎堆的習(xí)慣，加上東部開(kāi)發(fā)的城市客廳概念逐漸成型，很多企業(yè)將東部的辦公物業(yè)作為自己在核心地段以外的第二選擇。本項(xiàng)目所在位臵屬于新興的城市次中心，但城西的開(kāi)發(fā)進(jìn)度相對(duì)遲緩。雖然城西目前被重點(diǎn)定位于第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融等），但辦公類產(chǎn)品的消化將極大程度上依