【正文】 式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方 面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題： ? 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 產(chǎn)品價(jià)格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。 本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)研究階段 只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題” 只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場(chǎng)特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案 只有真正懂策劃的人，才能站在項(xiàng)目全程的高度，設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對(duì)性強(qiáng)的研究方案 只有真正懂策劃的人，才能在實(shí)際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析 用策劃的頭腦思考市場(chǎng)研究 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 1. 易居中國項(xiàng)目前期研展的三個(gè)階段 可 行 性研 究?jī)r(jià) 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案市 場(chǎng) 研 究市 場(chǎng) 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場(chǎng)研究 第三階段 項(xiàng)目定位 第四階段 市場(chǎng)推廣 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2. 易居中國項(xiàng)目前期研展報(bào)告的撰寫要點(diǎn) . 宏觀市場(chǎng)部分 . 區(qū)域 /競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 . 項(xiàng)目定位建議 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。分析區(qū)域市場(chǎng) 上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，為 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。 通過上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ?銷售分析 商品房在銷售時(shí)一般分為導(dǎo)入期 、 強(qiáng)銷期以及持銷期 三個(gè)階段 ， 各個(gè)階段的銷售率是有很大差異的 。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：樣本項(xiàng)目客群特征 項(xiàng)目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目客戶定位 投資回報(bào)分析 產(chǎn)品組合 樓體類型 房型面積 市場(chǎng)定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 特征屬性 百分比 2235歲（ 2230歲） %（ %） 上海本地人 % 大專以上學(xué)歷（本科以上學(xué)歷） %（ %） 職業(yè)：公司職員 % 管理人員 % 專業(yè)技術(shù)人員 % 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） % 出行主要交通工具：公交車、助動(dòng) /自行車、地鐵 % 擁有自己的住房 % 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 % 目前工作區(qū)域：徐匯、長(zhǎng)寧、閔行、松江 % 高接受群體特征 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 定價(jià)原則 上市價(jià)格 現(xiàn)實(shí)價(jià)格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場(chǎng)比較原則 價(jià)格影響因素分析 定價(jià)方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 市場(chǎng)因素調(diào)整 。 序號(hào) 工程類別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進(jìn)口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進(jìn)口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級(jí)會(huì)所 10 商業(yè) 多層一般商場(chǎng) 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場(chǎng) 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場(chǎng) 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級(jí) 高層旅館 33003700 ?無星級(jí) 國際三星級(jí)酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級(jí)酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級(jí)酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。預(yù)測(cè)未來價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià) /租金。 接下來是案例分享部分 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，消除開發(fā)商的疑問。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場(chǎng)銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 3. 離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 細(xì)節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場(chǎng)配備兩部自動(dòng)感應(yīng)手扶電梯方便業(yè)主上下 。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 有實(shí)力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 深圳某高級(jí)公寓的項(xiàng)目定位 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 三 前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ?