【正文】 解決供應市場“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結論。 在對項目所在的區(qū)域進行市場分析前，首先分析項目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項目自身情況及可借用的周邊配套設施，然 后再揭示整個區(qū)域市場的情況。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設定調查范圍（同區(qū)位、同價格、同類型）。 根據(jù)對樣本項目調研取得詳細的資料，首先從供應、產(chǎn)品、價格、銷售等方 面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題： ? 區(qū)域市場的總體供應量 ? 產(chǎn)品特點 ? 產(chǎn)品價格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對有借鑒意義的項目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設計、項目特色、銷 售策略等方面進行橫向點評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要闡述區(qū)域市場項目分布及規(guī)模特點，分析各檔次的產(chǎn)品的供應結構，哪一檔次產(chǎn)品競爭更為激烈、未來市場的供應量及供應結構等問題。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調研項目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進行分析，使分析結果更加科學；也可根據(jù)項目的開盤時間將新老項目區(qū)分開，結合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 0 P3 10 36 8 4 P4 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項目供應情況 單位： 萬平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 區(qū)域市場提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結合的辦法，對某些關鍵性因素采用適當?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供應市場的情況。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?整體規(guī)劃 ?容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 樣表：樣本項目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 我司在市場調研中會詳細了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設計方面的特點。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項目裝修情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 配套情況 ? 外部配套 物業(yè) 名稱 郵局 銀行 餐飲 娛樂 商業(yè) 體育 場館 幼兒園 中小學 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項目外部配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 區(qū)內配套 區(qū)內配套是對周邊配套的補充，規(guī)模較大項目的區(qū)內配套通 常較齊全。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達部 P5 寬帶 雙路供電 富士達 樣表：樣本項目樓宇配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?車位情況 通過對各項目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項目車位提供情況。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項目物業(yè)管理情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 、價格 在整個區(qū)域市場分析中，價格與銷售是核心。 ? 價格分析 價格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時考慮的主要因素之一，在很多情況下價格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時，價格及銷售也直接關系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。 我們對選定的樣本項目依據(jù)不同的銷售價格段和不同的分布區(qū)域進行分組，通過分析各組別的價格特征，從推導出價格的區(qū)域認可度。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 并且 由于銷售率本身就是一個不斷變化的動態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學合理的表示各項目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項目按開盤時間段進行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 樣表：項目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬平方米 ) 在售面積 (萬平方米 ) 銷售均價 (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬平米 ) 均價 (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500 100 4 P4 10 5718 70 5 P5 8100 50 樣表：項目加權銷售速度表 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要針對選擇項目的報紙廣告發(fā)布情況，我們試圖解決如下問題： ?項目價格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點 樣表：樣本項目廣告發(fā)布情況 項目 頻次 最早 最晚 時間 密度 (次 /月 ) 費用 (元 ) 月均廣告費 （元 /月） P1 82 0113 021016 651 7,287,170 335814 P2 12 02418 021017 182 841,070 138638 P3 40 01316 021031 594 3,833,920 193632 P4 12 01118 01102 257 1,207,990 141011 P5 12 02529 021016 140 1,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 區(qū)域樓盤準備賣給誰？誰在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購房者的需要？ —— 這就是本部分所要解決的問題。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問題?？腿悍治龅臄?shù)據(jù)來源： ? 易居代理項目客戶數(shù)據(jù)庫 ? 在售項目數(shù)據(jù)庫 ? 區(qū)域市場項目調研所獲數(shù)據(jù) ? 易居需求調研數(shù)據(jù)庫。在您