【正文】 區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。與2002年相比還算不錯(cuò)。鑒于此，下面我們將就溧陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬(wàn)元?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠5萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。其中外商投資項(xiàng)目46個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目31家，實(shí)際利用外資7309萬(wàn)美元?！?就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的2040%之間。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500萬(wàn)年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。處于北緯31176。行政區(qū)劃：溧陽(yáng)古稱平陵, 秦建縣制,至今已有2200多年歷史。溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的AAAA級(jí)國(guó)家旅游區(qū)——天目湖旅游度假區(qū)。%，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯?！?目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，%。● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)?！?，%。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金?！?中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 城市建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠(yuǎn)期（2020）人均住房使用面積（㎡/人）202530人均道路面積（㎡/人）人均公共綠地（㎡/人）人均年生活用電量（度）328845606000城市燃?xì)馄占奥剩?）8095100人均綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服務(wù)面積普及率（%）6080100污水集中處理率（%）506080 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo)城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）總面積（ha）人均用地（㎡/人）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ha）人均建設(shè)用地（㎡/人）總面積）（ha）城區(qū)147953119150綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，較2002年增長(zhǎng)3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點(diǎn)。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在2500—2600元/平方米左右。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú)設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。地面條件不平整，整體呈西低東高，；北底南高。161。 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 本案南側(cè)大營(yíng)巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 目前項(xiàng)目?jī)H大營(yíng)巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。一、建筑風(fēng)格根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽(yáng)市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場(chǎng)上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對(duì)路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，打造溧陽(yáng)市場(chǎng)上少有的高檔美式主題社區(qū)。建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。自由的開窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營(yíng)造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。別墅：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長(zhǎng)。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設(shè)：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。216。實(shí)例區(qū)域價(jià)格100% 個(gè)別因素修正=對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格247。 在具體核算定價(jià)過(guò)程中，我們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對(duì)象，如天目國(guó)際村、龍泉山莊、嘉豐具體定價(jià)方法216。如何把客源吸引并且成功的促使其購(gòu)買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。多層：多層產(chǎn)品是目前溧陽(yáng)市場(chǎng)占有量最大的產(chǎn)品，市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。景 觀：高端競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽(yáng)市場(chǎng)上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中主要訴求之一。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)相當(dāng)大阻力。 項(xiàng)目東面未來(lái)將規(guī)劃交通橋一座，便于項(xiàng)目與東城區(qū)連通。 大營(yíng)巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過(guò)多。 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。161。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況——項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線—南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。月?？驮礌顩r目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。因此我項(xiàng)目高層7層以下部分去化問(wèn)題應(yīng)深思。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬(wàn)平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá)5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。新城溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準(zhǔn)現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價(jià)：26802005底7301845南大街廣場(chǎng)武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價(jià)：34002005底7288188合計(jì)1086900961690499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)