【正文】 進(jìn)行封閉管理。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑 物，但地面條件不平整。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭 整體開發(fā)水平較高， 價位偏高。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98 年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對比成都 2000 年遞增 10%)， 說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。 上述組團(tuán)中，高新起步區(qū)組團(tuán)及棕樹組團(tuán)目前已基本形成。規(guī)劃 的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個重要的片區(qū)。 人口就業(yè)目標(biāo)： 人口自然增長率控制在 4‰ 以內(nèi)， 2020 年全市總?cè)丝诳刂圃?1070 萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi) 。 2000年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資 129億元，比上年增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以 “ 四時花不斷，八節(jié)佳果香 ” 著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等 20 余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達(dá) 2 億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。 國內(nèi)生產(chǎn)總值 —— 02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2000億元0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %增長率 ? 社會消費(fèi)品零售總額 成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首 。 四川成都出口加工區(qū) 該區(qū)是 2000 年 4 月 27日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批 15 個出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級出口加工區(qū)。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團(tuán)等知名三資企業(yè)。工業(yè)區(qū)距市區(qū) 10 千米。 西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國首家由海峽兩岸共同投資 ,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。建成日供水25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家，過千萬元的企業(yè) 80 家。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。 有國家級的開發(fā)區(qū) 3 個，省級開發(fā)區(qū) 5 個，都已形成規(guī)模 。特別是 九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 30 頁 房地產(chǎn)前期策劃建議書 調(diào)查目的 ： 針對項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 2001 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長 %，提前實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。 2001 年實(shí)際利用外資 億元 ，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。社會保障體系健全，各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。日輸天然氣 30 萬立方米 。借鑒臺灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) ,以臺商 (外商 )投資為主，按國際 II 類工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 ,規(guī)劃面積 6 平方千米。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機(jī)場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45 千米 ,南北寬 4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千米，起步區(qū) 4 平方千米。全區(qū)規(guī)劃面積 18 平方千米 ,現(xiàn)已完成開發(fā)面積 6 平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個功能小區(qū)，并以電子、機(jī)械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點(diǎn)。 2000 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 萬美元。 2001 年 6 月 22 日正式驗(yàn)收合格、封關(guān)運(yùn)行。 2000 年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，比上年增長 %；私營經(jīng)濟(jì)零售額為 億元，比上年增加 %；外商和港澳臺商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保 持快速增長，零售額完成 億元，比上年增加 %。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特 別利于桃樹生長，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹 10萬余畝，數(shù)百萬株， 是全國唯一的 “ 中國水蜜桃之鄉(xiāng) ” 。其中住宅投資升幅較大，全年完成 89億元，比上年增長 60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的 70%左右，較上年上升 3%以 上，商品房銷售面積為 380 萬平方米左右，比 1999 年增長 %；商品房銷售額 億元，其中住宅銷售 億元。 城市建設(shè)目標(biāo)： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； 龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地； 同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。在功能上，除棕樹組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。 城市居民人均收入及支出情況 —— 02000400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 2000可支配收入 消費(fèi)性支出 消費(fèi)者個性特征分析 ? 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。這時期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實(shí)見證。 開發(fā)主題名目繁多 —— ? 成都市目前的開發(fā)主題分類 目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個性型。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用 成都市民印 成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老 總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)本節(jié)分析小結(jié) —— 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 30 頁 象 的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大 的所在，代表著新居住的較高層次 自然條件 自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等 自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格 未來發(fā)展空間 城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好 代表樓盤 萬 科城市花園 中海名城、錦官新城 城東的優(yōu)勢所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面） ? 商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大； ? 居住休閑功能的定位形象更好； ? 旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢 城東、城南的崛起： 政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。 外來大象的足音： 深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 30 頁 —— 在最終確定項(xiàng)目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容 ，平衡各個因素選擇最佳方案。同時，項(xiàng)目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。能夠與本項(xiàng)目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。 客戶定位： 第一圈層客戶： 也是項(xiàng)目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。 會議中心客戶： 經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點(diǎn)處理。開會的同時也是度假、放松的時機(jī)。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動客戶。 旅游物業(yè)： 本項(xiàng)目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。 5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價 格優(yōu)勢。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時，多個大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。 市場條件： 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住 形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富 人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景 點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少 商務(wù)配套 四星級酒店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢明顯； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 總結(jié) 城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城 東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 無個性住宅 追風(fēng)（ esp 歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購買者 ) (中收入階 層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開發(fā)主題情況 ? 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法， 開發(fā)主題也基本流于兩類 —— 以舶來品為主題（如中海名城的歐洲