【正文】 承傳 ！ 陽光假日 —— 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山莊 —— 美式莊園、生命綠卡！ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 30 頁 市場調(diào)查分析結(jié)論 ? 成都近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的 需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 30 頁 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏； ? 項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項(xiàng)目位置需時(shí)僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會； ? 項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導(dǎo) ，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重 視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團(tuán)” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)； ? 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭； ? 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域 交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 定位思考 —— 本項(xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項(xiàng)目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項(xiàng)目的發(fā)展。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。 會議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利 于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。通過上述兩個(gè)階段的營銷，項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實(shí)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時(shí)項(xiàng)目品牌價(jià)值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。 項(xiàng)目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛唵巫∷?，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。 定位分解 功能定位： 本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個(gè)發(fā)展方向。另外尚有一些待開發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場中突圍。 地 塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點(diǎn)較多； ? 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地 塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。 消費(fèi)者接受能力強(qiáng) —— 由于近幾年 商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開放、易于接受新事物 的個(gè)性。 成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門敞戶擺在天光底下來享受； ? 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過日子。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明 顯提高，財(cái)政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。因此成都市對外開放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國家級開發(fā)區(qū) 3 個(gè)，省級開發(fā)區(qū) 2 個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模， 2000 年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 172 個(gè)，實(shí)際利用外資 億 元，比上年增長 16%，年末 全市外商投資企業(yè)達(dá)到 2562 家 。區(qū)內(nèi)設(shè)有 3 個(gè)國家級高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：中國西部軟件園、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。 1 萬門程控電話已開通；建成日供氣 10 萬立方米的天 然氣配氣站 1 座； ,建成總裝機(jī)能力達(dá) 萬門程控電話交換機(jī) ,新建 20～ 40 米高等級道路 9 條計(jì) 15 公里 ,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成 ,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 30 頁 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目 ,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川 該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積 47 平方千米 ,人口 20 萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機(jī)場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積 166 萬平方米，竣工面積 78 萬平方米，水 、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗 目標(biāo)，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，到 2020 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國際機(jī)場 30 千米。完成了供氣 20萬立方米的設(shè)計(jì)工作 ,已實(shí)現(xiàn)首期供氣 2 萬立方米 /日。開發(fā)區(qū)內(nèi)有 8 條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。到 2020 年，該區(qū)力爭吸引外資 10 億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到 15 億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際化的基地。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花 “ 一日游 ” 、 “ 二日游 ” 旅游線路。 社會發(fā)展目標(biāo)： 2020 年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的 生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門寺水庫，無污染； ? 地塊處于陽光大道大道沿線 。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。 投資回報(bào)： 各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。 為項(xiàng)目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶 成都市及周邊縣市富有階層 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 30 頁 客戶消費(fèi)特征 ： 客戶 消費(fèi)特征 第一圈層 求 方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 三個(gè)階段、三個(gè)圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢 +價(jià)格優(yōu)勢 +綜合品質(zhì) 價(jià)格 +綜合品質(zhì) +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶 高品質(zhì)社區(qū) +強(qiáng)大的品牌號召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 30 頁 總體上低開高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 “金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格” ，后期通過項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本 項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。 ◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。每年的 35 月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項(xiàng)目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí) 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心