【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 組團(tuán)及棕樹(shù)組團(tuán)目前已基本形成。在功能上，除棕樹(shù)組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。城市總體規(guī)劃 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 30 頁(yè) 確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。 主要項(xiàng)目 —— 國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 火車(chē)南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住 區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —— 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開(kāi)發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí) 20 分鐘車(chē)程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)！ 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 30 頁(yè) 成都市居民收入及個(gè)性特征分析 城市居民收入及消費(fèi)情況 2000 年成都市職工平均年工資為 8925 元比上年增長(zhǎng) %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長(zhǎng) %。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來(lái)了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。 城市居民人均收入及支出情況 —— 02000400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 2000可支配收入 消費(fèi)性支出 消費(fèi)者個(gè)性特征分析 ? 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無(wú)疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。 一 般嗜茶成癮的成都人，早上起來(lái)頭件事，不是吃飯，而是喝茶； ? 尋常人家，總愛(ài)把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說(shuō)地邊吃邊擺龍門(mén)陣，一副旁若無(wú)人自得其樂(lè)津津有味的閑適氣派。 成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門(mén)敞戶(hù)擺在天光底下來(lái)享受； ? 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過(guò)日子。而 居家過(guò)日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意； ? 成都人無(wú)論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢(qián)放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢(qián)成富豪而拼掉老命； ? 成都人就生活在龍門(mén)陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣； ? 如果說(shuō)愛(ài)扎 堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國(guó)人的毛病，則 成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類(lèi)拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色； ? 成都的花會(huì)有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛， 借賞花之名大家聚會(huì)游樂(lè)；成都人 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) 喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會(huì)恰恰將這相悖的兩方面融成了一片； ? 成都人、成都文人，對(duì)杜甫草堂確是有很深沉的感情的。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂(lè)休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場(chǎng)景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉 半醒的境界； ? “人活臉，樹(shù)活皮”，這就是成都人心目中做人的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)； 成都人是把面子看得很重，愛(ài)繃， 但一般來(lái)講并無(wú)害人之心； ? 出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時(shí)尚潮流，人山人海里伸長(zhǎng)了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來(lái)就是一個(gè) 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對(duì)鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 整體市場(chǎng)發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都人在近年來(lái)收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài) 環(huán)保和休閑度假游樂(lè)的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！ 城西 —— 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小 城南 —— 富人區(qū)，未來(lái)城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改革開(kāi)發(fā)以后，國(guó)有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也同市場(chǎng)需求相適應(yīng)，使得成都分為四個(gè)個(gè)性化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。這時(shí)期在成都開(kāi)發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實(shí)見(jiàn)證。隨后全國(guó)房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒(méi)有停止，所不同的是由原來(lái)的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。 地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提： 備注：成都深圳為2000年末的數(shù)據(jù)，廣州為1999年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。 對(duì)比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對(duì)值相當(dāng)于深圳 9495 年水平），其全 市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。這對(duì)參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開(kāi)發(fā)很具意義。 成都商品住宅市場(chǎng)處在快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段： 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專(zhuān)以上人數(shù)/ 萬(wàn)人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 30 頁(yè) 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對(duì)比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢(shì)。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對(duì)成熟，其遞增趨勢(shì)逐年減緩 (98 年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對(duì)比成都 2000 年遞增 10%)， 說(shuō)明成都近年商品住宅還處于快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段。 開(kāi)發(fā)主題名目繁多 —— ? 成都市目前的開(kāi)發(fā)主題分類(lèi) 目前成都市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。 分類(lèi) 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱(chēng)或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用 個(gè)性型 不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣(mài)點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題 府河音樂(lè)花園、愛(ài)舍爾花園 實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬 目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說(shuō)是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開(kāi)發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 無(wú)個(gè)性住宅 追風(fēng)（ esp 歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購(gòu)買(mǎi)者 ) (中收入階 層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)主題情況 ? 成都市的外來(lái)發(fā)展商目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開(kāi)發(fā)手法， 開(kāi)發(fā)主題也基本流于兩類(lèi) —— 以舶來(lái)品為主題（如中海名城的歐洲 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 30 頁(yè) 小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬(wàn)科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對(duì)比較大膽，對(duì)歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開(kāi)發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。 消費(fèi)者接受能力強(qiáng) —— 由于近幾年 商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開(kāi)放、易于接受新事物 的個(gè)性。一般市民對(duì)不同的開(kāi)發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣， 消費(fèi)者開(kāi)放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤(pán)形象并存的現(xiàn)象。 無(wú)論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。 片區(qū)市場(chǎng)特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán) 近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開(kāi)始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車(chē)南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。隨著城