【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 30 頁 房地產(chǎn)前期策劃建議書 調(diào)查目的 ： 針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項目發(fā)展背景分析 市場背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場狀況 個盤分析 消費者特征 社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動分析 尋找市場切入 點 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 30 頁 成都市社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會經(jīng)濟 發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展綜述—— 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。 1999 年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機的現(xiàn)代化城市。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 2000 年成都市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū) 人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是 九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。 2001 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長 %，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的::42 調(diào)整為 2001 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。 社會主義市場 經(jīng)濟體制初步建立 ,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市 40 優(yōu)行列。 有國家級的開發(fā)區(qū) 3 個，省級開發(fā)區(qū) 5 個，都已形成規(guī)模 。 2001 年實際利用外資 億元 ，實現(xiàn)進出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界 500 強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達(dá) 60 多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等 9 個國外城市結(jié)為友好城市 ,與國內(nèi) 16 個大中城市建立友好合作關(guān)系。 成都 —— 四川省會 —— 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 —— 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 —— 2300 多年的歷史文化名城 風(fēng)光民俗 —— 獨具魅力的旅游勝地 開放之都 —— 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 30 頁 進入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗 目標(biāo)，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，到 2020 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達(dá)到 38%以上。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1996 年 3 月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會 ， 作為成都市人民政府派出機構(gòu)，行使市級管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作 。 該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積 47 平方千米 ,人口 20 萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類基本建設(shè)項目開工面積 166 萬平方米，竣工面積 78 萬平方米，水 、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)。到 2000年底， 成都高新區(qū)引進各類企業(yè) 3600 多家，注冊資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300 多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強已有 11 家在這里投資興辦獨資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè) 378家，分別占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家，過千萬元的企業(yè) 80 家。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 2000 年 2 月國務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 成為四川省第一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi) ,距市中心 千米。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國際機場 30 千米。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點地進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。建成總長 28 公里 ,寬分別為 50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 。建成日供水25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。日輸天然氣 30 萬立方米 。新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用 ,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融 、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。城市綜合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進區(qū)建設(shè)的條件。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 30 頁 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引進了一批高附加值、高創(chuàng)匯項目 ,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川 雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司 、美國 RBI、澳大利亞的 BHP、北京匯源集團 等。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，共有大型企業(yè) 120 多家 。 2000 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工 業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 1033 萬美元。 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國首家由海峽兩岸共同投資 ,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗 ,以臺商 (外商 )投資為主，按國際 II 類工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 ,規(guī)劃面積 6 平方千米。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。6000 門 5ESS 程控交換機已于 1993 年初開通使用 。日供水 8 萬噸的專用自來水廠設(shè)計已經(jīng)完成 ,首期日 供水 萬噸的工程已建成并投入使用 。完成了供氣 20萬立方米的設(shè)計工作 ,已實現(xiàn)首期供氣 2 萬立方米 /日。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 2001 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 843 萬美元。 西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45 千米 ,南北寬 4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千米，起步區(qū) 4 平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第 一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6 千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國際空港成都雙流國際機場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地 ,具有得天獨厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有 110 千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。 1 萬門程控電話已開通；建成日供氣 10 萬立方米的天 然氣配氣站 1 座； ,建成總裝機能力達(dá) 萬門程控電話交換機 ,新建 20～ 40 米高等級道路 9 條計 15 公里 ,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成 ,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。開發(fā)區(qū)引進了德國拜耳 (四川 )動物保健公司、泰國正大集團等 60 多個外商投資項目 , 形成了以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。 2000年 ,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ,工業(yè)增加值 ,入庫稅收 ,出口 981萬美元。 新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū) 始建于 1985 年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)， 1994年經(jīng) 四川省人民政府批準(zhǔn)列入省級重點開 發(fā)區(qū)。工業(yè)區(qū)距市區(qū) 10 千米。全區(qū)規(guī)劃面積 18 平方千米 ,現(xiàn)已完成開發(fā)面積 6 平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個功能小區(qū)，并以電子、機械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點。現(xiàn)已建成的電子、機械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ,德陽 樂山高等級大 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 30 頁 件路、 成都 綿陽高速公 路、成都市外環(huán)線和國道 108 線穿越開發(fā)區(qū) 。寶雞