【正文】 增的走勢(shì)。 片區(qū)市場(chǎng)特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán) 近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開(kāi)始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。 景觀：主要為 陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 30 頁(yè) 可比性及競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)盤 可比性樓盤 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開(kāi)發(fā)商集體炒作， 低開(kāi)高走 的片區(qū)樓盤開(kāi)發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項(xiàng)目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理 值得本項(xiàng)目參考 上海世紀(jì)公園 —— 對(duì)水體的處理和環(huán)境的營(yíng)造 值得本項(xiàng)目參考 深圳銀湖國(guó)際度假村 —— 國(guó)際會(huì)議中心 的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢(mèng)幻水城 的設(shè)計(jì)及 經(jīng)營(yíng)形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫(kù)，發(fā)展 景觀設(shè)計(jì)和對(duì)水庫(kù)的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬(wàn)科四季花城 —— 大社區(qū)小組團(tuán) 的開(kāi)發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營(yíng)方略 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此開(kāi)始！ 芙蓉古城 —— 很成都“草堂之春”更是在五一前夕的中國(guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。每年的 35 月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開(kāi)會(huì)的游客。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。 ◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過(guò)程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。所以，如果本項(xiàng)目再配上購(gòu)房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。 第三圈層客戶： 即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng) 商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本 項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。如購(gòu)物 中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 成都市及周邊縣市富有階層 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 30 頁(yè) 客戶消費(fèi)特征 ： 客戶 消費(fèi)特征 第一圈層 求 方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位 —— 社區(qū)文化營(yíng)造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 三個(gè)階段、三個(gè)圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢(shì) +價(jià)格優(yōu)勢(shì) +綜合品質(zhì) 價(jià)格 +綜合品質(zhì) +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢(shì)吸引客戶 高品質(zhì)社區(qū) +強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 30 頁(yè) 總體上低開(kāi)高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 “金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格” ，后期通過(guò)項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。 第二圈層客戶： 指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。 為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流，促進(jìn)銷售。 居家休閑物業(yè)： 地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開(kāi)發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。 投資回報(bào)： 各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。 惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強(qiáng)勢(shì)影響 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 30 頁(yè) 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn) 在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。 弊 —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 地塊呈帶狀 U 型分布， 過(guò)長(zhǎng) ； ? 靠近陽(yáng)光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的 生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國(guó)水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門寺水庫(kù)，無(wú)污染； ? 地塊處于陽(yáng)光大道大道沿線 。一般市民對(duì)不同的開(kāi)發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣， 消費(fèi)者開(kāi)放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。而 居家過(guò)日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意； ? 成都人無(wú)論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命； ? 成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣； ? 如果說(shuō)愛(ài)扎 堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國(guó)人的毛病，則 成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色； ? 成都的花會(huì)有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛， 借賞花之名大家聚會(huì)游樂(lè)；成都人 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) 喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會(huì)恰恰將這相悖的兩方面融成了一片； ? 成都人、成都文人，對(duì)杜甫草堂確是有很深沉的感情的。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2020 年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花 “ 一日游 ” 、 “ 二日游 ” 旅游線路。 成都具有 2300 多年的歷史，是首批國(guó)家公布的 24 個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長(zhǎng)江 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 30 頁(yè) 山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市， 2000 年全年接待海外游客 萬(wàn)人次，比 1999 年上升 %。到 2020 年，該區(qū)力爭(zhēng)吸引外資 10 億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到 15 億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的基地。成都高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元 ,完成迪康、興港等 40 千米主干道建設(shè)，建成 110KV 變電站 1 座，開(kāi)通 3 個(gè)程控交換模塊局，鋪設(shè)供水、供氣管網(wǎng) 20 公里、排污管網(wǎng) 12 公里。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有 8 條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國(guó)拜耳 (四川 )動(dòng)物保健公司、泰國(guó)正大集團(tuán)等 60 多個(gè)外商投資項(xiàng)目 , 形成了以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。完成了供氣 20萬(wàn)立方米的設(shè)計(jì)工作 ,已實(shí)現(xiàn)首期供氣 2 萬(wàn)立方米 /日。雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司 、美國(guó) RBI、澳大利亞的 BHP、北京匯源集團(tuán) 等。 開(kāi)發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開(kāi)發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過(guò) ,距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 千米。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)。為此，成都繪制了未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗 目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上，到 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。全方位對(duì)外開(kāi)放格局基本形成，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。 成都 —— 四川省會(huì) —— 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 —— 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 —— 2300 多年的歷史文化名城 風(fēng)光民俗 —— 獨(dú)具魅力的旅游勝地 開(kāi)放之都 —— 西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的大城市 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 30 頁(yè) 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。 該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積 47 平方千米 ,人口 20 萬(wàn)人，緊臨成都火車南站和雙流國(guó)際機(jī)