【正文】 對水體的利用 本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。這些企業(yè)、團體開會及培訓(xùn)機會多 —— 希望為員工謀福利。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以 有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會 議、觀光旅游價值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利用 3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ) —— 尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 30 頁 發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。 ◆ 項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。 項目總體運作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。 地塊條件： 地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越 —— 山水俱備，價值值得深入挖掘。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 30 頁 但 項目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面 ） ? 下風(fēng)向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售價水平偏低。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實用 個性型 不刻意強調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題 府河音樂花園、愛舍爾花園 實用、個性精神的歸屬 目前市場上存在最多的應(yīng)該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實用化”。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。城市總體規(guī)劃 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 30 頁 確定在站南組團形成城市南部副中心。 主要項目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。2020 年城市生活污水處理率達 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達 100%，城市綠地覆蓋率達 30%。 2001 年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。 每年三月，也就是 “ 成都桃花節(jié) ” 期間，滿山遍野的桃花競相綻放， “ 桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實為西川絕景 ” 。全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增加 %。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 兩區(qū)合一 ，實行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 成都高新西開發(fā)區(qū) 2001 年 7 月 16 日成都市正式成 立成都高新西區(qū)管委會。現(xiàn)已建成的電子、機械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第 一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用 ,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融 、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界 500 強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達 60 多家。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的::42 調(diào)整為 2001 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項目發(fā)展背景分析 市場背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場狀況 個盤分析 消費者特征 社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動分析 尋找市場切入 點 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 30 頁 成都市社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會經(jīng)濟 發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展綜述—— 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。 成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市 40 優(yōu)行列。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。有高新技術(shù)企業(yè) 378家，分別占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。建成總長 28 公里 ,寬分別為 50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 。 2000 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工 業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 1033 萬美元。 2001 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 843 萬美元。 新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū) 始建于 1985 年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)， 1994年經(jīng) 四川省人民政府批準列入省級重點開 發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)已建成 100 千伏變電站 2 座 ,擁有 1 座日產(chǎn)水 5 萬噸的水廠 ,建有二級配氣站 1 座 ,三級配氣站 2 座。2001 年，成都高新西區(qū)共引進項目 70 個，其中電子信息 50 個（如中國西部軟件園、大唐電信、 國騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥 15 個（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院），協(xié)議投資總額 億元，到位資金 億元。第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由 1995 年 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 30 頁 末的 ::42 轉(zhuǎn)變?yōu)?2000 年末的 ::。它旅游資源十分豐富， 100 余處名勝古跡點綴其間 ， 1987 年被成都市政府命名為 “ 花果山風(fēng)景名勝區(qū) ” ，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū) 。 桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十陵地下宮殿、石 房地產(chǎn)投資情況 —— 隨著住房制度改革的進程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2020 年城市化水平達到 38%以上。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式 ，以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新 園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 30 頁 成都市居民收入及個性特征分析 城市居民收入及消費情況 2000 年成都市職工平均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應(yīng)，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞