【正文】 :01:2722:01:27February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 10時 1分 :01February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 10時 1分 27秒 下午 10時 1分 22:01: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 22:01:2722:01:2722:012/8/2023 10:01:27 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。我們需要考察的因素主要是：政策性因素和競爭性因素。 → 故事情節(jié)式：將樓盤的各種賣點通過一個故事情節(jié)串聯(lián)起來 ，使樓數(shù)的可讀性更強； → 綜合式：即將上述幾種形式加以揉合，情景交融。 樣板房的選址 → 樣板房的地址一般有兩種形式： ? 設(shè)置在售樓處內(nèi)，優(yōu)點是方便客戶行走，缺點是現(xiàn)場感相對較弱 ? 設(shè)置在現(xiàn)樓里，優(yōu)點是客戶能最直觀感受戶型的空間感；但同時也帶來系列問題，如行走 路線復(fù)雜、看樓通道過長容易使客戶乏味等 。 → 移動電視的新聞 /節(jié)目內(nèi)容較少，廣告信息超量、干擾大 ，易引發(fā)逆反心理，通過高頻率反復(fù)引起注意和強迫記憶 常見于普通消費品和醫(yī)藥廣告，房地產(chǎn)項目謹(jǐn)慎使用； 房地產(chǎn)軌道交通廣告要點 → 目前軌道交通廣告投放一種高檔消費品為主，樓盤廣 告主要來自地鐵沿線、城市中心區(qū)或商務(wù)區(qū)項目； → 考慮軌道交通乘客的人口統(tǒng)計學(xué)特征是否符合樓盤目 標(biāo)客戶定位； ? 以上海地鐵為例 ,乘客的主力人群為 30歲以下、收入 20234999元、學(xué)歷大專以 上的企事業(yè)公司一般員工 → 采用多種方式結(jié)合，達到較好的重復(fù)觸及率和強化 記憶效果； → 地鐵人群來去匆忙，廣告主題要突出，訴求明確； → 采用有創(chuàng)意的表達方式。 報紙廣告的特點 利 ? 借助和報紙同步的發(fā)行渠道，能夠取得 較高的觸達率水平和接觸頻率水平 ? 內(nèi)容詳細，提供對產(chǎn)品的全面說明 弊 ? 閱讀率低 ? 可嫩使讀者產(chǎn)生逆反心理 ? 可信賴的說服力較報紙廣告低 房地產(chǎn)雜志廣告要點 → 提供項目的詳盡介紹，內(nèi)容包括效果圖、照片、項目 總體規(guī)劃介紹、戶型結(jié)構(gòu)等， → 強調(diào)項目賣點和利益點，制作有針對性的內(nèi)容，如房 貸測算、投資計劃等； → 發(fā)行時應(yīng)配合在報紙上做整版廣告，引起讀者注意， 提高閱讀率。 ? 一定時期內(nèi)均安排廣告發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性 反復(fù)在市場出現(xiàn)，逐步加深印象。 ?確定產(chǎn)品名稱、概念、形象石碑系統(tǒng) ，對產(chǎn)品的各傳播渠道中的呈現(xiàn)形勢 作出統(tǒng)一規(guī)定。 概論 關(guān)于廣告的基本認(rèn)識 1 房地產(chǎn)廣告的特質(zhì) 2 廣告所承載的四大功能 促銷 信息 說服 定位 廣告的傳播心理學(xué) 編碼 成碼 解碼 傾向性解讀 協(xié)商性解讀 對抗性解讀 刺激 — 反映模式 營銷因素 環(huán)境因素 產(chǎn)品 價格 分銷 促銷 經(jīng)濟 技術(shù) 政治 文化 外界刺激 消費者黑箱 購買者決策 購買者特征 購買決策過程 產(chǎn)品 價格 分銷 促銷 認(rèn)識需求 收集信息 評估 購后評價 產(chǎn)品選擇 品牌選擇 賣主選擇 實間選擇 地點選擇 受眾心理機制 從眾心理 ? 個人不存在明確意見時，遵循群體意見決定自己的態(tài)度； ? 兩個原因：確認(rèn)信息可靠性和怕受孤立； ? “沉默的螺旋”效應(yīng)。 或 ? 搶閘出擊，當(dāng)存在合適的市場機會，為了搶占有力的市場競 爭位置，即使各方面情況還不成熟，也可開盤。 注： 《 住宅項目市場推廣 》 包裝地盤 提升客戶對未來生活場景的感性認(rèn)識 增強現(xiàn)場的感染力 2 公開發(fā)售前策劃工作流程 傳播產(chǎn)品信息給客戶 確定階段推廣主題 房地產(chǎn)傳播信息概述 廣告投放 —— 信息傳播主要方法一 公關(guān)活動 —— 信息傳播主要方法二 內(nèi)部認(rèn)購 —— 收集意向客戶資料的有效方法 傳播方法綜合運用提高造勢效果 確定階段推廣主題 銷售 形象 產(chǎn)品 社區(qū)文化 客戶 不同推廣主題，不同訴求點 樓盤常規(guī)階段推廣主題 時間 ? 房地產(chǎn)信息傳播方法分類 ? 廣告投放 ? 現(xiàn)場包裝 ? 公關(guān)活動 ? 其他 注：現(xiàn)場包裝具體內(nèi)容見 《 住宅項目市場推廣 》 房地產(chǎn)信息傳播方法概述 ? 廣告投放考慮因素 廣告投放 —— 信息傳播主要方法一 ? 媒介特點 ? 項目市場定位 ? 目標(biāo)客戶群 ? 銷售區(qū)域 ? 競爭對手媒介策略 活動推廣實施要點 公關(guān)活動 —— 信息傳播主要方法二 活動推廣的實施要點 量化目標(biāo) 事先做好 調(diào)查 事后做好效果評估 集中傳播項目賣點 推廣前奏 2 確定項目推廣整體風(fēng)格 房地產(chǎn)買的其實不是房子本身 更多的是在販賣對未來生活的一種夢想。 ? 挖掘樓盤核心內(nèi)容，比如好地段、好戶型、好環(huán)境、好社區(qū)、好物業(yè)等等。概述 ? 又稱“認(rèn)籌”，是指樓盤在沒有正式開盤之前，面向購房 人開展的認(rèn)購活動，需要客戶交納誠意金，因此能夠辨別 出有效意向客戶。 如： 對手 4月 28日開盤，我們 4月 19日 。 慕名心理 ? 傳播者的名望與能夠吸引的受眾、傳播覆蓋率正相關(guān)； ? 原因：專業(yè)化導(dǎo)致個人局限，必須參考相關(guān)行業(yè)專家； ? 明星代言人效應(yīng)。 ?運用立體組合媒體策略，塑造、傳播 、維護品牌形象，促進品牌和消費者 的有效溝通。效果是不斷的刺 激消費者且節(jié)省廣告費用。 DM的特點 利 ? 針對性強 ? 覆蓋集中、到達廣泛 ? 靈活 ? 便于控制 ? 個人影響力 ? 專一性 ? 反應(yīng)率高 ? 可證實性 弊 ? 成本高 ? 純粹廣告，缺少內(nèi)容支持 ? 可能的消極態(tài)度 ? 針對性問題 房地產(chǎn) DM要點 → 挑選有效的意向人群 → 強調(diào)產(chǎn)品賣點和利益點 → 配合現(xiàn)場活動 → 設(shè)置獎勵 → 提供多種反饋途徑 → 為客戶度身定制 → 使用新材料和富有創(chuàng)意的設(shè)計 → 文案難度不超過客戶理解力 4 電子媒體 ?電視 ?廣播 ?互聯(lián)網(wǎng) ?樓宇電視 ?… ?… ?直觀 ?時效性強 ?現(xiàn)場感強 ?娛樂性 ?使用場所固定 ?… ?… 特點 電視廣告的特點 利 ? 傳遞的廣告能夠同步被看到或聽到，能 夠展示運動：圖像、聲音和活動 ? 能夠同步傳遞多個家庭成員 ? 提供相對較快的傳遞 ? 是由廣告主驅(qū)動的，闖入行的廣告 ? 在大部分的普通消費者群中能產(chǎn)生最高 的觸達率水平 ? 較高的接觸頻率水平 ? 能夠在 24小時的任何時間傳遞廣告信息 弊 ? 被認(rèn)為是“最混亂的”廣告媒介之一，影 響觀眾對廣告信息的記憶 ? 特定節(jié)目插播廣告機會有限 ? 要達到廣告的覆蓋率，需要較高的甚至 賠錢的成本 ? 不像其他媒介形式那樣具有人口統(tǒng)計選 擇性 ? 對于范圍較窄的目標(biāo)受眾群相對成本效 益較低 房地產(chǎn)電視廣告操作流程 → 獲取各媒體廣告刊例表； → 根據(jù)項目營銷費用配比，制作電視廣告預(yù)算； → 根據(jù)項目營銷計劃，制作電視廣告排期表； → 廣告公司提案； → 策劃分鏡頭腳本，根據(jù)制作班子和演員的選定，跟 進拍攝，后期剪輯審樣； → 電視臺審樣，播出； → 廣告效果監(jiān)測。 燈箱 → 起烘托氣氛、注目和引導(dǎo)作用； → 持續(xù)時間較短，總體成本高，一般僅在項目開盤、 或促銷活動時，配合其他媒體使用； → 安置在項目所在道路兩側(cè)、工地附近或項目周邊區(qū) 域中心地段； → 通過數(shù)量累計和序列變化達到一定的曝光率和重復(fù) 記憶效果，力求圖案簡潔、方案精煉，穿插 13只種設(shè)計模 板以達到效果。 → 樣板房設(shè)置在現(xiàn)樓應(yīng)考慮的因素包括 ： ? 樓層數(shù)：景觀（園林和自然）、現(xiàn)場施工 ? 棟數(shù)： 與售樓部的距離、主力賣點、樓距 ? 朝向 — 周邊環(huán)境、重點推受單位 樣板房的配置 → 樣板房戶型種類選擇應(yīng)互相搭配，使各種戶型能均衡銷售。 樓書內(nèi)容 → 分為常規(guī)內(nèi)容與特質(zhì)內(nèi)容； → 常規(guī)內(nèi)容包括樓盤地理位置 、 周邊配套 、 交通條件 、 發(fā)展 商 、 代理商等合作單位名稱 銷售電話等 ， 所有樓書都必須 提供 。 主要有兩個因素 政策性因素： 包括國家和地方政策，例如： ? 刺激政策：購房入戶籍、減免個人所得稅等 ? 抑制政策：提高房貸利息、 2年內(nèi)交易商品房繳納營業(yè)稅、第二套商品房貸款比例不高于70%（第一套 80%）等 ? 其他政策：比如高速公路收費等 競爭性因素： 這主要有三個方面： ? 項目所在片區(qū)有新的樓盤推出，體量增大，分流客