【正文】 項目的實施將促進首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。39 / 402）三期開工。五、 能源和水資源消耗分析用水量為 1854m3/d（最 第十章 建設(shè)方式和建設(shè)進度一、 建設(shè)方式為把本項目建設(shè)成為欽北一流房地產(chǎn)項目，本項目聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進行施工圖設(shè)計，同時機電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務(wù)。（2） 進入密閉的場所應(yīng)戴防護面具。對可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害的工種將采取必要的措施進行防護。二、 安全分析1. 設(shè)計安全本項目將嚴格按照設(shè)計相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，抗震設(shè)防烈度為 6 度?？偟诰耪? 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析一、 勞動分析1. 企業(yè)組織機構(gòu)與人員配置本企業(yè)實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，為總經(jīng)理負責(zé)制，擬設(shè)總經(jīng)理一名，負總經(jīng)理一名。因此，本項目將盡量利用新技術(shù)、新設(shè)備、新設(shè)備、新材料、以達到最少的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟效益。3. 水環(huán)境影響與防護措施本工程在施工期將產(chǎn)生大量的泥沙及粉塵，如果清掃不徹底，其遺留部分會隨施工現(xiàn)場的排水或雨水沖入下水道，廢水將使施工場地附近地表水體和市政排水管中泥沙含量有所增加，嚴重時造成下水道堵塞，影響城市排水管網(wǎng)功能的正常發(fā)揮，使雨季排水不暢。本工程相關(guān)參建單位將切實做好大氣污染防治工作。除此之外，結(jié)合本工程實際情況，對施工期噪聲影響提出以下對策措施建議：1) 噪聲較大的機械，應(yīng)盡可能遠離集中居民點嗟采取定期保養(yǎng)，嚴守操作規(guī)程。上述廢氣排放時間主要集中于就餐時間。3) 生活垃圾按目前欽州市人均每天生活垃圾產(chǎn)生量為 1kg 計算，項目每天約產(chǎn)生 1992kg 的生活垃圾。 本項目商業(yè)服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生的將其作為一個整體聲源進行預(yù)測分析。目前項目周邊未有配套市政污水管網(wǎng)，但年內(nèi)項目南面皇馬三十六路將動工，南北二級公路拓寬也將在近年內(nèi)動工，根據(jù)現(xiàn)場條件將就近排入附近的市政管網(wǎng)，進行污處理廠處理后排放。施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物只要按規(guī)定妥善處理，不會對周圍環(huán)境造成污染。振動：由施工設(shè)備引起的地基振動，振源有成樁機械、破碎機械、重型車輛碾壓等。施工單位必須針對這些主要揚塵排放環(huán)節(jié)，采取有效的防塵措施，降低進出工地的車輛速度，撒水噴淋地面及車輛，盡量減少揚塵的排放，截斷揚塵的擴散途徑，保證施工場地周圍區(qū)域空氣環(huán)境達到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準的要求，并做到國家環(huán)保局環(huán)發(fā) [2022]56號文《關(guān)于有效控制城市揚塵污染的通知》中的有關(guān)要求。所排放廢氣將會對周圍居民生活造成影響。成為欽北區(qū)的一大亮點。? 首套房貸款利率上浮至少相當于 2 次加息，對剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國性降價本輪調(diào)控政策周期性研判? 本輪調(diào)控我司認為分二個階段：? 第一階段： 市場受到宏觀調(diào)控的控制，將會出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢；? 第二階段： 經(jīng)過一年多的調(diào)整，地產(chǎn)市場逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場環(huán)境，政策不會立即放松，但是將維持市場的穩(wěn)定發(fā)展。 2022 年 12 月 加息 一年期存貸款基準利率上調(diào) 個百分點；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2022 年 2 月 加息 一年期存貸款基準利率上調(diào) 個百分點；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2022 年 4 月 加息 一年期存貸款基準利率上調(diào) 個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2022 年 7 月 加息 一年期存貸款基準利率上調(diào) 個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2022 年 3 月 打擊囤地 國土資源部出臺“19 條”打擊囤地 2022 年 4 月 加大供應(yīng) 國土部公布 2022 年住房供地計劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2022 年 9 月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身問題閑置一年的取消拿地資格 2022 年 3 月 限制“地王” 國土部發(fā)布新規(guī)：嚴防出現(xiàn)高價地，堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況 信貸 2022 年 6 月 限購 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認定標準的通知，通知要求各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際21 / 40擁有的成套住房數(shù)量進行認定 2022 年 9 月 限購 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于 30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。到 2030 年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 18 萬人，建設(shè)用地面積為 公頃? 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運動”給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口，本項目乘勢開發(fā)，正是大好機遇——本項目對面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 19 / 40結(jié)論：? 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項目都有機遇?，F(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。17 / 40價格漲速慢欽州住宅的成交價格一直比較低，多年來都是在 2500 元/㎡以下的低價運行， 剛剛突破3000 元/㎡ 大關(guān)又遇到銷量大跌，價格很可能跌落。? 2022 年 18 月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 ? 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫?？蛻舴?wù)中心計劃設(shè)于 11樓底層。商業(yè)均設(shè)獨立水表及電表進行計量。規(guī)劃設(shè)計為每棟均含兩個單元，按兩梯四戶進行設(shè)計，戶型為兩房和三房，兩房面積為 7080 平米，三房面積為 100140 平米不等。 園林本項目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空園林等構(gòu)成。地下車庫為一層，共三個出入口，位于南面主出入口及東面兩個出入口。主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：主要經(jīng)濟技術(shù)指標 單位（平米）總用地面積 平米總建筑面積 平米計入容積率面積 平米住宅面積 平米商業(yè)面積 11800 平米其中物管用房 425 平米地下室面積 34603 平米建筑占地面積 平米建筑密度 %容積率 住宅戶數(shù) 1992 戶居住人口 6972 人/戶綠地率 30 %停車位 1195 個地上停車位 286 個地下停車位 909 個二、 規(guī)劃原則本項目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。第二章 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。項目始建于 2022 年 3 月，計劃于 2022 年全部交付。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代3 / 40理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于 2022 年，注冊資本壹仟萬元。六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地 5660 平方米，建筑面積約為 2 萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。三、建筑面積和設(shè)施項目開發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容 占地面積 所占比重（%）建筑面積 所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）8 / 40住宅 81商鋪 11800 地下車位 34003 物管用房等附屬設(shè)施 1025 合計 100 100．0四、使用功能配置和分區(qū)項目包括 2 棟 26 層，2 棟 24 層，10 棟 18 層的建筑，及 1 棟 2 層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運動設(shè)施等配套。加之小區(qū)內(nèi)道路較多，完全可以滿足停車需求。綠地面積約 19905 平米。住宅均嚴格按《住宅設(shè)計規(guī)范》進行設(shè)計，日照、采光、通風(fēng)等均能滿足規(guī)范要求。商業(yè)平面詳見首層平面圖。第四章 項目選址分析一、項目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析11 / 40隨著北部灣經(jīng)濟圈的進一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來欽州房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。? 預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)投資仍會保持比較快速的增長，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的 1520%左右，迎來一個大開發(fā)時期。欽州原來只是一個小縣城規(guī)模，人口有限、消費實力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。? 城市性質(zhì)區(qū)域性國際航運中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。? 主城區(qū)發(fā)展方向為東拓、南進，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策 2022 年 11 月 限購 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明 2022 年 2 月 限購 南寧進入第三批限購令城市名單；本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套。調(diào)控模型模擬23 / 40 綜上所述，項目選址是經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研之后得出的結(jié)論，項目的發(fā)展是可行的。同時，該項目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，充分貫徹欽北區(qū) “新工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、新農(nóng)村、新旅游區(qū)”工作思路以及 “壯大兩區(qū)兩業(yè)，實現(xiàn)三化互動” 、 “以園興工、建設(shè)新城、三化互動、構(gòu)建和諧”的發(fā)展思路，有效推動欽北區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國家標準的運輸車輛和施工設(shè)備，嚴禁使用報廢車輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準的要求。對面欽北區(qū)醫(yī)院及經(jīng)過此段的南北二級公路將受此影響，在不進行降塵措施時將導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量中 PM10 超過二級標準，在進行灑水等措施的情況下，可使得揚塵污染源強度降低，則不會導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量超過二級標準。其振級在 10m 處為 69~77 dB((A)，其強度與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)距離、車輛行駛速度等因素有關(guān)。由于本工程土方進行場內(nèi)平衡，基本不會產(chǎn)生棄土外運。1) 社會噪聲影響分析項目投入使用后，內(nèi)部噪聲污染源主要來自使用的音響、電視及各種社會活動。作為人員活動集中場所，將作專項隔聲降噪設(shè)計，商鋪場所窗戶設(shè)計將盡量考慮隔音設(shè)計（如采用中空玻璃等） ，隔志量應(yīng)大于 20dB((A)。項目內(nèi)將設(shè)置多個垃圾收集箱，三個垃圾收集池。對區(qū)域環(huán)境空氣具有一定影響。2) 根據(jù)施工期噪聲影響分析，本工程施工噪聲影響主要集中在載重汽車的運輸過程中。具體防護措施有：1) 嚴格執(zhí)行欽北區(qū)有關(guān)行政主管部門關(guān)于建筑保潔作業(yè)防塵的相關(guān)要求。根據(jù)相似工程的類比調(diào)查，施工期各施工工工點廢水排放量很小，也無特殊有毒物質(zhì)，因此，只要從以下幾方面加強管理，其對環(huán)境的影響將是微小的。2. 本項目將采取的節(jié)能措施（1） 在方