【正文】 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300 多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強(qiáng)已有 11 家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。新建的郵政大樓和 15 萬(wàn)門(mén)程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用 ,開(kāi)辦了國(guó)際國(guó)內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融 、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。目前 ,開(kāi)發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽 (摩托 )車(chē)制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，共有大型企業(yè) 120 多家 。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。開(kāi)發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第 一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。 2000年 ,實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,工業(yè)增加值 ,入庫(kù)稅收 ,出口 981萬(wàn)美元?，F(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開(kāi)發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各 郊區(qū) (市 )縣中開(kāi)通了程控電話 ,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 38000線 ,可與 180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi) 400多個(gè)城市直撥電話 ,并已建成移動(dòng)電話基站 3 座。 成都高新西開(kāi)發(fā)區(qū) 2001 年 7 月 16 日成都市正式成 立成都高新西區(qū)管委會(huì)。同時(shí)，投資 5億元，建成成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南洋國(guó)際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營(yíng)造綠地 9 萬(wàn)多平方米。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 兩區(qū)合一 ，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對(duì)各開(kāi)發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 —— ? 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2000 年成都市國(guó)民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加124 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 588 億元，比上年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增加 %。 中國(guó)四川成都市龍泉驛區(qū)自 1987 年以來(lái)，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四 川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國(guó)際盛會(huì)和獨(dú)樹(shù)一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積 558平方公里，形似一朵盛開(kāi)的桃花，鑲嵌在 “ 天府之國(guó) ” 的腹心。 每年三月，也就是 “ 成都桃花節(jié) ” 期間，滿山遍野的桃花競(jìng)相綻放， “ 桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實(shí)為西川絕景 ” 。 經(jīng)過(guò)十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷， 環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。 2001 年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率僅次于廣州、深圳，為全國(guó)第三名，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)比率明顯低于投資增長(zhǎng)比率，市場(chǎng)出現(xiàn)回落。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 7： 45． 5： 47． 5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上。2020 年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá) 100%，城市綠地覆蓋率達(dá) 30%。人均期望壽命達(dá)到 74 歲，城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 主要項(xiàng)目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向南發(fā)展總體格局采用組團(tuán)形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。城市總體規(guī)劃 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 30 頁(yè) 確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。城市向南將依托五條縱向道路軸向開(kāi)發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無(wú)疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂(lè)休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場(chǎng)景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉 半醒的境界； ? “人活臉，樹(shù)活皮”，這就是成都人心目中做人的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)； 成都人是把面子看得很重，愛(ài)繃， 但一般來(lái)講并無(wú)害人之心； ? 出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時(shí)尚潮流，人山人海里伸長(zhǎng)了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來(lái)就是一個(gè) 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對(duì)鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 整體市場(chǎng)發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都人在近年來(lái)收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài) 環(huán)保和休閑度假游樂(lè)的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！ 城西 —— 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小 城南 —— 富人區(qū)，未來(lái)城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改革開(kāi)發(fā)以后，國(guó)有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。隨后全國(guó)房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒(méi)有停止，所不同的是由原來(lái)的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。這對(duì)參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開(kāi)發(fā)很具意義。 分類(lèi) 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱(chēng)或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用 個(gè)性型 不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣(mài)點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題 府河音樂(lè)花園、愛(ài)舍爾花園 實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬 目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說(shuō)是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開(kāi)發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 無(wú)論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。 城東的對(duì)比劣勢(shì)（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面 ） ? 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售價(jià)水平偏低。目前，陽(yáng)光大道北接洛帶，南接華陽(yáng)，是成都市重要的城市外圍主干線； 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽(yáng)光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國(guó)西部陽(yáng)光教育城； ? 東面 —— 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門(mén)寺風(fēng)景旅游區(qū)。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 30 頁(yè) 但 項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽(yáng)光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來(lái)很大的問(wèn)題。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝 高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶(hù)專(zhuān)車(chē)或年票制贈(zèng)送的形式予以克服 ；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。 別墅熱潮： 2002 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開(kāi)花。萬(wàn)科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無(wú)一不是高品質(zhì)樓盤(pán)的寫(xiě)照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場(chǎng)價(jià)。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上。 地塊條件： 地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越 —— 山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘。 區(qū)域形象： 作為國(guó)家級(jí)的旅游區(qū)、成都市家喻戶(hù)曉的休閑度假勝地。 項(xiàng)目總體運(yùn)作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的。 ◆ 項(xiàng)目一期將以部分娛樂(lè)觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷(xiāo)的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)后期銷(xiāo)售。最后通過(guò)已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢(shì)而為，推出會(huì)議中心，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會(huì) 議、觀光旅游價(jià)值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用 3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ) —— 尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 30 頁(yè) 發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。從成都市五桂橋一帶到項(xiàng)目?jī)H需 20 分鐘的車(chē)程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。本項(xiàng)目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢(shì)在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對(duì)低廉；不足點(diǎn)在于人文景觀的相對(duì)缺乏。 注： 多個(gè)功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨(dú)立，互不干擾 —— 主要是旅游、會(huì)議等對(duì)居家的干擾。因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)（近距離、同時(shí)可以 有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類(lèi)客戶(hù)將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶(hù)。通過(guò)對(duì)第一圈層客戶(hù)的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷(xiāo)，形成一定品牌及人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類(lèi)客戶(hù)充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。這些企業(yè)、團(tuán)體開(kāi)會(huì)及培訓(xùn)機(jī)會(huì)多 —— 希望為員工謀福利。增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間。 對(duì)水體的利用 本項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的大面積水體，是項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。 上海世紀(jì)公園景觀橋