【正文】 皇都、桃花嶺時(shí)間廣場(chǎng)等，優(yōu)越的交通和地理位置，引導(dǎo)西陵區(qū)建成集商務(wù)、金融、旅游、服務(wù)的等功能為一體的復(fù)合型城市中心區(qū)，也成為宜昌房地產(chǎn)價(jià)格的引導(dǎo)區(qū)。 目前主要項(xiàng)目分布在西陵一路、東山大道、云集路、解放路、隆康路沿線，產(chǎn)品類(lèi)型以常規(guī)住宅為主，同時(shí)也有少量商住型小戶(hù)型公寓面市（桃花嶺時(shí)間廣場(chǎng)、亞洲廣場(chǎng)），目前銷(xiāo)售均價(jià)集中在 4200 元 /㎡ 以上 ，由于在地段、品質(zhì)等因素的差別較小，使得各個(gè)樓盤(pán)彼此之間價(jià)格較為接近，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合水平較高，價(jià)差普 遍較小。去年開(kāi)盤(pán)面市的 CBD 盛世中央是目前區(qū)域內(nèi)頗具影響力的大盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)目前在 4900 元 /㎡左右。盡管目前宜昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心有向伍家崗區(qū)域轉(zhuǎn)移之勢(shì)，但是西陵區(qū)作為宜昌發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心之優(yōu)勢(shì)在短期內(nèi)還是其他區(qū)域難以撼動(dòng)的。 伍家 崗 區(qū)板塊：隨著 城市東擴(kuò)，逐漸形 成以長(zhǎng)江畫(huà)廊系列項(xiàng)目支撐的大型濱江 居 住 區(qū)；沿城市主干道，呈帶狀縱深發(fā)展的居住區(qū)；隨交通路線改造、建設(shè)帶動(dòng)的新片區(qū)，加上完美的推介，吸引了眾多的置業(yè)者。代表樓盤(pán)有：驕陽(yáng)大廈、江山景苑、廊橋水岸、世紀(jì)陽(yáng)光、江山多嬌、金色海岸、江天一色、鉑林晶都、濱江新天地、 城市吉尼斯等。 2020 年，伍家崗區(qū)商品房和住宅銷(xiāo)售面積均占全市銷(xiāo)售面積的 37%以上，反映出置業(yè)者對(duì)伍家區(qū)板塊的高度認(rèn)同。 伍家崗地區(qū)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在沿江板塊以及 夷陵大道 沿線，尤其是沿江板塊，受宜昌城市發(fā)展東擴(kuò)政策及新火車(chē)站東遷等利好的影響，沿江一帶今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為集中，已成為已成高檔江景樓盤(pán)的聚集地，分布著金色海岸、廊橋水岸、中南一號(hào)、虹橋國(guó)際公寓、江山多嬌、江山風(fēng)華 、南北宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 天成 等江景盤(pán)，樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)集中在 4000~7000 元 /㎡之間，在房?jī)r(jià)上已經(jīng)引領(lǐng)了宜昌樓市。伍家崗區(qū)域目前有東山大道、夷陵路 、沿江大道等橫向城市主干道，能夠快捷的通往西陵區(qū)老城區(qū)，加之區(qū)域老工廠的大量外遷，使得 該 區(qū)域土地充足，已被宜昌市政府規(guī)劃為未來(lái)的城市主要居住組團(tuán)之一，盡管目前區(qū)域生活、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施與西陵區(qū)相比尚有差距，但是隨著政府市政建設(shè)逐年加大以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷深入， 該 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。 由于項(xiàng)目為集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店為一體的綜合項(xiàng)目，下面主要就與項(xiàng)目具有一定可比性的在建、在售的樓盤(pán)作 一對(duì)比 分析。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 21 樓盤(pán)名稱(chēng) 廊橋水岸 金色海岸 長(zhǎng)江瑞景 CBD 步行街 亞洲廣場(chǎng) 桃花嶺時(shí)間廣 場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 宜港宏運(yùn) 大都置業(yè) 宜昌寶佳利 宜昌 九龍 宜昌新恒基 宜昌三江航天 湖北建鑫地產(chǎn) 潤(rùn)海地產(chǎn) 美鄰置業(yè) 位置 沿江大道亞棧路 口 夷陵大道 302 號(hào) 隆康路 夷陵 廣場(chǎng)北側(cè) 解放路與云集 路交匯處 西陵一路東門(mén)口 云集路與隆康路 交匯處 建筑規(guī)模 由 6 棟高層組成 占地 40 畝，總建面 12 萬(wàn)㎡，由 6棟 2832層高層組成 占地 40981 ㎡，總建面 192059 ㎡ 商業(yè)面積 18 萬(wàn)㎡、住宅 23 萬(wàn)㎡、寫(xiě)字樓 5 萬(wàn)㎡ 3棟 29層高層住宅 一棟 30 層高層，建面 82449 ㎡， 1至 5 層為商業(yè) 2 棟 29 層小高層 建筑形態(tài) 高層 高層 小高層、高層 高層 高層 高層 高層 物業(yè)類(lèi)型 住宅、商業(yè) 住宅、商業(yè) 住宅、商業(yè) 住宅、商業(yè)、 寫(xiě)字樓 住宅、商業(yè) 商務(wù)公寓、 寫(xiě)字樓，商業(yè) 產(chǎn)權(quán)式酒店、 小戶(hù)型公寓 面積區(qū)間 96236 ㎡ 56~98 ㎡、 130~210 ㎡ 83~230 ㎡ 57~164 ㎡ 87~130 ㎡ 99~147 ㎡ 35~65 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià) 5600 元 /㎡ 小戶(hù)型公寓均價(jià)6000 元 /㎡，常規(guī)住宅均價(jià) 7000元 /㎡， 商業(yè) 萬(wàn) /㎡ 均價(jià) 5100 元 /㎡ 住宅寫(xiě)字樓均價(jià)4900 元 /㎡， 商業(yè) 1 樓內(nèi)鋪 萬(wàn) 元 /㎡， 1 樓臨街鋪 5 萬(wàn)元 /㎡，買(mǎi)鋪即收 2 年租金 住宅均價(jià) 5100 元 /㎡， 1 樓臨街 萬(wàn)元 /㎡ 住宅寫(xiě)字樓均價(jià)4300 元 /㎡， 商業(yè) 1層臨街商鋪 萬(wàn)元 /㎡，內(nèi)鋪 萬(wàn)元 /㎡， 2 樓均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店10000 元 /㎡，小戶(hù)型公寓未推，預(yù)計(jì)均價(jià) 7000元/㎡ 銷(xiāo)售情況 2020 年底開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售 105 套 2020 年 1 月 11 日開(kāi)盤(pán)，已售 85 套，銷(xiāo)售率為 15% 在售為 4樓，3樓銷(xiāo)售 60%， 4樓銷(xiāo)售 90% 4 棟住宅已售完 2棟（ A、 B 棟），另外兩棟已售 80% 1樓售 50%， 2樓 售 80% 尾盤(pán)階段，只剩少量高樓層 公寓未開(kāi)盤(pán) 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 由表 21 可以看出，以上樓盤(pán)均價(jià)都在 4000 元 /m2 以上，金色海岸住宅、桃花嶺時(shí)間廣場(chǎng)小戶(hù)型公寓均價(jià)達(dá)到 7000 元 /m2。由于各商業(yè)項(xiàng)目因地段、規(guī)模、地形條件和政府支持力度等條件的不同，商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格差別較大，為 萬(wàn)元 /m2 到 5 萬(wàn)元 /m2 之間不等。 長(zhǎng)江瑞景、 CBD、步行街 ?紫晶城、亞洲廣場(chǎng)等項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度良好，尾盤(pán)銷(xiāo)售不會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)威脅，另 外其他幾個(gè)樓盤(pán)無(wú)論在區(qū)位、品質(zhì)上，還是在開(kāi)發(fā)體量、品牌效應(yīng)方面 都無(wú)法與 該項(xiàng)目 相比，故該項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 強(qiáng)勁的品牌優(yōu)勢(shì) 經(jīng)過(guò) 19 年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn) 300 億元，年銷(xiāo)售額 200 億元，在武漢也有漢口江漢路步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功案例 ， 具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。 江景住宅的先天優(yōu)勢(shì) 地塊范圍內(nèi)臨江面長(zhǎng) 950 米，使項(xiàng)目擁有充足的一線江景范圍，加上 30~32層的高層建筑形態(tài)，使得觀江效果和可觀江戶(hù)數(shù)得到有效提升。 獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在的地理位置為伍家崗區(qū)與其他各區(qū)互通的必經(jīng)要塞之地，項(xiàng)目建成后可以有效吸納各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)，有利于人氣的聚集，商業(yè)及居住氛圍的提升。 成熟的周邊配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊分布 著數(shù)所學(xué)校、多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)、金融網(wǎng)點(diǎn)和眾多企事業(yè)單位，沿勝利路、江海路、夷陵路的沿街商鋪較為密集，業(yè)態(tài)類(lèi)型豐富，各項(xiàng)配套措施較為完善，能夠 充分 滿(mǎn)足日常生活需求，待 該項(xiàng)目 商業(yè)建成后，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)將更加豐富、商業(yè)檔次會(huì)有更大的提 升，超大商業(yè)體量將會(huì)打造宜昌市又一大型商業(yè)中心。 發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)優(yōu)勢(shì) 途徑項(xiàng)目的公交線路多達(dá)上十條，通過(guò)項(xiàng)目 附近的勝利一路和三碼頭兩個(gè)宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 公交站點(diǎn)可以抵達(dá)宜昌市各個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目西南側(cè)的宜昌港客運(yùn)站交通輻射范圍覆蓋全省各地，出行十分便利，交通路網(wǎng)結(jié)構(gòu)十分發(fā)達(dá)。 劣勢(shì)分析 項(xiàng)目所在的伍家崗區(qū)各項(xiàng)生活配套措施以及商業(yè)氛圍不如西陵區(qū)的老市中心成熟完善。 雖然項(xiàng)目所在 區(qū)域 屬商業(yè)繁華地帶，但是由于 商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)種類(lèi)相對(duì)單調(diào) ， 提升檔次后， 商業(yè)氛圍還需一定時(shí)間培育。 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目位于宜昌伍家崗區(qū)夷陵路與江海路交匯口，由勝利一路、萬(wàn)壽路、夷陵路、沿江大道圍合而成。地塊臨五條城市道路，六面臨街，東臨夷陵路、西臨沿江大道，南面臨萬(wàn)壽路，北臨勝利一路，中間被江海路貫穿而過(guò)，分為南北兩地塊，臨街狀況較好。夷陵大道和沿江大道為兩條城市主干道，車(chē)輛人流絡(luò)繹不絕。 區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭迅猛，升值潛力高。 城市東拓給伍家崗新沿江大道帶來(lái)難得機(jī)遇，伍家崗區(qū)在未來(lái)幾年將被建成宜昌市的 “ 城市綠谷 ” ，隨著周邊各項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，區(qū)域居住人群數(shù)量將越來(lái)越多，區(qū)域居住價(jià)值體現(xiàn)，投資價(jià)值更為突出，升值潛力巨大。 小戶(hù)型公寓的開(kāi)發(fā)能有效突破市場(chǎng)空白。 通過(guò)對(duì)沿江樓盤(pán)的調(diào)查分析，各高層江景住宅的面積多在 130 ㎡以上，以大戶(hù)型居多，總價(jià)太高。而 該 項(xiàng)目塔樓部分 推出的小戶(hù)型公寓將主力面積控制在 70 ㎡以?xún)?nèi)的小面積戶(hù)型，將有效吸引更多追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅的年輕一族和投資群體的興趣和關(guān)注。 超大商業(yè) 的 體量，將會(huì)催熟宜昌市的又一商業(yè)中心 。 該 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)物業(yè)檔次較高，由綜合購(gòu)物廣場(chǎng)、內(nèi)廊式商業(yè)步行街和外部底層臨街商鋪構(gòu)成，項(xiàng)目建成后商業(yè)影響力將輻射宜昌各個(gè)區(qū)域，吸引各區(qū)域各種層次的消費(fèi)人群，有望將伍家崗區(qū)打造成宜昌一大商業(yè)中心。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 威脅分析 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)聚集，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 項(xiàng)目周邊聚集樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，位于伍家崗區(qū)的金色海岸、廊橋水岸、虹橋國(guó)際公寓分別推出高 中低樓盤(pán)，其中金色海岸推出了與 該 項(xiàng)目同類(lèi)的 56~98 ㎡的小戶(hù)型公寓，在后期必定與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。 不同商業(yè)板塊的大型商業(yè)項(xiàng)目與 該項(xiàng)目 商業(yè)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng) 。 位于老城區(qū)夷陵廣場(chǎng)商圈的 CBD盛世中央和解放路商圈的步行街 紫禁城 分別擁有 18萬(wàn)方和11 萬(wàn)方的大型商業(yè)體量，且物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都與 該 項(xiàng)目較為相似，優(yōu)越的地段、便利的交通以及人們對(duì)老商圈的高認(rèn)可度必定 使這些項(xiàng)目具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)該項(xiàng)目形成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析 項(xiàng)目地塊五面臨街，北臨夷陵 路、南臨沿江大道，東臨萬(wàn)壽路，西臨勝利一路，中 間被江海路貫穿而過(guò)，分為東西兩地塊，臨街狀況較好，夷陵大道和沿江大道為兩條城市主干道，車(chē)輛人流絡(luò)繹不絕。 項(xiàng)目所在的地理位置為伍家崗區(qū)與其他各區(qū)互通的必經(jīng)要塞之地，項(xiàng)目建成后可以有效吸納各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)，有利于人氣的聚集，商業(yè)及居住氛圍的提升。 項(xiàng)目定位： 該項(xiàng)目集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅、酒店等多種物業(yè)于一體，擁有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住等多種城市功能，是宜昌首個(gè)國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目。 目標(biāo)客戶(hù)： 該項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位應(yīng)主要集中在中、高端消費(fèi)群體。該群體職業(yè)穩(wěn)定，有一定的固定收入和 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入較高，可以有效地挖掘其潛在的消費(fèi)能力。 ◆ 自用者 住宅部分目標(biāo)客戶(hù)主要為具有穩(wěn)定的中高收入的宜昌市居民、高薪階層、政府單位隱性收入群體、外來(lái)勞動(dòng)者等組成，他們多為首次和二次置業(yè)。 購(gòu)買(mǎi)底商的多為本行業(yè)龍頭或是知名品牌的獨(dú)家代理商，且經(jīng)營(yíng)者多為宜宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 昌市本地人。 ◆ 投資者 具有較高的穩(wěn)定收入、良好的職業(yè)和工作環(huán)境。如國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)、三資企業(yè)高級(jí)管理者和高級(jí)職員、私營(yíng)企業(yè)主、律師等高收入階層、自營(yíng)業(yè)主。這部分人群可挖掘的消費(fèi)能力巨大，有可能投資一套到數(shù)套商品住宅，也有可能投資項(xiàng)目二期中 的商鋪、寫(xiě)字間等物業(yè)。因此，應(yīng)該針對(duì)該消費(fèi)群體進(jìn)行重點(diǎn)研究，并制定有效營(yíng)銷(xiāo)組合，充分挖掘其消費(fèi)潛力。 價(jià)格策略： 價(jià)格策略始終是營(yíng)銷(xiāo)組合策略中最為重要的因素，也是開(kāi)發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開(kāi)發(fā)商吸引投資者最為常用的手段之一。然而，成熟的開(kāi)發(fā)商更趨向于把價(jià)格作為營(yíng)銷(xiāo)組合中的一種策略，以此配合營(yíng)銷(xiāo)組合中的其他策略，從而更有效率地達(dá)成營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。 對(duì)于該項(xiàng)目，由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)針對(duì)市場(chǎng)上的多種需求，以便于購(gòu)房者擁有更多地選擇和進(jìn)行組合購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目可以在充分整合產(chǎn)品策略和施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上， 根據(jù)產(chǎn)品的多層次性和不同時(shí)期的工程進(jìn)展情況，結(jié)合具體營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的變化，采用差別價(jià)格策略，同時(shí)，不失時(shí)機(jī)的針對(duì)市場(chǎng)狀況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，采用靈活的有針對(duì)性的和有吸引力的付款方式，最大限度地?cái)U(kuò)大客戶(hù)層面，為企業(yè)創(chuàng)造效益。 該項(xiàng)目位于西臨沿江大道，具有景觀優(yōu)勢(shì)，臨街狀況較好。該項(xiàng)目提供住宅的平均價(jià)格可定于 6000 元 /m2 左右，商業(yè) 23000 元 /m2 左右，由于宜昌市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售一直不是很理想，為保證銷(xiāo)售計(jì)劃，建議低于住宅價(jià)格銷(xiāo)售，平均價(jià)格可定于 5500 元 /m2 左右，車(chē)庫(kù) 8 萬(wàn)元 /個(gè)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)朝向、樓層等因素作一定比 例的調(diào)整。 公關(guān)廣告策略 ： 獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和周邊完善的配套設(shè)施決定了該項(xiàng)目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣(mài)點(diǎn)。在以此為中心的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃中，整體的廣告公關(guān)策略思想將是項(xiàng)目成功的有效保證。 根據(jù)該項(xiàng)目的進(jìn)展程度和不同的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，相應(yīng)的公關(guān)廣告計(jì)劃應(yīng)包括籌備期計(jì)劃、公開(kāi)期計(jì)劃、強(qiáng)銷(xiāo)期計(jì)劃和持續(xù)期計(jì)劃，在各期間相應(yīng)完成不同的工作重點(diǎn)和廣告目標(biāo)。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三章 建設(shè)條件分析 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目位于宜昌伍家崗區(qū)夷陵路與江海路交匯口，由勝利一路、萬(wàn)壽路、夷陵路、沿江大道圍合而成。目前為正在拆遷 的江海建材市場(chǎng)、恒昌建材市場(chǎng)用地。 項(xiàng)目共占地 畝，地塊分南北兩塊，每塊均呈規(guī)則的四邊形，臨江面長(zhǎng)度約 550 米，臨夷陵路長(zhǎng)度約為 500 米，總用地進(jìn)深約 150 米。 地塊臨五條城市道路，六面臨街，東臨夷陵路、西臨沿江大道，南面臨萬(wàn)壽路，北臨勝利一路，中間被江海路貫穿而過(guò)，分為南北兩地塊，臨街狀況較好。夷陵大道和沿江大道為兩條城市主干道，車(chē)輛人流絡(luò)繹不絕 ，交通便利。 氣候條件 宜昌屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。四季分明，春秋較長(zhǎng)。年平均水