中原地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)南京項(xiàng)目策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-19 23:03本頁(yè)面
【正文】 選擇（iii） 多類(lèi)型生活配套產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)：根據(jù)上述市場(chǎng)分析個(gè)案，建議戶(hù)型如下：（i） 雙聯(lián)別墅——面積以180至200平方米為主；——設(shè)立私人花園及車(chē)位約70至80平方米，及備有平地花園；——?dú)W洲式風(fēng)格特色，以及小區(qū)內(nèi)綠化景觀(guān)為主題；（ii） 排層別墅——面積以160平方米為主；——平房?jī)r(jià)錢(qián)，但別墅生活享受；——設(shè)有平臺(tái)花園；（iii） 獨(dú)立別墅——少量別墅；——面積以250至300平方米為主；——設(shè)有私家花園及車(chē)位。3．5價(jià)格定位分析——起價(jià)約3000/米（室內(nèi)建筑面積計(jì)），以震憾價(jià)作首次發(fā)售（少量單位），引起市場(chǎng)哄動(dòng)——均售價(jià)約3800/米——最高價(jià)約5000/米（獨(dú)立寫(xiě)字樓）——上述以“低開(kāi)高走”的作價(jià)格策略部署，先以超大型超值價(jià)吸引首批客戶(hù)，當(dāng)品牌建立后，銷(xiāo)售成績(jī)及氣氛亦自然地提高。除單價(jià)外，因別墅總價(jià)比洋房高，因此，務(wù)求令客戶(hù)付款上更靈活處理，縮短決定時(shí)間，建議首期樓款為10%，按揭提供80%，余款于入伙時(shí)支付。除價(jià)格因素外，務(wù)求令客戶(hù)心理上較為舒服，必須令他們感覺(jué)現(xiàn)價(jià)超值，未來(lái)還有升值潛力，這都需要在策略定位及附加值上花心思，因此，不但令價(jià)格維持更高水平及能達(dá)到名星樓盤(pán)概念，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。上述戶(hù)型建議以別墅為主打，規(guī)劃設(shè)計(jì)以歐洲式風(fēng)格為主，時(shí)尚、簡(jiǎn)潔及實(shí)用為主，建議除獨(dú)立私家車(chē)位外，每組團(tuán)內(nèi)更須設(shè)立公用停車(chē)位。而景觀(guān)設(shè)計(jì)上，除獨(dú)立花園提供特別園藝設(shè)計(jì)每單位景觀(guān)亦須以特別主題式設(shè)計(jì)，務(wù)求在宣傳上突出綠化景觀(guān)設(shè)計(jì)（著名園林設(shè)計(jì)師），將成為南京市首屈一指園林設(shè)計(jì)，吸引高品味客戶(hù)群，例如人工湖、瀑布及假石山等可增添美感及立體效果。為盡量減輕鐵路對(duì)居民影響，在規(guī)劃上中原將建議將別墅區(qū)域與鐵路隔離，以將會(huì)所設(shè)施、綠化園林及公用停車(chē)位靠近鐵路旁，這做法令別墅價(jià)格不受此影響。如規(guī)劃及高度限制上可作調(diào)整，建議興建部份多層式（四層）洋房，以圍合式設(shè)計(jì)，并置于景觀(guān)較差區(qū)域，這做法可令別墅區(qū)密度降低，但注意須與別墅區(qū)有明顯隔離，將別墅區(qū)形成私隱性高及優(yōu)質(zhì)景觀(guān)之豪宅區(qū)。3．6 銷(xiāo)售方式建議（i） 于案設(shè)立銷(xiāo)售中心，提供全面事業(yè)客戶(hù)服務(wù)，包括銷(xiāo)售及售后服務(wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)需要；（ii） 中原更提供冷訪(fǎng)及直銷(xiāo)方式（DM），擴(kuò)大客房層面，包括商戶(hù)、辦公樓區(qū)及其他機(jī)構(gòu)性客戶(hù)。（iii） 利用中原客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，全面推廣本項(xiàng)目銷(xiāo)售訊息，達(dá)到促銷(xiāo)效果；（iv） 透過(guò)中原國(guó)內(nèi)各分行之訊息交流，建立推廣客戶(hù)制度，提高成效量（現(xiàn)時(shí)中原中國(guó)部員工人數(shù)約1000人）；（v） 除案場(chǎng)銷(xiāo)售外，中原辦公地點(diǎn)及其他旺點(diǎn)，亦可設(shè)立銷(xiāo)售點(diǎn)。3．7 宣傳策略建議（i） 發(fā)揮中原網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，以各分行間銷(xiāo)售訊息交流，廣泛滲透宣傳效果；中原分行包括香港總公司、北京、上海、深圳、廣州、大連、重慶、及廈門(mén)分公司。（ii） 透過(guò)中原網(wǎng)頁(yè)，；達(dá)到全世界每個(gè)區(qū)域，有助發(fā)展商拓展業(yè)務(wù)需要；（iii） 透過(guò)中原與各媒界之友好關(guān)系，以新聞稿形式報(bào)導(dǎo)樓盤(pán)最新動(dòng)向及發(fā)放有關(guān)開(kāi)發(fā)商背景報(bào)導(dǎo)等，以客觀(guān)角度讓市場(chǎng)接受，媒體包括香港報(bào)紙及其他廣告媒體。（iv） 除中原網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，中原建議其他本地宣傳媒體包括：戶(hù)外廣告、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志及新聞性報(bào)導(dǎo)，實(shí)行以全方位宣傳策略提高項(xiàng)目知名度。四．合作建議根據(jù)此項(xiàng)目現(xiàn)況，中原建議下列三個(gè)合作方案供 貴司參考；（1） 獨(dú)家銷(xiāo)售代理及營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售傭金：%前期調(diào)研費(fèi)用：人民幣伍萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用：免費(fèi)服務(wù)內(nèi)容：（i） 前期調(diào)研分析，作為產(chǎn)品分析之用；（ii） 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（包括定位分析、宣傳策略、建筑規(guī)劃及其他有關(guān)銷(xiāo)售建議）；（iii） 中原提供專(zhuān)業(yè)及強(qiáng)勁銷(xiāo)售隊(duì)伍，得用中原龐大銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)銷(xiāo)售；（iv） 定期提供銷(xiāo)售員培訓(xùn)及最新市場(chǎng)房地產(chǎn)訊息（國(guó)內(nèi)分行訊息交流），提高競(jìng)爭(zhēng)力。（v） 提供每星期銷(xiāo)售情況報(bào)告及更新銷(xiāo)售策略。（2）策劃顧問(wèn)及銷(xiāo)售顧問(wèn)銷(xiāo)售顧問(wèn)費(fèi)用：%前期調(diào)研及營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用：人民幣貳拾伍萬(wàn)元整營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用：服務(wù)內(nèi)容：（i） 銷(xiāo)售顧問(wèn)由中原委派有經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)經(jīng)理提供銷(xiāo)售員培訓(xùn)、統(tǒng)籌銷(xiāo)售及銷(xiāo)控情況、銷(xiāo)售及銷(xiāo)售建議；（ii） 前期調(diào)研及營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)包括市場(chǎng)調(diào)研分析、策劃報(bào)告（如上）及提供定期銷(xiāo)售策略建議；（iii） 透過(guò)中原龐大網(wǎng)絡(luò)作廣泛宣傳及促銷(xiāo)。（2） 全程策劃顧問(wèn)費(fèi)用：人民幣伍拾萬(wàn)元整（簽約時(shí)付165。300,000，提交報(bào)告后付165。100,000及開(kāi)盤(pán)前付165。100,000)服務(wù)內(nèi)容：+（i） 前期調(diào)研分析，作為產(chǎn)品定位分析之用；（ii） 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（包括定位分析、宣傳策略、建筑規(guī)劃及其有關(guān)銷(xiāo)售建議）；（iii） 開(kāi)售前及后之市場(chǎng)訊息交流及提供銷(xiāo)售建議； 以上合作方案只作參考建議，具體合作建議可按 貴司要求進(jìn)行商討。五、中原經(jīng)驗(yàn) 中原現(xiàn)時(shí)于國(guó)內(nèi)各城市設(shè)立分行，期間接獲不少大型開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)作為銷(xiāo)售代理及營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)，曾經(jīng)合作伙伴為：中國(guó)海外，萬(wàn)科集團(tuán)及新世界發(fā)展等上市公司。六、結(jié)論 以上初步市場(chǎng)分析僅供參考，須待具體營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告作依歸，務(wù)必令本案以創(chuàng)新及實(shí)效概念，發(fā)揮最大效益，不但創(chuàng)造良好銷(xiāo)售成績(jī)，更能令 貴司品牌于南京市建立起來(lái)，甚至在中國(guó)及香港，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)者，以創(chuàng)新理念，管理及質(zhì)量贏(yíng)取口碑，在此，中原深具誠(chéng)意望能與 貴司達(dá)成合作基礎(chǔ)，建立長(zhǎng)期合作性伙伴。附表：中原代理之部分項(xiàng)目：地點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)類(lèi)型總套數(shù)（套）占地面積（m2）北京騰達(dá)大廈寫(xiě)字樓38層3萬(wàn)四惠嘉苑住宅待定9萬(wàn)甘露園住宅待定25萬(wàn)佛羅里達(dá)別墅91通惠家園住宅200030萬(wàn)嘉銘園住宅5004萬(wàn)望京新城住宅756040萬(wàn)陶然湖景住宅2001．18萬(wàn)廣州興發(fā)廣場(chǎng)商場(chǎng)/公寓/寫(xiě)字樓600多2萬(wàn)新中國(guó)大廈商場(chǎng)待定6萬(wàn)藍(lán)粵花園商住220077250從化溫泉山莊別墅/高層住宅30092818帝景苑豪華住宅108036165山水庭園全湖景半山豪宅60080378澳洲山莊別墅洋房768760畝疊彩園住宅20766．7萬(wàn)深圳皇御苑住宅1560東?；▓@住宅11928萬(wàn)中海怡翠山莊住宅2158202650益田花園住宅721名仕閣住宅676銀湖國(guó)際會(huì)議中心別墅/公寓3610萬(wàn)新世界豪園別墅一期4316萬(wàn)天然居住宅1026上海華立?星洲花園住宅150016萬(wàn)徐家匯花園住宅5504．5萬(wàn)奧林匹克花園住宅650060萬(wàn)大家大寧花園住宅250020萬(wàn)瑞虹新城住宅18004．2萬(wàn)重慶新東方女人廣場(chǎng)商埔待定3000同創(chuàng)花園住宅待定5萬(wàn)金陽(yáng)?騎龍山莊住宅待定6．5萬(wàn)大連亞太國(guó)際金融中心綜合樓2463．8萬(wàn)國(guó)際公寓公寓2606．2萬(wàn)山海別墅別墅48中山公寓住宅1852．3萬(wàn)未名園住宅待定30萬(wàn)廈門(mén)三悅房地產(chǎn)項(xiàng)目別墅602．6萬(wàn)39 / 3
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