【正文】 100,000)服務(wù)內(nèi)容：+（i） 前期調(diào)研分析，作為產(chǎn)品定位分析之用；（ii） 營銷策劃報(bào)告（包括定位分析、宣傳策略、建筑規(guī)劃及其有關(guān)銷售建議）；（iii） 開售前及后之市場訊息交流及提供銷售建議； 以上合作方案只作參考建議，具體合作建議可按 貴司要求進(jìn)行商討。（ii） 透過中原網(wǎng)頁，；達(dá)到全世界每個(gè)區(qū)域，有助發(fā)展商拓展業(yè)務(wù)需要；（iii） 透過中原與各媒界之友好關(guān)系，以新聞稿形式報(bào)導(dǎo)樓盤最新動(dòng)向及發(fā)放有關(guān)開發(fā)商背景報(bào)導(dǎo)等，以客觀角度讓市場接受，媒體包括香港報(bào)紙及其他廣告媒體。除價(jià)格因素外，務(wù)求令客戶心理上較為舒服，必須令他們感覺現(xiàn)價(jià)超值，未來還有升值潛力，這都需要在策略定位及附加值上花心思，因此，不但令價(jià)格維持更高水平及能達(dá)到名星樓盤概念，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。2．5 綜述 本案所慮地區(qū)屬于中心區(qū)邊緣地點(diǎn)，位置較為欠缺吸引力，但相對(duì)其他競爭對(duì)手（江寧區(qū)別墅項(xiàng)目），本案位置仍具相當(dāng)競爭力。 該案所處的亞東地區(qū)，距離市區(qū)有一定距離，擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，是國家一級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，并散布眾多歷史人文景觀。一比一仿造奧地利皇家宮苑——香布倫宮，現(xiàn)已落成。其56萬㎡的占地規(guī)模，在整個(gè)南京市場亦是數(shù)一數(shù)二。252。在南京市場上頗為引人注目。該案產(chǎn)品特色鮮明，除部分142㎡三房外，主力房型多為240—260㎡的躍層房，以樓中樓別墅形象推出，價(jià)格雖已浮至3000元/㎡以上，但所剩亦不多，除原有別墅（270㎡）總價(jià)150—170萬之外，目前推出小區(qū)內(nèi)環(huán)境、位置、景觀最為出色的威尼期別墅區(qū)，555㎡的單體別墅，典型的歐式莊園設(shè)計(jì)，全套裝修，并每戶配有超大花園及私人游艇碼頭，并贈(zèng)送游艇一部。 百家湖花園是江寧地區(qū)開發(fā)較早的個(gè)案之一。因些需求量較高。棲霞建設(shè)集團(tuán)的月牙湖花園，打小康牌，做出了“國家2000年小康住宅示范小區(qū)”的概念；仁恒的梅花山莊打物業(yè)管理牌，做出了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的概念；明湖山莊做出“迎湖開放的私密小社區(qū)”的概念。住宅的營銷力度也是決定價(jià)格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價(jià)格，聲望價(jià)格是產(chǎn)品定位、品牌的形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。很明顯，開發(fā)商們已清醒認(rèn)識(shí)到：吸引高素質(zhì)、高學(xué)歷的人入住，無疑是提高新建小區(qū)品位以增強(qiáng)吸引力的有效途徑。平心而論，南京樓盤總體的物業(yè)管理水平不高，服務(wù)內(nèi)容大都僅停留在安保和保潔的層面上，這也是長期以來，物業(yè)管理費(fèi)難以提升，發(fā)展商又抱怨的原因所在。誤區(qū)三：忽視主題景觀的特色和個(gè)性。建設(shè)部于99年3月推出了智能化小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并制定了三個(gè)級(jí)別：第一，小區(qū)安全智能化子系統(tǒng)，通常包括周邊警戒系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口門禁控制系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、智能化住宅報(bào)警網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。可見，錯(cuò)層作為復(fù)式房型的延伸產(chǎn)品，比單純?cè)谕黄矫鎰澐止δ軈^(qū)更為合理，可以更好地滿足現(xiàn)代人對(duì)于動(dòng)靜分離，寢食分區(qū)的多層次需求。任何產(chǎn)品，其總價(jià)必須與客戶的可接受度相一致，一旦背離，唯有陷于銷售困境。因此，二房二衛(wèi)的房型一段時(shí)期以來一直難以取代二房一衛(wèi)成為市場主流。l 房型房市進(jìn)入“零售時(shí)代”，套型不斷推陳出新，對(duì)人們擇居的影響力越來越明顯，個(gè)案間的競爭已從早期的價(jià)格競爭上升到產(chǎn)品競爭。l 規(guī)?！饾u顯現(xiàn)大規(guī)模成片開發(fā)趨勢(shì)南京樓市的大發(fā)展，造就了許多規(guī)模型個(gè)案。河西地區(qū)預(yù)計(jì)建成能容納60—70萬人的住宅城區(qū)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模，河西的中心區(qū)安排在緯五路、集慶西路、濱江路及經(jīng)四路圍成的區(qū)域內(nèi)。隨著城市交通的便捷、輻射能力的增強(qiáng)，無論是開發(fā)商還是購房者，都開始重新認(rèn)識(shí)區(qū)位問題，區(qū)位是可以塑造的。從總體趨勢(shì)來看，樓市價(jià)格整體呈逐年上漲趨勢(shì)。1999年，其中個(gè)人購房126萬平方米，占總銷量的75%。因此，中原深感誠意，望能與 貴司成為長期合作伙伴，務(wù)求在此基礎(chǔ)上，發(fā)揮最大市場效應(yīng)，達(dá)至三贏局面（開發(fā)商、買家及中原）。 因現(xiàn)時(shí)所獲資料并不充足情況下，中原只根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)及手上資料數(shù)據(jù)，撰寫下列初步建議書，望 貴司見諒！雙方合作落實(shí)后，中原將提交一分具體性策劃報(bào)告供 貴司參考。99年南京春季房展共協(xié)議成交商品房295套，均為個(gè)人買房。實(shí)物分房取消后，消費(fèi)者個(gè)人直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使樓市更為活躍。正是基于這一點(diǎn)，“放大月牙湖效應(yīng)”成了開發(fā)商努力的方向。雖然河西房屋的下沉問題一度引發(fā)爭論，但從目前來看還不足以阻礙河西房產(chǎn)發(fā)展的步伐。如梅花山莊、月牙湖花園、東方太陽城、長巷居住區(qū)……這些個(gè)案均以10萬平方米以上的體量受到市場關(guān)注。一房： 一房一廳作為一種過渡性質(zhì)的房型，在整個(gè)市場供應(yīng)量中所占份額偏低，因此銷售業(yè)績一直較為平淡。而傳統(tǒng)的二房一衛(wèi)由于結(jié)構(gòu)緊湊，實(shí)際利用率高，一直為廣大購房者青睞，同時(shí)由于本市家庭人口的不斷減小，客源面有增無減。因此我們認(rèn)為，135平米（及以下）相對(duì)緊湊的小面積三房二衛(wèi)將會(huì)形成一個(gè)較大的消費(fèi)市場。從房型布局上來看，幾乎所有東西錯(cuò)層房型均將客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)作為首層，上層為主臥、客臥、主衛(wèi)。第二，小區(qū)管理智能化子系統(tǒng)，通常包括物業(yè)管理信息系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、智能化車輛出入管理系統(tǒng)、綜合收費(fèi)及消費(fèi)管理子系統(tǒng)。大部分在售個(gè)案的小區(qū)景觀平淡蒼白，沒有鮮明的獨(dú)特個(gè)性，僅僅停留在綠化率的范疇上，可見要將小區(qū)環(huán)境真正提升至“景觀”的高度，發(fā)展商們尚需努力。這也是大多數(shù)發(fā)展商理應(yīng)自省的。目前南京在建的大型小區(qū)基本在城市邊緣地帶，社區(qū)的人文、教育環(huán)境，很難和大學(xué)、院所林立的市內(nèi)住宅相抗衡。如苜蓿園地區(qū)的聲望價(jià)格是眾所皆知的，“星葉牌”是南京第一個(gè)在國家工商局注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)，打上此商標(biāo)的月雅湖花園等住宅產(chǎn)品早已成為南京住宅的典范。然而也應(yīng)看到，南京整體的營銷策劃水平還不高，雖然趨于營銷的理性化及產(chǎn)品本身質(zhì)素的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)。2．3江寧區(qū)域分析 從地貌特征看南京城市規(guī)劃，長江和紫金山使得南京在東、西、北三面擴(kuò)展空間相對(duì)有限，而江寧的開發(fā)正處于南京城市化進(jìn)程。占地28萬㎡，由百家湖別墅花園和維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼期城四大版塊構(gòu)成。單價(jià)高達(dá)2萬元/㎡。n 江南文樞苑位 置：江寧開發(fā)區(qū)將軍南路39號(hào)發(fā)展商：江寧房地產(chǎn)開發(fā)總公司建筑設(shè)計(jì)：新加坡康都建筑與都市設(shè)計(jì)事務(wù)所上海同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院東南大學(xué)設(shè)計(jì)研究所南京建工學(xué)院建筑設(shè)計(jì)研究院占 地：270畝總建面積：12萬㎡容積率：建筑密度：%綠化率：75% 集中綠化率：26%總套數(shù)：796套產(chǎn)品類型：多層、聯(lián)體別墅、別墅單 價(jià)：多層2100元/㎡聯(lián) 體：2800元/㎡別 墅：3100元/㎡簡 析：252。 從客觀角度分析，江南文樞苑無論從社區(qū)規(guī)模、自然景觀、環(huán)境規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上均體現(xiàn)出較出色的品質(zhì)?？偨ㄖ娣e達(dá)52萬平米，并聘請(qǐng)國際知名的建筑設(shè)計(jì)大師——李祖原及著名景觀大師Robert Egan共同擔(dān)綱該案的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，曾一度在南京樓市引發(fā)轟動(dòng)。十分宏偉壯觀，但只是會(huì)所的一部分，更新似建的8000平米的文化娛樂中心，堪稱南京最大的會(huì)所設(shè)施。對(duì)別墅所面對(duì)的客群頗具吸引力。因此，藉著白下區(qū)苜蓿園大街及月牙湖名牌優(yōu)勢(shì)，再加上本案全方位產(chǎn)品特點(diǎn)，例如規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品戶型、建筑風(fēng)格、生活配套、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等幾方面，全面創(chuàng)造市場空間，誘發(fā)市場需求，成為市場內(nèi)標(biāo)志性住宅區(qū)。上述戶型建議以別墅為主打，規(guī)劃設(shè)計(jì)以歐洲式風(fēng)格為主，時(shí)尚、簡潔及實(shí)用為主，建議除獨(dú)立私家車位外，每組團(tuán)內(nèi)更須設(shè)立公用停車位。（iv） 除中原網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，中原建議其他本地宣傳媒體包括：戶外廣告、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志及新聞性報(bào)導(dǎo)，實(shí)行以全方位宣傳策略提高項(xiàng)目知名度。五、